قرارداد مشارکت در ساخت از جمله قراردادهای مهم و پرکاربرد در حوزه معاملات ملکی و سرمایهگذاریهای شهری است. در این نوع قرارداد، مالکان زمین و سازندگان با هدف احداث بنایی جدید و تقسیم منافع حاصل از آن، وارد یک توافق حقوقی مشترک میشوند. با توجه به پیچیدگی روابط حقوقی، مالی، فنی و تعهدات متقابل در این نوع قرارداد، تنظیم دقیق و کارشناسانه آن اهمیتی دوچندان دارد. کوچکترین ابهام یا سهلانگاری در نگارش مفاد، میتواند زمینهساز بروز اختلافات جدی، تضییع حقوق طرفین و حتی از بین رفتن سرمایهها شود. از اینرو، آگاهی نسبت به ارکان و نکات کلیدی قرارداد مشارکت در ساخت، برای هر دو طرف قرارداد امری ضروری است.
واژگان کلیدی: قرارداد مشارکت در ساخت، تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، نحوه نگارش قرارداد مشارکت در ساخت، وکیل قرارداد مشارکت در ساخت
۱- تعریف قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت نوعی قرارداد دو طرفه در جهت ساخت و ساز میباشد که میان یک یا چند مالک و یک یا چند سازنده به انعقاد میرسد. بر اساس این قرارداد، طرفین برای ساخت یک پروژه ساختمانی با ویژگیهای مشخص و معین به توافق میرسند و در این قراردادها سرمایه مالک یا مالکین، زمینی میباشد که ساختمان باید در آن بنا شود و سرمایه سازنده هم پرداخت هزینههای اجرایی عملیات پروژه ساختمانی و تکمیل آن خواهد بود. برای هر کدام از طرفین قراداد، با توجه به ارزش سرمایهی آوردهشده سهمی از پروژه ساختمانی در نظر گرفته می-شود که در قرارداد به صورت واضح و مشخص منعقد میگردد تا هر دو طرف بتوانند در این معامله به سود و نتیجه مورد نظر خود دست یابند.
بنابراین، در عرف و رویه حاکم، قرارداد مشارکت در ساختوساز به این معناست که شخصی به عنوان مالک زمین با شخص دیگری (که ممکن است حقیقی یا حقوقی باشد) قراردادی منعقد میکند. در این قرارداد مالک زمین خود را در اختیار طرف مقابل قرار میدهد. در مقابل، طرف دیگر با آوردهی مالی، دانش فنی یا تخصصی خود، پروژهای ساختمانی بر روی زمین مذکور احداث میکند. در پایان کار، پس از برآورد مجموع هزینهها و آوردهی هر یک از طرفین، میزان سهمالشرکه و قدرالسهم مشخص میشود. سپس برای هر واحد، سند جداگانهای به نام شخصی که مالک آن است صادر میگردد.
۲- موضوع قرارداد مشارکت در ساخت
موضوع قرارداد همان است که در ماده ۲۱۴ قانون مدنی به مورد معامله تعبیر شده است. مادهی ۲۱۴ مقرر میدارد: مورد معامله باید مال یا عملی باشد که هر یک از متعاملین تعهد تسلیم یا ایفای آن را مینمایند. در قرارداد مشارکت در ساخت، موضوع قرارداد، تعهد به احداث ساختمان با اوصاف و مشخصات مصرح در قرارداد در مدت معین و با شرایط مندرجه در ملک موضوع قرارداد میباشد. با توجه به ماده ۱۹۰ قانون مدنی و شرایط اساسی صحت معاملات، موضوع قرارداد میبایست چهار خصیصه موجود بودن، معلوم بودن، معین بودن و امکان تسلیم داشتن را دارا باشد.
در خصوص مواد ۲۱۶ و ۳۶۱ قانون مدنی مبنی بر موجود بودن مورد معامله حینالعقد و موضوع قرارداد مشارکت در ساخت که آپارتمانها در زمان تراضی وجود خارجی و عینیت ندارد و به اعتبار مشخصات مصرحه در نقشهها توافق حاصل میگردد میتوان بیان کرد که هرچند موضوع قرارداد مشارکت معدوم است ولی به تبع موجود بودن عرصه و توافق بر معدوم به تبع موجود، موضوع قرارداد صحیح میباشد. مسألهای که مشابه آن در برخی عقود مانند وقف جاری است.
در رابطه با مادهی ۳۴۸ قانون مدنی و قدرت به تسلیم مورد معامله، باید بیان داشت که منظور از مقدور التسلیم بودن در قرارداد مشارکت در ساخت، قدرت بر تسلیم زمین موضوع قرارداد و قدرت بر اجرای پروژه و تسلیم سازهی جدید الاحداث میباشد. در این خصوص، با توجه به مطالعات و بررسیهایی که معمولاً پیش از انعقاد چنین قراردادهایی انجام میشود، فقدان قدرت بر تسلیم یا اجرای پروژه، امری نادر و دور از ذهن است.
در خصوص مادهی ۲۱۶ قانون مدنی در رابطه با اوصاف معامله نیز میتوان گفت که در قرارداد مشارکت در ساخت، با تعیین مقدار قدرالسهم طرفین به تناسب آوردهها و آگاهی طرفین بواسطه نقشهها از کمیت و کیفیت آنچه احداث میگردد، اوصاف معامله مشخص و واضح میگردد.
۳- اصطلاحات قرارداد مشارکت در ساخت
۱-۳- تراکم ساختمانی: نسبت متراژ کل بنا به مساحت زمین است. منظور از کل بنا، بنای مجاز طبقات بالای سطح زمین بجز سطوح پارکینگ است. منظور از تراکم مجاز ساختمان نسبت بنای مجاز به مساحت زمین که بر اساس ضوابط طرح جامع و تفصیلی تعیین میگردد.
۳-۲- دستور نقشه: اولین گام جهت ساختوساز در ملک اخذ دستور نقشه از شهرداری میباشد. دستور نقشه ابلاغیهای چند برگی است که از بخش صدور پروانه شهرداری و طی گردشکار اداری توسط دفاتر خدمات الکترونیک شهر شهرداری بنا به درخواست مالک یا ذینفع صادر میگردد. نقشه ملک بر مبنای مفاد دستور نقشه و بر اساس ضوابط شهرداری و طرح تفصیلی، طراحی میگردد. دستور نقشه حاوی اطلاعاتی مانند مشخصات پلاک ثبتی و بلوک و کد شناسایی ملک، مشخصات مالک، ابعاد ملک و ابعاد گذر، کاربری ملک بر اساس طرح تفصیلی، جانمائی ملک طبق سامانه طرح تفصیلی و.. است.
۳-۳- زیربنای مفید: سطحی از ساختمان که به عملکرد اصلی ساختمان اختصاص یافته، بعلاوه مساحت دیوار مشاعات و نصف مساحت دیوارهای اشتراکی و بالکنهای پیوسته به واحدهای ساختمان.
۳-۴- سطح اشغال: بزرگترین سطح زیر بنا در زمین گفته میشود.
۳-۶- کاربری ملک: نوع استفاده مجاز از عرصه که در طرح تفصیلی توسط مراجع ذی صلاح تعیین میگردد.
۳-۷- گواهی عدم خلاف: گواهی است که در مقاطع مختلف عملیات ساختوساز با توجه به درخواست در صورت عدم وجود خلاف ساختمانی توسط شهرداری صادر میگردد.
۳-۸- گواهی پایان کار ساختمان: صدور گواهی پایان کار پس از اتمام عملیات ساختوساز است. گواهی پایان کار بیانگر پایان فرآیند عملیات ساختمانی و این است که ساختمان از لحاظ مقررات فنی مهندسی و اصول و مقررات شهرسازی مورد وثوق و تأیید شهرداری و سایر سازمانهای ذیربط میباشد و تمامی بدهی و خلافی و عوارض و مالیات ساختمان پرداخت شده است. تا زمانی که گواهی پایان کار اخذ نگردد، امکان تنظیم صورتمجلس تفکیکی توسط اداره ثبت اسناد و املاک و متعاقب آن تنظیم سند میسر نیست.
۳-۵- صورتمجلس تفکیکی: صورتجلسهای که در ادارات ثبت اسناد و املاک با توجه به پایان کار صادره توسط شهرداری تنظیم میگردد و در آن حدود و مشخصات قطعات مفروزی و قسمتهای مشاعی بر اساس نقشه تفکیکی تعریف میگردد که مبنای تنظیم سند انتقال در دفاتر اسناد رسمی وصدور مالکیت قطعات فوق میباشد.
۴- چگونه یک قرارداد مشارکت در ساخت اصولی تنظیم کنیم
در هرقراردادی میتوان با دقت و توجه در تنظیم متن و صراحت در بیان خواستههای طرفین قرارداد و همچنین واضح و روشن بودن کلمات، جملات و مفاد بهکاررفته در قرارداد میزان ریسک موجود، زمینههای بروز اختلافات و هزینههای نامتعارف مالی و زمانی را به حداقل رساند تا متعاقدین ضمن آسودگی از فرآیند به هدف خود دست یابند.
لازم به ذکر است انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت، به دلیل پیچیدگیهای فنی، حقوقی و مالی آن، بدون مشورت با یک وکیل متخصص میتواند منجر به بروز اختلافات جدی و زیانهای سنگین برای طرفین شود. از آنجا که این نوع قراردادها دربرگیرنده تعهدات متقابل، انتقال حقوق، مسائل مربوط به مالکیت، ضمانت اجراها و نکات فنی ساختوساز هستند، حضور وکیل متخصص میتواند با تنظیم دقیق مفاد قرارداد، پیشبینی راهکارهای حلوفصل اختلاف و تضمین حقوق طرفین، از بروز مشکلات حقوقی و دعاوی آینده جلوگیری نماید.
بطور کلی در یک قرارداد مشارکت در ساخت باید مدت قرارداد، مبلغ قرارداد، میزان آورده، میزان سهم طرفین، شرایط واگذاری یا در یافت امتیاز یا سهم قراردادی و محل انعقاد قرارداد مشخص گردد. نکته قابل توجه در مورد چنین شروطی آن است که اگرچه ظاهر ساده و پیچیدگی چندانی ندارند، اما از اهمیت بالایی برخوردارند؛ بهگونهای که بیتوجهی به آنها میتواند موجب ناقص شدن قرارداد و در نتیجه، زمینهساز بروز اختلافات و مشکلات میان طرفین شود.
شرایط دیگر یک قرارداد مشارکت در ساخت شامل مواردی است که در تنظیم و نگارش آنها باید نهایت دقت و توجه به عمل آید؛ زیرا بیدقتی در این زمینه ـ که میتواند ناشی از نگارش نادرست، عدم تصریح ارادهی طرفین یا بیان مبهم و مردد آنها باشد ـ منجر به بروز اختلافات و مشکلات متعدد خواهد شد. باید توجه داشت که درستی و دقت در تنظیم این شروط از صرف وجودشان اهمیت بیشتری دارد؛ چراکه نگارش ناصحیح و غیراصولی میتواند زیانی به مراتب سنگینتر از فقدان آنها برای یکی یا هر دو طرف قرارداد در پی داشته باشد و به همین دلیل، ماهیتی تهدیدآمیز پیدا میکند. اینگونه شروط معمولاً شامل ضمانت اجرای تعهدات قراردادی، شرایط فسخ، فورس ماژور، مقررات ویژهی قرارداد، تعهدات متقابل طرفین و شرط فاسخ هستند. از این رو، هرچند درج چنین شروطی ممکن است در ظاهر موجب پیچیدگی و دشوارتر شدن فرآیند تنظیم قرارداد به نظر برسد، اما بهرهگیری از وکلای متخصص و افراد آگاه و باتجربه نهتنها این مسیر را آسانتر میکند، بلکه به تنظیم قراردادی دقیق، منسجم و مستحکم نیز میانجامد.
۵- نمونه قرارداد مشارکت در ساخت
ماده ۱ – مشخصات طرفین قرارداد مشارکت در ساخت:
این قرارداد فیمابین اشخاص ذیل منعقد میگردد:
الف ـ مالک یا مالکان:
آقای / خانم……………… فرزند……………… به شماره شناسنامه……………… و کد ملی……………… ، صادره از……………… ، با تابعیت……………… ، شماره تماس……………………. آدرس………………………….. متولد……………… ، مالک رسمی……………… دانگ از ملک موضوع مشارکت.
ب ـ سازنده یا سازندگان:
آقای / خانم……………… فرزند……………… به شماره شناسنامه……………… و کد ملی……………… ، صادره از……………… ، با تابعیت……………… ، شماره تماس………………………… آدرس………………………………… متولد……………… ، دارای سهم……………… دانگ از آوردهی مربوط به موضوع مشارکت.
ماده ۲ – ملک موضوع مشارکت:
کلیهی…. سهم / دانگ مشاع از مجموع یکصد سهم / ششدانگ یک قطعه زمین بههمراه بنای احداثی موجود بر روی آن، دارای سند مالکیت به شماره……………… ، پلاک ثبتی……………… /……………… ، مفروز از پلاک……………… ، واقع در بخش……………… به مساحت……………… مترمربع، که مجهز به انشعابات آب، برق و گاز میباشد، موضوع این قرارداد است.
ارزش عرصه در زمان انعقاد قرارداد مبلغ……………… ریال تعیین و مورد تأیید قطعی طرفین قرار گرفته است.
ملک یادشده پیش از امضای قرارداد توسط مالک به رؤیت سازنده رسیده وایشان نسبت به وضعیت، مشخصات و شرایط فیزیکی آن آگاهی کامل داشته و ملک را مورد قبول و اطمینان خویش اعلام نموده است.
ماده ۳ – موضوع قرارداد:
موضوع این قرارداد عبارت است از مشارکت در ساخت کل ششدانگ / یکصد سهم ملک مندرج در ماده (۲) این قرارداد، که بر اساس آن، سازنده متعهد میگردد ملک مذکور را مطابق با ضوابط و مقررات شهرداری، با حداکثر بنای مجاز و بر اساس متراژ مندرج در پروانه ساختمانی صادره و جزئیات مندرج در مفاد آتی این قرارداد احداث نماید.
در مقابل، بابت مابهالتفاوت هزینههای ساخت مبلغ……………. ریال را به عنوان وجه بلاعوض طبق شرایط زیر پرداخت نماید:
مبلغ یادشده به عنوان وجه ضمنالعقد، از سوی سازنده طی………….. فقره چک صادره از بانک………….. ، شعبه………….. ، به شماره………….. و تاریخ………….. به مالک (طرف اول قرارداد) تحویل گردیده است.
ماده ۴ – ویژگیهای سازهی جدیدالاحداث و مفاد توافقات:
۴-۱- با توجه به بررسیهای انجامشده، استعلامات بهعملآمده از شهرداری و مذاکرات شفاهی طرفین در خصوص میزان تراکم قابل اخذ برای ملک موضوع قرارداد، توافق گردید که ملک مذکور در تعداد………….. طبقه، مطابق با دستور نقشه صادره از سوی شهرداری احداث گردد. بنای جدید شامل………….. طبقه با کاربری مسکونی / اداری در قالب………….. واحد مستقل به متراژ تقریبی………….. مترمربع، همراه با………….. باب پارکینگ و………….. باب واحد تجاری به مساحت حدود………….. مترمربع خواهد بود. همچنین یک طبقه زیرهمکف با کاربری پارکینگ به تعداد………….. باب و………….. باب انباری به متراژ………….. مترمربع احداث میگردد. سایر فضاهای مشاع و جزئیات فنی، نوع مصالح، تجهیزات و مشخصات اجرایی مطابق با پیوست فنی این قرارداد مورد توافق طرفین است.
۴-۲- در خصوص بند فوق، چنانچه در زمان صدور پروانهی ساختمانی، ضوابط و مقررات شهری به نحوی تغییر یابد که میزان تراکم مندرج در پروانه کمتر از مقدار پیشبینیشده در این قرارداد باشد، این قرارداد از درجه اعتبار ساقط تلقی گردیده و طرفین موظفند با تشکیل جلسهای مشترک نسبت به تصمیمگیری در خصوص ادامه یا توقف همکاری اقدام نمایند.
۴-۳- در مقابل، چنانچه هنگام اخذ پروانهی ساختمانی امکان افزایش تراکم، اضافهطبقه یا توسعهی متراژ (مانند کاهش فضای نورگیر یا افزایش سطح مفید بنا) بیش از مقدار توافقشده فراهم شود، سازنده مکلف است طرح توجیهی لازم را ارائه نموده و طرفین در خصوص نحوهی انجام پروژه، تقسیم منافع و تعهدات مالی جدید به توافق برسند. بدیهی است که هر یک از طرفین در قبول یا رد طرح پیشنهادی مختار خواهند بود.
ماده ۵ – تابعیت قرارداد:
این قرارداد دارای تابع قانون جمهوری اسلامی ایران بوده و کلیه مفاد، آثار و تعهدات ناشی از آن بر اساس قوانین و مقررات جاری کشور تفسیر و اجرا خواهد شد.
ماده ۶ – مدت قرارداد:
این قرارداد در تاریخ……………… منعقد گردیده و مدت اعتبار آن از تاریخ انعقاد به مدت……………… ادامه خواهد داشت و در تاریخ……………… خاتمه مییابد، مگر آنکه با توافق کتبی طرفین تمدید گردد.
ماد ه ۷ – قدرالسهم و میزان سهم الشرکه طرفین قرارداد:
بر اساس توافقات صورتگرفته، سهم هر یک از طرفین از عرصه، اعیان و کلیه حقوق و منافع مربوط به ملک موضوع قرارداد با توجه به میزان آوردهها و تعهدات آنان، به شرح زیر تعیین میگردد:
• سهمالشرکهی طرف اول (مالک): ……………. درصد
• سهمالشرکهی طرف دوم (سازنده): ……………. درصد
توضیح آنکه تقسیمنامهی تفصیلی مربوط به سهم هر یک از طرفین بهصورت مکتوب تنظیم و به عنوان پیوست قرارداد، جزء لاینفک آن محسوب میشود.
همچنین طرفین توافق نمودند که سهم تعیینشده برای هیچیک از متعاقدین وابسته به قیمت روز ملک، هزینهی تمامشدهی ساخت، یا نوسانات قیمتی آتی نبوده و تغییرات صعودی یا نزولی ارزش ملک یا هزینهها در آینده تأثیری در نسبت سهام مقرر نخواهد داشت.
ماده ۸ – برنامه زمانبندی پروژه:
• ……………… روز پس از انعقاد قرارداد مشارکت، مالکین وکالتنامه جامع کاری به سازنده اعطا مینمایند تا امور اداری و اخذ جواز ساخت را پیگیری نماید.
• ……………… روز پس از اخذ وکالت، سازنده اقدامات لازم برای دریافت جواز ساخت و مجوزهای مرتبط را انجام خواهد داد.
• ……………… روز پس از صدور جواز، مالکین موظفند ملک کلنگی را جهت شروع عملیات تخلیه و تحویل سازنده نمایند.
• ……………… روز پس از تحویل ملک، سازنده متعهد به تکمیل عملیات ساخت و ساز و تحویل ملک نوساز به مالکین میباشد.
• ……………… روز پس از تحویل ملک نوساز، سازنده اقدامات لازم جهت اخذ پایان کار، صورتجلسه تفکیکی و صدور سند تکبرگ را به انجام میرساند.
• زمان آغاز عملیات ساختمانی از لحظه صدور پروانه ساختمانی و انجام کلیه تشریفات اداری لازم برای شروع تخریب و نوسازی، به شرط در اختیار داشتن ملک موضوع قرارداد توسط سازنده، لحاظ میگردد. لذا به محض صدور پروانه و تحویل ملک، مهلت زمان مقرر در قرارداد شروع خواهد شد.
• زمان آغاز پیگیری برای اخذ پایان کار، صورتجلسه تفکیکی و سند تکبرگ هر واحد از لحظه اتمام عملیات ساختمانی و تحویل واحدها به طرف اول محاسبه میشود. واحدهای تحویلی باید به گونهای آماده باشند که هیچ عملیات ساختمانی اضافی نیاز نداشته و ملک کاملاً آماده بهرهبرداری و انتفاع باشد.
• طرف دوم متعهد است در صورت بروز هرگونه اتفاق یا عامل تأخیر احتمالی در انجام تعهدات خود، حداکثر ظرف مدت…… روز با ارائه مستندات موجه و قابل قبول، طرف اول را مطلع ساخته و در جریان روند اجرایی پروژه و اقدامات رفع موانع قرار دهد تا مدت زمان تأخیر، به مهلت تعهدی اضافه گردد.
ماده ۹ – نحوه و زمان انتقال قدرالسهم عرصه به نام طرف دوم (سازنده):
بر اساس توافقات طرفین، مالکین موظفاند انتقال سند به نام سازنده را در سه مرحله به شرح زیر انجام دهند:
۱. پس از پرداخت هزینه فیش جواز ساخت و تخریب ملک کلنگی، انتقال………….. دانگ از عرصه ملک موضوع قرارداد به نام سازنده انجام خواهد شد.
۲. پس از اتمام عملیات سفتکاری و پیش از آغاز گچکاری، انتقال………….. دانگ از عرصه ملک موضوع قرارداد به نام سازنده انجام میپذیرد.
۳. پس از اتمام کامل عملیات ساختمانی و تحویل ملک نوساز به مالکین، انتقال………….. دانگ از عرصه ملک موضوع قرارداد به نام سازنده انجام خواهد شد.
مجموع قدرالسهمهای مذکور معادل………….. دانگ از عرصه ملک موضوع قرارداد میباشد. لازم به ذکر است که استقرار مالکیت سازنده منوط به انجام کامل تعهدات وی در مواعد مقرر در قرارداد است.
ماده ۱۰ – تعهدات طرف اول (مالک/مالکان):
۱۰-۱- طرف اول متعهد است حداکثر ظرف ۷ روز پس از امضای قرارداد با حضور در دفترخانه……………… به نشانی……………… نسبت به تنظیم وکالتنامه جامع کاری به نام سازنده اقدام نماید. در صورت فوت یا حجر هر یک از مالکین در مدت اعتبار وکالت، وراث مکلفاند ظرف سه ماه وکالت جدید مطابق شرایط این قرارداد به سازنده اعطا نمایند. همچنین مالک موظف است کلیه اسناد و مدارک مرتبط را به صورتامانت در اختیار سازنده قرار دهد.
۱۰-۲- طرف اول متعهد است ملک موضوع قرارداد را در زمان مقرر تخلیه و تحویل سازنده نماید. ملاک محاسبه شروع مهلت زمانی، اعلام کتبی سازنده مبنی بر اخذ جواز ساخت خواهد بود. تا زمان صدور پروانه ساختمانی و تعیین تکلیف میزان تراکم متعلقه و تطابق آن با توافق طرفین، ملک در اختیار مالک باقی میماند. طرف دوم موظف است یک ماه پیش از اخذ پروانه ساختمانی، طرف اول را مطلع سازد تا اقدامات لازم برای جابجایی ملک انجام شود.
۱۰-۳- طرف اول تصدیق میکند که هیچ محدودیت یا مانعی برای احداث ساختمان در ملک مذکور وجود ندارد و ملک از هرگونه نقص و اشکال قانونی عاری است. همچنین اقرار دارد که پیشتر با هیچ فرد حقیقی یا حقوقی قرارداد دیگری در خصوص پلاک ثبتی ملک موضوع قرارداد منعقد نکرده و سند ملک بیاشکال و بلا معارض است. در صورت هرگونه مغایرت یا تضاد در این اظهارات، مسئولیت جبران خسارت بر عهده مالک خواهد بود.
۱۰-۴- طرف اول متعهد است که ملک موضوع قرارداد، به کلی یا جزئاً و منافع آن، به غیر واگذار نشده باشد و در صورت بروز هرگونه ادعا یا حق معارض، شخصاً موضوع را مرتفع و مسئولیت جبران خسارات بر عهده وی خواهد بود.
۱۰-۵- طرف اول تصدیق مینماید که از افراد ممنوعالمعامله نبوده و ملک در توقیف مراجع قضایی، در قید بازداشت، مصادره اموال، یا تحت طرحهای دولتی یا شهرداری نمیباشد.
۱۰-۶- مسئولیت هرگونه دعوی حقوقی یا کیفری نسبت به ملک قبل از تحویل به سازنده بر عهده طرف اول است.
۱۰-۷- طرف اول اظهار میدارد ملک در رهن یا وثیقه شخصی نبوده و در صورت وجود رهن، موظف است پیش از انتقال سند به نام سازنده، نسبت به فک رهن اقدام نماید.
۱۰-۸- طرف اول متعهد است کلیه بدهیهای ملک، از جمله هزینههای دارایی، مفاصاحساب شهرداری و سایر بدهیها را پیش از تحویل به سازنده پرداخت نموده و ملک را بریالذمه تحویل دهد.
۱۰-۹- طرف اول موظف است نسبت به پرداخت حق و حقوق مستأجر (صاحب سرقفلی) و کسب رضایت وی اقدام و ملک را عاری از هرگونه ایراد و معارض در تاریخ مقرر تحویل سازنده نماید.
۱۰-۱۰- طرف اول متعهد است انتقال عرصه به نام سازنده را بر اساس کیفیت و شرایط مندرج در قرارداد انجام دهد.
۱۰-۱۱- طرف اول متعهد است کلیه مبالغ دریافتی قرضالحسنه بابت اسکان را هنگام تحویل ملک نوساز توسط سازنده، نقداً و بدون قید و شرط پرداخت نماید.
۱۰-۱۲- طرف اول حق ندارد تمام یا بخشی از عملیات ساختمانی را به غیر واگذار یا منتقل کند.
۱۰-۱۳- در طول مدت قرارداد، طرف اول مجاز به فروش کل یا بخشی از عرصه ملک موضوع قرارداد به غیر نمیباشد.
ماده ۱۱ – تعهدات طرف دوم (سازنده/سازندگان):
موضوع تعهد طرف دوم، به طور کلی، انجام کلیه اقدامات و عملیات لازم برای احداث ساختمان موضوع قرارداد، با شرح و جزئیات مندرج و بر اساس هزینههای خود وی میباشد.
۱۱-۱- طرف دوم متعهد است پس از دریافت وکالت کاری، نسبت به تهیه نقشههای معماری و محاسباتی اقدام نماید.
۱۱-۲- طرف دوم موظف است مبلغ……………….. ریال را در آستانه تحویل ملک کلنگی، به صورت قرضالحسنه جهت اسکان مالک در طول مدت ساخت، نقداً و طی صورتجلسه به مالک پرداخت نماید.
۱۱-۳- طرف دوم متعهد است بر اساس زمانبندی مندرج در قرارداد، نسبت به اخذ پروانه ساخت و سایر مجوزهای لازم اقدام کند.
۱۱-۴- طرف دوم مسئول پرداخت کلیه هزینههای جواز، اداری، اجرایی و ساخت و ساز میباشد، بهگونهای که پس از تحویل ملک به طرف اول، هیچ بدهی نسبت به اشخاص حقیقی یا حقوقی وجود نداشته و ملک از نظر مالی کاملاً بریالذمه و قابل واگذاری به غیر باشد.
۱۱-۵- طرف دوم متعهد است تمامی واحدها را کامل و بدون نقص و در زمان مقرر تحویل مالک نماید و در صورت ظهور هرگونه ایراد در بخشی یا کل بنا، مکلف است آن را به هزینه خود رفع نماید.
۱۱-۶- طرف دوم موظف است در زمان مقرر، اقدام به اخذ پایان کار، سند تکبرگ و تحویل آن به مالک نماید.
۱۱-۷- کلیه هزینهها و مسئولیتهای مربوط به تفکیک ساختمان، پایان کار، صورتجلسه تفکیکی، تقسیمنامه و تنظیم سند رسمی بر عهده طرف دوم است.
۱۱-۸- طرف دوم حق ندارد وام یا تسهیلات مالی به هر شکل و نوع بر روی پلاک ثبتی ملک دریافت کند، مگر با اطلاع و رضایت مالک.
۱۱-۹- طرف دوم موظف است اقدامات پیشگیرانه و مکانیزمهای ایمنی لازم برای حفاظت از ملک و افراد حاضر در کارگاه را اعمال نماید و اصول ایمنی حین عملیات ساخت را رعایت کند.
۱۱-۱۰- با توجه به اختیار کامل طرف دوم در مدیریت پروژه و تعامل با پیمانکاران و کارگران، وی موظف است استانداردهای ایمنی را رعایت و بر پرسنل نظارت نماید؛ مسئولیت هرگونه خسارت ناشی از عدم رعایت ایمنی برای کارگران، همسایگان، اشخاص ثالث یا رهگذران و سقوط مصالح ساختمانی بر عهده طرف دوم است.
۱۱-۱۱- طرف دوم متعهد به همکاری با نماینده منتخب مالکین میباشد.
۱۱-۱۲- طرف دوم ملزم به اجرای پروژه با رعایت کلیه الزامات فنی و مقررات قانونی، از جمله مقررات ملی ساختمان، ضوابط شهرداری و شهرسازی و استفاده از مصالح و مشخصات مندرج در قرارداد است.
۱۱-۱۳- مسئولیت هرگونه دعوی حقوقی یا کیفری نسبت به ملک پس از تحویل آن به سازنده بر عهده طرف دوم است.
۱۱-۱۴- طرف دوم اقرار میکند دارای توانایی مالی و دانش فنی کافی برای اجرای پروژه میباشد.
۱۱-۱۵- طرف دوم متعهد است نسبت به خرید و نصب انشعابات شهری و پرداخت کلیه هزینههای مربوط به آب، برق، گاز، فاضلاب و تلفن برای هر واحد اقدام نماید.
۱۱-۱۶- ملک موضوع قرارداد به همراه کلیه اسناد و مدارک آن به رؤیت طرف دوم رسیده و وی از وضعیت و مشخصات آن اطلاع کامل دارد.
۱۱-۱۷- طرف دوم موظف به تهیه دفترچه مشخصات فنی ساختمان برای هر واحد میباشد.
۱۱-۱۸- طرف دوم حق ندارد تمام یا بخشی از منافع و تعهدات قرارداد را از طریق هیچ یک از عقود معین یا توافقات خصوصی به غیر منتقل کند؛ در غیر اینصورت، قرارداد بلافاصله منفسخ خواهد شد.
۱۱-۱۹- طرف دوم موظف است قبل از شروع عملیات اجرایی، قرارداد با مجری ذیصلاح منعقد کرده و ضمن معرفی وی به ناظر، قرارداد مذکور را در سازمان نظام مهندسی استان ثبت و به مرجع صدور پروانه ارائه نماید.
۱۱-۲۰- طرف دوم موظف به مشورت و همفکری با طرف اول در خصوص طراحی واحدها و شکل ساختمان، از جمله نما و سایر جزئیات اجرایی، میباشد.
۱۱-۲۱- در صورت فوت طرف دوم، وراث وی متعهد به انجام تعهدات قرارداد هستند.
ماده ۱۲ – تعهدات مشترک طرفین:
۱۲-۱- طرفین قرارداد متعهد به پرداخت جریمهها و هزینههای ناشی از اضافهبنا متناسب با میزان قدرالسهم خود میباشند. به این نحو که در صورت احداث بنای مسکونی یا تجاری مازاد بر میزان پروانه ساختمان، کلیه هزینههای تراکم، عوارض، صدور پروانه و سایر هزینههای خلاف و عوارض تراکم مازاد شهرداری یا توسعه تجاری به نسبت سهم هر یک از طرفین پرداخت خواهد شد. سهم هر یک از طرفین از اضافهبنا به ترتیب…….. درصد مالک و…….. درصد سازنده تعیین میگردد.
۱۲-۲- گواهی میشود که در صورت فوت هر یک از طرفین، تعهدات این قرارداد برای وراث آنها لازمالاجرا خواهد بود.
۱۲-۳- هیچ یک از طرفین پس از انعقاد قرارداد مجاز به دریافت تسهیلات یا وام تحت هیچ عنوان، چه خصوصی و چه رسمی، نخواهند بود.
ماده ۱۳ – آثار قرارداد:
۱۳-۱- نوسانات قیمت ملک و هزینههای ساخت، شامل مصالح و دستمزد از زمان انعقاد قرارداد تا تحویل نهایی، هیچگونه تأثیری بر مفاد و توافقات طرفین نخواهد داشت.
۱۳-۲- طرفین کلیه خیارات قانونی، از جمله خیار غبن فاحش یا افحش (به هر درجهای که باشد)، را سلب نمودهاند، مگر خیار عدم پرداخت ثمن و خیار تدلیس که به قوت خود باقی است.
۱۳-۳- مالک هیچ وجهی به سازنده پرداخت نخواهد کرد، مگر در موارد صریحاً مقرر در قرارداد، مانند شرط تسهیم پرداخت تخلفات شهرداری.
۱۳-۴- کلیه مصالح موجود در ساختمان فعلی پس از تخریب، ملکیت سازنده خواهد بود و مالک پس از تحویل ملک به سازنده حق هیچگونه ادعایی نسبت به آنها نخواهد داشت.
۱۳-۵- طرفین مجاز به واگذاری حقوق قانونی قرارداد یا انتقال عرصه تحت هر عنوانی از جمله صلح، رهن، بیع یا مشارکت، به کلی یا جزئی به غیر نیستند.
۱۳-۶- مبلغ قرضالحسنه اسکان میتواند با رأی داور به عنوان بخشی از وجه التزامهای قراردادی مورد استفاده قرار گیرد.
۱۳-۷- در صورت وجود شرایط و رضایت پلاکهای همجوار و امکان تجمیع ملک موضوع قرارداد، سازنده با اطلاع، کسب اذن و رعایت منافع مالکین، مجاز به اتخاذ تصمیمات مقتضی خواهد بود. در صورت تصمیم به تجمیع با املاک مجاور، توافقات حاصل به عنوان متمم قرارداد منظور میشود.
۱۳-۸- طرف دوم متعهد است که پس از تحویل واحدها، در صورت بروز هرگونه اشکال یا نقص در کل پروژه ناشی از سهلانگاری، کمکاری یا استفاده از مصالح نامرغوب، نسبت به جبران خسارت و رفع نقص اقدام نماید.
۱۳-۹- هرگونه تغییر در مصالح و شرایط توافقشده مربوط به مشاعات ملک، مستلزم رضایت کتبی هر دو طرف است. با این حال، در خصوص واحدهای آپارتمانی، مالکین میتوانند با پرداخت مابهالتفاوت قیمت مصالح و کسب رضایت طرف دوم (در صورت نیاز به تغییرات عمرانی و تأثیر بر زمانبندی)، از هر نوع مصالح یا تغییرات شکل و طراحی استفاده کنند و هزینه آن را شخصاً تأمین نمایند.
ماده ۱۴ – نماینده مالکین و حدود اختیارات:
۱۴-۱- طرف اول حق مداخله مستقیم در امور اجرایی ساختمان را ندارد، اما میتواند بر اجرای مفاد قرارداد، کیفیت و نحوه ساخت بنا نظارت کند. در صورت مشاهده هرگونه تخلف یا نقص، طرف اول میتواند مراتب را به طرف دوم اطلاع دهد و مهلت متعارف برای رفع آن تخلف تعیین شود. چنانچه طرف دوم از رفع تخلف امتناع نماید، از پایان مهلت مقرر، جریمه روزانه برایایشان اعمال خواهد شد.
۱۴-۲- مالکین شخص یا اشخاصی را به عنوان نماینده، ناظر و هماهنگکننده انتخاب مینمایند و فرد مذکور با پذیرش این سمت، مسئولیت نظارت و هماهنگی را بر عهده میگیرد.
۱۴-۳- کلیه صورتجلسات و توافقات پس از انعقاد قرارداد از طریق نماینده/نمایندگان قابل انجام و لازمالاجرا خواهد بود.
۱۴-۴- نماینده/نمایندگان حق نظارت بر پیشرفت پروژه را دارند، اما مجاز به دخالت مستقیم در اجرای عملیات ساختمانی نخواهند بود.
ماده ۱۵ – تخلفات در ساخت:
مسئولیت کامل کلیه تخلفات ناشی از عدم رعایت ضوابط شهرداری، مقررات شهرسازی و دستورالعملهای اجرایی، بر عهده طرف دوم (سازنده) میباشد.
ماده ۱۶ – عدم اجرای تعهدات قرارداد و تأخیر در اجرا:
۱۶-۱- در صورت تأخیر غیرموجه یا تعطیلی کارگاه بیش از چهل (۴۰) روز، مالک پس از اعلام کتبی به سازنده و تنظیم صورتجلسه وضعیت پروژه، مجاز است عملیات ساختمانی را شخصاً یا توسط سوم شخص انجام دهد و مطابق ماده ۲۲۲ قانون مدنی، برای تأمین مخارج، نسبت به فروش قدرالسهم اعیانی سازنده با رأی مرجع قضایی یا داور اقدام نماید.
۱۶-۲- مستند به مواد ۲۲۱، ۲۲۲، ۲۲۸ و ۲۳۰ قانون مدنی، در صورتی که یکی از طرفین از انجام تعهدات خود استنکاف کند یا در اجرای تعهدات تأخیر قابل توجه داشته باشد، برای طرف مقابل حق فسخ قرارداد ایجاد میشود. این حق فسخ معمولاً پس از ارائه اخطار کتبی مبنی بر الزام طرف متخلف به انجام تعهدات و عدم حصول نتیجه در مدت معقول قابل اعمال است. در مواردی که استنکاف یا قصور طرف مقابل چنان صریح و قطعی باشد که انجام تعهد ناممکن یا غیرقابل اتکا شود، حق فسخ ممکن است بدون نیاز به اخطار قبلی نیز ایجاد گردد.
۱۶-۳- چنانچه هر یک از طرفین بدون عذر موجه در انجام تعهدات قراردادی تأخیر داشته باشد، موظف است به ازای هر روز تأخیر مبلغ………. به طرف مقابل پرداخت نماید. در صورت تأخیر از سوی مالکین، پرداخت جریمه بر عهده مالکی است که در انجام تعهد قصور داشته است.
۱۶-۴- در صورت عدم وصول چکهای سازنده در تاریخ مندرج، برای مالک حق فسخ قرارداد ایجاد میشود و مالک میتواند معادل ۵ درصد مبلغ هر چک را به عنوان وجه التزام عدم انجام تعهد از سازنده دریافت نماید.
ماده ۱۷ – فسخ قرارداد:
۱۷-۱- قرارداد حاضر به صورت عقد لازم منعقد گردیده و تحت هیچ عنوان و شرطی قابل فسخ نیست، مگر در مواردی که صراحتاً در قرارداد پیشبینی شده یا با تراضی طرفین به اقاله انجام گیرد.
۱۷-۲- چنانچه هر یک از طرفین پیش از شروع عملیات ساختمانی تمایل به فسخ قرارداد داشته باشد، میبایست جریمه مقرر در قسمت فسخ قرارداد را به طرف مقابل پرداخت نماید.
۱۷-۳- علاوه بر موارد فوق، قرارداد در موارد زیر قابل فسخ یکطرفه توسط طرف مقابل میباشد:
۱. عدم انجام تعهدات مالی یا پرداخت به موقع از سوی هر یک از طرفین طبق مفاد قرارداد.
۲. تأخیر غیرموجه در شروع یا پیشرفت عملیات ساختمانی بیش از مدت زمان مقرر (طبق ماده ۱۶) بدون اعلام و توجیه موجه.
۳. تخلف از ضوابط قانونی و شهرداری یا صدور دستور توقف پروژه که اجرای آن غیرممکن شود و طرف متخلف مسئولیت آن را نپذیرد.
۴. عدم همکاری یا امتناع طرف دوم از رعایت استانداردهای فنی و ایمنی در اجرای ساختمان، که موجب ایجاد خطر برای مالکین، کارگران یا اشخاص ثالث شود.
۵. کشف خلاف یا ایراد قانونی در ملک موضوع قرارداد از سوی مالک که اجرای پروژه را ناممکن یا دشوار نماید و طرف اول نتواند آن را با هزینه خود رفع نماید.
ماده ۱۸ –فورس ماژور:
در صورت وقوع فورس ماژور، طرفین قرارداد هیچگونه مسئولیتی در قبال تأخیر یا عدم اجرای تعهدات نخواهند داشت، مشروط بر آنکه کوتاهی یا تخلف از ناحیه متعهد نبوده و رفع وضعیت نیز خارج از توانایشان باشد. در چنین شرایطی، قرارداد به حالت تعلیق درآمده و اجرای تعهدات تا رفع شرایط فورس ماژور متوقف خواهد شد.
موارد فورس ماژور شامل، اما نه محدود به موارد زیر است:
۱. بلایای طبیعی: زلزله، سیل، طوفان، رانش زمین، آتشسوزیهای گسترده غیر قابل پیشگیری.
۲. حوادث غیرمنتظره انسانی: جنگ، شورش، اعتصاب سراسری یا تحریمهای دولتی که اجرای پروژه را غیرممکن کند.
۳. تصمیمات یا دستورهای مراجع ذیصلاح: مانند توقف پروژه توسط شهرداری، مراجع قضایی یا سایر مراجع قانونی به دلیل شرایط خارج از کنترل طرفین.
۴. قطع ناگهانی و غیرقابل پیشبینی خدمات شهری یا منابع: مانند برق، آب، گاز، سوخت یا مواد اولیه حیاتی که ادامه عملیات را متوقف سازد.
در صورت تحقق هر یک از موارد فوق، طرفین موظفاند در اسرع وقت با ارائه مدارک و مستندات لازم، طرف مقابل را از وضعیت مطلع نموده و صورتجلسهای رسمی از شرایط فورس ماژور تهیه نمایند. مدت تعلیق قرارداد به مدت وقوع و رفع فورس ماژور محدود بوده و پس از رفع وضعیت، اجرای تعهدات مطابق قرارداد از سر گرفته خواهد شد.
در صورت استمرار وضعیت فورس ماژور به مدت طولانی و به نحوی که اجرای تعهدات عملاً غیرممکن شود، طرفین حق دارند قرارداد را منفسخ نمایند. در این صورت:
۱. هر یک از طرفین نسبت به تعهدات انجام شده تا زمان وقوع فورس ماژور مسئولیتی ندارد، ولی هزینهها و اقدامات انجامشده متناسب با سهم هر طرف تسویه میشود.
۲. هرگونه پرداختهای نقدی یا تضمینهای مالی پیشین، پس از کسر هزینههای مشروع انجامشده، به طرفین بازگردانده خواهد شد.
۳. حقوق مالکیت و اسناد انتقالی تا زمان وقوع فورس ماژور، مطابق توافقات قرارداد حفظ میشود و هرگونه نقل و انتقال جدید تنها پس از رفع وضعیت فورس ماژور یا در صورت فسخ قرارداد قابل تسویه خواهد بود.
ماده ۱۹ – دشواری نامتعارف انجام تعهدات (هاردشیپ):
در صورت وقوع حوادث یا شرایط غیرقابل پیشبینی اقتصادی که تعادل مالی و موازنه قرارداد را مختل نماید، ادامه عملیات ساخت و ساز حداکثر ظرف یک ماه پس از وقوع حادثه و انجام مذاکرات مجدد بین طرفین با تنظیم صورتجلسه رسمی از توافقات حاصله انجام خواهد شد.
تبصره: مدت زمان توقف پروژه در این شرایط، به مدت کل قرارداد اضافه خواهد شد و تعهدات طرفین مطابق زمان جدید ادامه مییابد.
ماده ۲۰ – شرایط و کیفیت پیشفروش سهم:
۲۰-۱- حدود و امکان پیشفروش: پیشفروش سهم هر یک از طرفین از ملک موضوع قرارداد تنها پس از اجرای مراحل تعیینشده در قرارداد و با رعایت کد رهگیری رسمی از سامانه اداره ثبت اسناد و تنظیم سند رسمی در دفترخانه و اطلاع کتبی طرفین امکانپذیر است.
۲۰-۲- اعتبار و آثار قانونی پیشفروش: هرگونه پیشفروش بدون رعایت شرایط فوق، فاقد اعتبار قانونی بوده و هیچگونه حقی برای خریدار یا منتقلالیه ایجاد نخواهد کرد. طرفین توافق دارند که مسئولیت هرگونه خسارت ناشی از پیشفروش غیرمجاز بر عهده طرف متخلف خواهد بود.
۲۰-۳- تعیین قیمت و شرایط مالی: هر گونه پیشفروش باید مطابق سهم قانونی طرفین، ارزش روز ملک و توافقات مالی مندرج در قرارداد صورت گیرد. تغییرات قیمت یا شرایط مالی پس از تاریخ قرارداد، تأثیری بر حق طرفین نسبت به سهم آنان نخواهد داشت مگر با رضایت کتبی طرف مقابل.
۲۰-۴- تضمین و ضمانت اجرای پیشفروش: پیشفروش سهم بدون دریافت ضمانت اجرایی مناسب (مانند چک، سفته یا تضمین بانکی) قابل انجام نیست. کلیه تعهدات مالی پیشفروش شده باید همزمان با انتقال سند یا تنظیم صورتجلسه رسمی تسویه و ثبت شود.
۲۰-۵- محدودیت انتقال به غیر: هیچ یک از طرفین حق واگذاری سهم خود به غیر تحت هر عنوان حقوقی یا قراردادی (صُلح، رهن، بیع، مشارکت و…) بدون اطلاع و رضایت طرف دیگر را ندارند. در صورت تخلف، قرارداد پیشفروش باطل و طرف متخلف مسئول جبران خسارت خواهد بود.
۲۰-۶- حقوق و تعهدات خریدار پیشفروش: خریدار سهم پیشفروش شده، تنها پس از انتقال رسمی سند و ثبت کد رهگیری، میتواند از سهم خود بهرهبرداری نماید و هیچگونه حق مطالبه یا ادعا نسبت به ملک قبل از انجام مراحل رسمی نخواهد داشت.
۲۰-۷- مراحل اجرایی پیشفروش:
• ارائه اطلاع کتبی به طرف دیگر و اخذ تأییدیه مکتوب.
• تنظیم قرارداد پیشفروش با رعایت سهم هر طرف و شرایط قرارداد اصلی.
• اخذ کد رهگیری رسمی از سامانه ثبت و تنظیم سند رسمی در دفترخانه.
• تسویه حساب کلیه تعهدات مالی پیشفروش و تحویل تضمینهای لازم.
• انتقال رسمی مالکیت و ثبت در دفتر اسناد رسمی و اجرای مفاد قرارداد پیشفروش.
ماده ۲۱- مرجع حل اختلاف قرارداد:
۲۱-۱- در صورت بروز هرگونه اختلاف، تعارض، ادعا یا دعوی میان طرفین ناشی از مفاد این قرارداد یا مربوط به آن، از جمله در خصوص انعقاد، تفسیر، اعتبار، اجرای تعهدات، فسخ، اقاله یا انقضای مدت قرارداد، طرفین توافق نمودند که موضوع اختلاف ابتدا از طریق مذاکره مستقیم ظرف مدت ۱۵ روز از تاریخ اعلام کتبی اختلاف توسط یکی از طرفین، مورد بررسی قرار گیرد.
۲۱-۲- در صورت عدم حصول توافق از طریق مذاکره، موضوع اختلاف جهت حل و فصل نهایی به هیأت سه نفره داوری متشکل از یک داور منتخب هر یک از طرفین و یک سرداور مرضیالطرفین ارجاع خواهد شد.
۲۱-۳- در صورت عدم توافق طرفین بر تعیین سرداور ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ اعلام انتخاب داوران طرفین، تعیین سرداور به درخواست یکی از طرفین و با مراجعه به رئیس محترم دادگستری محل وقوع ملک موضوع قرارداد انجام خواهد شد.
۲۱-۴- داوران موظفاند با رعایت مقررات باب هفتم قانون آیین دادرسی مدنی و سایر قوانین مربوط، مبادرت به صدور رأی نمایند.
۲۱-۵- شرط داوری حاضر به عنوان توافقی مستقل از قرارداد اصلی تلقی میشود و در هر حال لازمالاجرا خواهد بود؛ حتی در صورت فسخ، اقاله، بطلان یا انقضای مدت قرارداد.
۲۱-۶- رأی داوری برای طرفین قطعی، لازمالاجرا و غیرقابل اعتراض در مراجع عمومی است مگر در موارد مصرح در ماده ۴۸۹ قانون آیین دادرسی مدنی.
۲۱-۷- ابلاغ اوراق و مکاتبات داوری از طریق اظهارنامه رسمی یا پست سفارشی به آخرین نشانی مندرج در صدر قرارداد انجام میشود و تغییر نشانی بدون اعلام کتبی، موجب سلب مسئولیت از طرف مقابل نخواهد بود.
۲۱-۸- در صورت فوت، حجر، استعفا، عزل یا امتناع هر یک از داوران از قبول داوری، جانشین وی با توافق طرف ذینفع و با رعایت ترتیبات فوق تعیین خواهد شد.
ماده ۲۲ – نسخ و اعتبار قرارداد:
کلیه مفاد این قرارداد برای طرفین قرائت و تفهیم گردیده و آنان با علم و آگاهی کامل از مفاد، شرایط و آثار حقوقی آن، قرارداد را امضاء نمودهاند.
۲۲-۱- این قرارداد در…….. صفحه و…….. ماده، به انضمام کلیه پیوستها، الحاقات، صورتجلسات، نقشهها و متممهای احتمالی آن، تنظیم و دارای اعتبار واحد است.
۲۲-۲- قرارداد حاضر در تعداد…….. نسخه متحدالمتن و دارای اعتبار یکسان تنظیم گردیده و هر نسخه پس از امضای طرفین و مهر (در صورت وجود)، حکم واحد و لازمالاجرا دارد.
۲۲-۳- هرگونه تغییر، اصلاح، الحاق یا حذف در مفاد این قرارداد صرفاً با رضایت کتبی و متقابل طرفین و از طریق تنظیم متمم رسمی یا الحاقیه امکانپذیر است.
۲۲-۴- در صورت وجود تعارض یا ابهام میان مفاد قرارداد اصلی و متممها یا پیوستها، ملاک تفسیر و اجرا، آخرین توافق کتبی طرفین خواهد بود.
۲۲-۵- کلیه نسخههای قرارداد پس از امضاء طرفین، معتبر و لازمالاجرا بوده و هرگونه ادعای فقدان اطلاع از مفاد آن، مسموع نخواهد بود.
پیوستها:
۱- پروانه ساخت و شناسنامه فنی واحد مورد معامله
۲- سند مالکیت رسمی یا مدارک مالکیت معتبر
۳- بیمهنامه تعهدات پیشفروشنده
۴- تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر پایان عملیات پیسازی
۵- پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
۶- نقشههای معماری و سازهای ساختمان
۷- مجوزات و تأسیسات مرتبط با پروژه
۸- لیست مصالح و متریال مصرفی در ساختمان
تذکر مهم ۱- بر اساس ماده ۳ قانون پیشفروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹، قرارداد پیشفروش و همچنین قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده ۲ این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی انجام شود. در صورت عدم رعایت این الزام، قرارداد فاقد اعتبار قانونی است و پیشخریدار میتواند با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، از مزایای قانونی مقرر در این قانون بهرهمند شود.
همچنین، طبق ماده ۳ آییننامه اجرایی قانون پیشفروش ساختمان، سردفتر اسناد رسمی مکلف است پس از تنظیم و امضای قرارداد پیشفروش، نسبت به درج خلاصه معامله در سامانه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اقدام نماید.
لازم به ذکر است با عنایت به ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، هرگونه انتقال مالکیت، حق انتفاع، حق ارتفاق و بهویژه پیشفروش ساختمان باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد. در غیر این صورت، اعمال حقوقی مربوطه در برابر اشخاص ثالث فاقد اثر بوده و دعاوی مربوط به آنها در مراجع قضائی و شبهقضائی قابل استماع نیست. این حکم به وضوح تأکید میکند که برای تضمین اثر حقوقی قراردادهای مرتبط با اموال غیرمنقول، از جمله قرارداد مشارکت در ساخت، الزام به ثبت رسمی و تنظیم سند رسمی ضروری است.
در قرارداد مشارکت در ساخت، مالک زمین و سازنده با توافق نسبت به ساخت و بهرهبرداری از ملک، تعهداتی را بر عهده میگیرند که معمولاً منجر به انتقال مالکیت سهم سازنده یا مالک از ملک میشود. با توجه به ماده ۱ و تبصرههای آن، اگر سهم طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت بهصورت رسمی و در سامانه ثبت نشود، این انتقال نسبت به اشخاص ثالث اثر حقوقی نخواهد داشت و مالکیت یا حق سازنده قابل استناد نخواهد بود. بهعبارت دیگر، تنظیم سند رسمی در این نوع قرارداد، تضمینکننده قابلیت استناد قرارداد در برابر اشخاص ثالث و جلوگیری از تضییع حقوق طرفین است.
همچنین ماده ۳ قانون پیشفروش ساختمان مقرر میدارد که پیشفروشنده باید قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن را نزد دفاتر اسناد رسمی ثبت نماید. بنابراین، ترکیب مفاد ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی و ماده ۳ قانون پیشفروش، اهمیت تنظیم و ثبت سند رسمی قرارداد مشارکت در ساخت را دوچندان میکند و ضمانت اجرایی آن را نسبت به اشخاص ثالث تضمین مینماید.
در نتیجه، لازم است قرارداد مشارکت در ساخت با توجه به اصول و الزامات ثبت رسمی و تبصرههای ماده ۱، حاوی پیشبینی صریح نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت یا سهم هر یک از طرفین باشد تا:
۱. قابلیت استناد در مراجع قضائی و شبهقضائی داشته باشد.
۲. حقوق اشخاص ثالث از طریق ثبت رسمی مورد حفاظت قانونی قرار گیرد.
۳. ضمانت اجرای تعهدات قراردادی و حقوق سازنده و مالک در چارچوب قانون پیشفروش ساختمان محقق شود.
تذکر مهم ۲-
| متن حاضر صرفاً به منظور راهنمایی و نمونه ارائه شده و به هیچ وجه برای استفاده حقوقی یا اجرایی تایید نمیشود. تنظیم و اعمال مفاد قرارداد فقط باید توسط وکیل متخصص و با تدقیق در شرایط خاص پرونده و شخصیسازی مطابق وضعیت طرفین و ملک انجام گیرد. استفاده بدون مشاوره حقوقی و تطبیق با شرایط واقعی، ممکن است موجب مسئولیت قانونی و قراردادی گردد. |
در نهایت، باید توجه داشت که قرارداد مشارکت در ساخت، تنها یک توافق ساده ملکی نیست؛ بلکه ترکیبی از مقررات حقوقی، فنی، مالی و تعهدات اجرایی پیچیده است که بیدقتی در تنظیم آن میتواند خسارات جبرانناپذیری به بار آورد. از این جهت، تنظیم این قرارداد توسط وکیل متخصص در حوزه قراردادهای ساختمانی و مشارکتی امری حیاتی است؛ چرا که وکیل با تسلط بر قوانین جاری، رویه قضایی و تجربیات عملی، میتواند از بروز اختلافات احتمالی جلوگیری کرده و منافع هر دو طرف را به شکلی عادلانه و شفاف تضمین کند.
مشورت با یک وکیل باتجربه در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، نه تنها آرامش خاطر طرفین را به همراه دارد، بلکه راهی مطمئن برای حفظ سرمایه، زمان و اعتبار آنان در مسیر ساخت و ساز خواهد بود.
سؤال و جواب کوتاه:
۱- قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
قرارداد مشارکت در ساخت، قراردادی دو طرفه بین یک یا چند مالک و یک یا چند سازنده است. در این قرارداد، مالک زمین را در اختیار پروژه قرار میدهد و سازنده هزینه و اجرای ساخت را بر عهده میگیرد. در پایان، هر طرف با توجه به میزان آورده خود، سهم مشخصی از ساختمان را دریافت میکند و حقوق و وظایف طرفین بهوضوح در قرارداد تعیین میشود تا هر دو به نتیجه و سود مورد نظر برسند.
۲- موضوع قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
موضوع قرارداد مشارکت در ساخت، تعهد به ساخت ساختمان با مشخصات و شرایط مشخص در ملک مورد نظر و در مدت زمان تعیینشده است. طبق ماده ۱۹۰ قانون مدنی، موضوع قرارداد باید وجود داشته باشد، معلوم و معین باشد و قابلیت تسلیم داشته باشد.
۳- در یک قرارداد مشارکت در ساخت چه اصطلاحاتی بکار میرود؟
تراکم ساختمانی، دستور نقشه، زیربنای مفید، سطح اشغال، کاربری ملک، گواهی عدم خلاف، گواهی پایان کار ساختمان و صورتمجلس تفکیکی ازجمله اصطلاحاتی است که در یک قرارداد مشارکت در ساخت بکار میرود و در مقاله حاضر هرکدام به تفصیل بیان گردیده است.
۴- چگونه یک قرارداد مشارکت در ساخت اصولی تنظیم کنیم؟
بطور کلی در یک قرارداد مشارکت در ساخت باید مدت قرارداد، مبلغ قرارداد، میزان آورده، میزان سهم طرفین، شرایط واگذاری یا در یافت امتیاز یا سهم قراردادی و محل انعقاد قرارداد مشخص گردد. در مقاله حاضر راهنمایی مورد نیاز در این خصوص آمده که پیشنهاد میشود مطالعه شود.
نویسنده: زهرا داودی