پیشفروش ساختمان بهعنوان یکی از رایجترین شیوههای تأمین مسکن در سالهای اخیر، جایگاه ویژهای در معاملات ملکی پیدا کرده است. این قرارداد علاوه بر آنکه امکان خانهدار شدن اقشار بیشتری را فراهم میسازد، برای سازندگان نیز ابزاری جهت تأمین مالی پروژههای ساختمانی به شمار میآید. با این حال، فقدان چارچوبهای دقیق حقوقی در گذشته و بروز اختلافات متعدد میان خریداران و فروشندگان، لزوم تدوین مقرراتی جامع و منسجم در این حوزه را بیش از پیش آشکار کرد. از همین رو، قانونگذار با تصویب قانون پیشفروش ساختمان در سال ۱۳۸۹ تلاش نمود تا ضمن حمایت از حقوق طرفین، شفافیت بیشتری در فرایند انعقاد و اجرای این قراردادها ایجاد کند.
مقاله حاضر با رویکردی تحلیلی و نظاممند به بررسی ابعاد مختلف قانون پیشفروش ساختمان میپردازد. در این مسیر، ابتدا مفهوم و تعریف قرارداد پیشفروش ساختمان و سیر تاریخی شکلگیری آن مورد توجه قرار میگیرد، سپس روند تصویب قانون پیشفروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ و اصلاحات آن واکاوی میشود.
نهایتاً، آثار اجرایی این قانون در عرصه عمل تحلیل میشود تا تصویری روشن از نقاط قوت و چالشهای پیشروی آن ارائه گردد. هدف آن است که خواننده با مطالعه این مقاله بتواند هنگام پیشفروش یا خرید واحد ساختمانی، از حقوق قانونی خود آگاه شود و با درک دقیق مفاد قانون، از بروز اختلاف و ضررهای احتمالی جلوگیری کند.
کلید واژهها: قانون پیش فروش ساختمان-قرارداد پیش فروش ساختمان- اصلاحات قانون پیش فروش ساختمان-انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان
۱- تعریف قرارداد پیشفروش ساختمان
پیشفروش در لغتنامه دهخدا به معنی فروش مال یا غله پیش از آماده شدن و فروش قبل از تحویل جنس آمده است. پیشخرید نیز در لغت یعنی خریدن کالایی که هنوز حاضر و موجود نیست و خریدار پولی میدهد تا بعداً کالا را تحویل بگیرد.
در قوانین و مقررات ما تعریفی کلی از قرارداد پیشفروش ارائه شده است؛ اما در ماده ۱ قانون پیشفروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ (اصلاحی 1401/09/06) قرارداد پیشفروش ساختمان چنین تعریف شده است:
هر قرارداد با هر عنوانی که به موجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری مبادرت به مشارکت در ساخت نماید یا هر قراردادی که به موجب آن شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص گردد و نیز هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قراردادهای مذکور، پیش فروش ساختمان محسوب میشود.
پیشفروش ساختمان در نتیجه تلاقی دو اراده بوجود میآید که یکی پیشفروشنده و دیگری پیشخریدار می باشد. به عبارت دیگر پیشفروشنده در هنگام انعقاد این قرارداد با طرح کلی ابعاد و مساحت و تعیین چگونگی اجرای نقشه از پیش انتخاب شده ساختمان و انتخاب نوع ابزار و مصالح که قرار است در ساخت ساختمان بکار رود از پیشخریدار رفع جهل میکند و معامله را از حالت غرری بودن خارج میکند و متعهد میشود در موعد مقرر در آینده پس از ساخت و تکمیل بنا، ساختمان را تحویل پیشخریدار دهد.
۲- سیر تصویب قانون پیشفروش ساختمان
فلسفه اصلی وضع قوانین، رفع مشکلات و تأمین نیازهای مردم است. از همین رو، تصویب و اجرای قانون جدید پیشفروش ساختمان، علاوه بر کاهش حجم پروندههای قضایی در این حوزه، موجب ایجاد اعتماد و اطمینان خاطر برای شهروندان در هنگام انعقاد قراردادهای پیشفروش خواهد شد. اگرچه پیشفروش ساختمان در عمل امری متداول و پرکاربرد بوده است، اما تا اواخر سال ۱۳۳۱ فاقد قانونی جامع و صریح برای تنظیم روابط حقوقی طرفین بود. در سال ۱۳۳۱ دولت با تأسیس بانک ساختمان اقداماتی در زمینه ساخت مسکن بهعمل آورده و وظیفه این بانک عبارت بود از نقشهبرداری و تقسیم زمین مطابق با اصول شهرسازی و فروش آن. از اهداف مهم این بانک ثبت اراضی موات و خانهسازی در همین زمینها بود و با همین هدف، بانک ساختمانی مهر ماه سال ۳۲ اراضی نارمک را میان کارمندان دولت قرعه کشی و واگذار نمود. قوانین و مقررات مربوطه نیز در لایحه قانونی تأسیس بانک ساختمانی و اساسنامه آن آمده بود. در نهایت بانک مزبور پس از قطع عملیات بانکی، به نام “سازمان مسکن” و به صورت یکی از مؤسسات تابعه وزارت آبادانی و مسکن، مسئول اجرای طرحهای ساختمانی و تهیه مسکن شد و به این ترتیب، بانک ساختمانی از نظام بانکی کشور حذف شد.
در سال ۱۳۵۸ نیز ماده واحده لایحه قانونی حمایت از پیش خریداران واحدهای مسکونی توسط شورای انقلاب و متأثر از اوضاع سیاسی و اقتصادی کشور در ماههای اول انقلاب توسط شورای انقلاب تصویب گردید اما متأسفانه در سالهای بعد برای این قانون آئیننامه اجرایی تهیه نگردید. ماده واحده مذکور بیان میداشت:
کلیهی پیش پرداختها به شرکتهای سازنده شهرکها و یا مجموعههای ساختمانی بیش از ده دستگاه از طرف خریداران باید به حسابی در بانک مسکن بنام همان شرکت واریز گردد و بانک با توجه به پیشرفت عملیات ساختمانی از آن حساب به شرکت وجه پرداخت نماید وشرکتها حق وصول مستقیم پول از پیش خریداران را ندارند.
در نهایت لایحه پیشفروش ساختمان به پیشنهاد قوه قضاییه توسط دولت در تاریخ 1386/06/24 جهت تصویب به مجلس شورای اسلامی ارسال گردید و نهایتاً در تاریخ 1389/10/12 به تصویب مجلس شورای اسلامی و در تاریخ 1389/10/29 به تأیید شورای نگهبان رسیده و در تاریخ 1389/11/18 در روزنامه رسمی انتشار یافت.
در حوزه پیشفروش ساختمان و با عنایت به ضرورت جلوگیری از تضییع حقوق پیشخریداران واحدهای مسکونی و نیز کاهش وقوع برخی جرایم از جمله کلاهبرداری، و در راستای اجرای بند ۲ اصل ۱۵۸ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، قانون پیشفروش ساختمان در جلسه علنی مورخ 1389/05/25مجلس شورای اسلامی تصویب شد. به منظور اجرای اصل ۹۴ قانون اساسی، مصوبه جهت بررسی و اظهار نظر به شورای نگهبان ارسال گردید.
شورای نگهبان نیز برای انجام بررسیهای لازم بر اساس اصل ۹۵ قانون اساسی، در تاریخ 1389/06/03 از مجلس درخواست استمهال نمود و نهایتاً نظر خود را طی نامه شماره ۳۹۵۲۸/۳۰/۸۹ مورخ 1389/06/15 اعلام کرد و برخی موارد مصوبه را مغایر با موازین شرع دانست. مجلس شورای اسلامی در جلسه علنی مورخ 1389/08/05، ایرادات شورای نگهبان را اصلاح و مصوبه را برای اظهار نظر مجدد به شورا ارسال نمود.
شورای نگهبان در بررسی مجدد خود در تاریخ 1389/08/19، نظر خود را مبنی بر باقی ماندن یکی از ایرادات شرعی به مجلس اعلام کرد. در سومین مرحله بررسی، نمایندگان مجلس نظر اصلاحی خود را طی نامه شماره ۶۸۶۶۶/۳۰/۸۹ مورخ 1389/10/14 به شورای نگهبان ارسال نمودند و شورا نیز پس از استمهال، نظر نهایی خود را طی نامه شماره ۴۱۲۴۷/۳۰/۸۹ مورخ 1389/10/29 اعلام کرد و تأکید نمود که مصوبه پیشفروش ساختمان با شرع و قانون اساسی مغایرت ندارد.
۳- بررسی قانون پیشفروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ و اصلاحات آن
در قانون پیشفروش ساختمان، موارد زیر بهطور خاص مد نظر قرار گرفته است:
• تنظیم دقیق و منسجم روابط حقوقی طرفین قرارداد پیشفروش؛
• ارائه تعریفی جامع که تمامی انواع متداول پیشفروش را در بر گیرد؛
• پیشبینی تسریع در برخی امور برای جلوگیری از بروز اختلافات احتمالی و تسهیل حل و فصل آنها؛
• تنظیم قرارداد پیشفروش توسط دفاتر اسناد رسمی با حذف هزینهها و تشریفات غیرضروری.
همانطور که مشاهده میشود، قانون مقرر میدارد که پیشفروش ساختمان باید همراه با سند رسمی باشد و به منظور تشویق طرفین، تنها حق ثبت و حقالتحریر مختصری دریافت میگردد.
نیاز مردم به تأمین مسکن و محل فعالیتهای کاری، زمینهای فراهم میکند که امکان سوءاستفاده و فعالیت کلاهبردارانه برخی افراد را ایجاد نماید. از سوی دیگر، فرآیند ساخت و ساز، امری کاملاً فنی و پیچیده است که نیازمند ممانعت از ورود و دخالت افراد غیرمتخصص در این حوزه میباشد.
برای تحقق این هدف، قانون، نظارت مؤثر و کارآمدی را پیشبینی کرده است که تمامی مراحل پیشفروش ساختمان را شامل میشود. در این راستا، نقش سازمانهای ذیربط و مهندسان ناظر در مراحل مختلف قرارداد پیشفروش ضروری است. از جمله این نظارتها میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
• صدور شناسنامه مستقل برای هر واحد، به منظور جلوگیری از پیشفروش مکرر یک واحد؛
• صدور مجوز انتشار آگهی پیشفروش، جهت پیشگیری از سوءاستفاده افراد کلاهبردار؛
• تأیید میزان پیشرفت پروژه توسط مهندس ناظر؛
• انجام پرداخت اقساط از طریق سیستم بانکی.
ویژگی دیگر این قانون این است که از مقررات، بطور مستقیم جنبه حمایتی دارند تا پاسخگوی نیازها و اقتضائات ویژه این موضوع باشند، ازجمله:
• عدم امکان پرداخت کامل ثمن تا هنگام تنظیم سند رسمی؛
• امکان انتقال قطعی سند رسمی بدون حضور پیشفروش در صورت اهمال وی؛
• ایجاد محدودیت در انتقال حقوقی هر یک از طرفین تا پیش از انتقال رسمی؛
شخصی که پیشخرید میکند باید اطمینان خاطر داشت که صاحب ساختمان نمیتواند آن را به دیگری منتقل نموده و طلبکاران نیز نمیتوانند کار را متوقف کنند.
در خصوص اصلاحات قانون پیشفروش ساختمان باید گفت بسیاری از اصلاحاتِ عمدهٔ قانون پیشفروش (که در ادمه خواهد آمد) ناشی از تصویب “قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول” بوده است که با هدف هماهنگسازی مقررات پیشفروش و مقررات ثبتی، کاهش اقدامات موازی و ابهامات (مثل ارجاعات به داوری جداگانه)، جلوگیری از تقلب و فروشهای تکراری یامتناقض و سادهسازی مدارک و الزام به ثبت رسمی اعمال شده است. در سایر موارد نیز علت اصلاح خواهد آمد.
۱- ماده ۱ قانون پیشفروش: طبق ماده ۱۵ قانون “الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول” اصلاح شده و متن رسمی اصلاحی در بند یک مقاله حاضر در تعریف قراردادپیشفروش آمده است. علت اصلی اصلاح این ماده گسترش دامنه شمول پیشفروش و رفع ابهام درباره اقسام قراردادهای مرتبط (مثل مشارکت در ساخت، انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قراردادها) بود؛ قانونگذار خواست تا تعریفی روشن و جامع بیان کند تا قراردادهایی که از لحاظ ماهوی مشابه پیشفروش هستند، داخل تعریف قرار گیرند؛ امری که هم در عمل موجب جلوگیری از تفسیرهای مختلف گردید و هم در ثبت و نظارت اجرا مفید است. این هدف در متن ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت و در یادداشتهای توجیهی قانونگذار ذکر شده است.
۲- بندهای ۳ و ۴ و ۱۰ و ۱۱ ماده ۲: بند ۳ ماده ۲ بهصورت صریح اصلاح شد تا تأکید شود “متن پروانه ساختمانی صادرشده از مراجع ذیصلاح در صورت صدور” بهعنوان پیوست قرارداد قید شود. هدف قانونگذار از الزام به پیوستبودن “متن پروانه” به قرارداد، تضمین شفافیت در محتوای قرارداد و جلوگیری از پیشفروش بر مبنای پروانه ناصحیح یا ادعاهای شفاهی است؛ این امر همچنین به فرآیند ثبت و نظارت اداری کمک میکند.
در این ماده عبارت “و شناسنامه فنی هر واحد” از متن بند ۴ حذف شده است. حذف این عبارت در راستای هماهنگی مقررات ثبتی و عملیاتی شدن ثبت معاملات صورت گرفته است؛ برخی مراجع علت را کاهش روند اداری در قراردادها و پرهیز از تکرار مدارک دانستهاند—زیرا شناسنامه فنی بهعنوان یک سند مهندسی در مراجع مرتبط (شهرداری/نظاممهندسی) ثبت و قابل دسترسی است و الزام دوباره درج آن در قرارداد موجب پیچیدگی وتناقض اجرایی میشد.
بند ۱۰ ماده ۲ قانون پیشفروش نیز به صراحت ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی حذف گردید.
در بند ۱۱ این ماده ارجاع به ماده ۲۰ همین قانون حذف گردیده چراکه ماده ۲۰ (که نظام داوری در اختلافات قراردادی را مقرر میکرد) خود حذف شد.
۳- بند ۲ و ۴ ماده ۴ و تبصره آن: علت حذف این بندها و تبصره عمدتاً عملیاتیسازی ثبت رسمی و جلوگیری از تضاد در مدارک و الزامات است؛ به عبارت دیگر، قانونگذار خواسته برخی از نیازمندیهای قراردادی که یا در سازوکار ثبت متمرکز شدهاند یا در قوانین دیگر (مثلاً قوانین ثبت یا آییننامههای اجرایی شهرداری یا نظام مهندسی) پیشبینی شدهاند، از متن قرارداد پیشفروش حذف شوند تا موازیکاری و ابهام حذف گردد. منابع تحلیلی و گزارش مرکز پژوهشها روی همین نکته تأکید دارند که هدف اصلی کاهش تعارض مقررات و تسهیل ثبت رسمی بوده است.
۴- ماده ۱۴: در ماده ۱۴ قانون پیشفروش، عبارت “با کسب نظر هیأت داوری مندرج در ماده ۲۰ این قانون” حذف شده است. این اصلاح جزء مواردی است که در ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت قید شده است. از آنجایی که ماده ۲۰ این قانون حذف گردید، ارجاع به آن نیز حذف شد.
۵- ماده ۲۰: ماده ۲۰ قانون پیشفروش (که در نسخههای پیشین مقررات هیأت داوری برای اختلافات قرارداد پیشفروش را تعیین میکرد) صریحاً حذف شده است؛ این حذف در ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی فهرست شده است. گزارشهای تحلیلی و همانطور متن اصلاحی نشان میدهد که حذف ماده ۲۰ ناشی از دو انگیزه اصلی است: ۱- پرهیز از پراکندگی در سازوکار حل اختلاف: وجود هیأت داوری اختصاصی برای اختلافات پیشفروش، منجر به ایجاد روش موازی با نظام قضایی و رویههای کارشناسی متفاوت میشد. حذف ماده ۲۰ به معنای بازگشت تنظیم اختلافات به رویههای قضایی یا مکانیسمهای یکپارچهتر است. ۲- هماهنگسازی با نظام ثبت رسمی: با تأکید جدید بر ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، قانونگذار خواسته تا روش حل اختلاف و آثار حقوقی قراردادها بر مبنای سند رسمی و سازوکارهای ثبتی مشخص شود؛ در نتیجه، هیأت داوری اختصاصی حذف گردیده است.
۶- ماده ۲۱: ماده ۲۱ نیز طبق فهرست حذفشدنیهای ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت، از متن قانون پیشفروش حذف شده است. حذف ماده ۲۱ همانند ماده ۲۰ در چارچوب ساماندهی یکپارچه مقررات مربوط به قراردادهای مربوط به اموال غیرمنقول و اجتناب از تداخل مقرراتی صورت گرفته است؛ در واقع مجموعهای از مواد که نظام اختصاصی و بعضاً موازی ایجاد میکردند حذف شدند تا مقررات ثبتی و مراجع رسیدگی بصورت یکپارچه عمل کند.
۷- ماده ۲۳ و تبصره آن: متن اصلی ماده ۲۳ در نسخه قدیم مقرر میداشت: “اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیشفروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یک سال محکوم میشوند. ” در ماده اصلاحی آمد است: “اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم میشوند. ” تبصره اصلاحی نیز بیان داشته است: “جرائم مذکور در این ماده تعقیب نمیشود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت راه و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجراء آن موقوف میشود. “
۸- ماده ۲۵: ماده ۲۵ در قانون پیشفروش به آییننامه اجرایی مربوط میپردازد “آییننامه اجرایی این قانون ظرف سه ماه… تهیه شود”. این ماده قبلاً در اصلاحات سالهای قبل (مثلاً ۱۳۹۰) مورد اصلاح قرار گرفته بود و در متن بهروز قانون پیشفروش آمده است: ” آئین نامه اجرائی این قانون ظرف سه ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت راه و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تأیید رئیس قوه قضائیه به تصویب هیأت وزیران خواهد رسید. “
۴- ویژگیهای قرارداد پیشفروش در قانون پیشفروش ساختمان
۴-۱- تملیکی یا مختلط بودن قرارداد پیشفروش ساختمان: در حقوق ایران، عقد تملیکی عقدی است که به محض انعقاد آن مالکیت موضوع عقد منتقل میشود. ماده ۱۳ قانون پیشفروش ساختمان مقرر میدارد: ” پیشخریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیشفروش شده میگردد.. “. با توجه به تعریف عقد تملیکی و صدر این ماده میتوان فهمید که مالکیت، منوط به تکمیل ساختمان یا پرداخت تمام ثمن نیست بلکه به محض پرداخت، مالکیت منتقل میگردد. این نتیجه با توجه به ماده ۱۵ تقویت میگردد که مقرر میدارد: ” عرصه و اعیان واحد پیشفروششده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهد شده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد پیشفروششده به پیشخریدار قابل توقیف و تأمین به نفع پیشفروشنده یا طلبکار او نیست. ” از این ماده میتوان پیبرد که قانونگذار این عقد را یک عقد تملیکی میداند چرا که در آن از عدم قابلیت توقیف و تأمین ملک پیشفروششده به نفع فروشنده صحبت کرده است. این عدم قابلیت تنها یک دلیل میتواند داشته باشد و آن هم عدم مالکیت فروشنده بر آن است لذا میتوان از جمع مواد ۱۳ و ۱۵ نتیجه گرفت که این عقد، عقدی است تملیکی.
البته باید اضافه کرد برای قرارداد پیشفروش میتوان ماهیتی مختلط قائل شد. بدین معنا که در زمان انعقاد قرارداد پیشفروش، واحد ساختمان (عیناً یا با وضعیت نهایی) وجود خارجی ندارد یا تکمیل نشده است. این بدان معناست که نمیتوان انتقال مالکیت را در همان لحظه عقد واقع کرد. بنابراین بخشی از قرارداد جنبه تعهد به ساخت دارد (عنصر عهدی) و فروشنده متعهد میشود که ظرف زمان معین ساختمان را بسازد و آن را تسلیم کند. اگر قرارداد پیشفروش بدون قید یا شرط، بخواهد اثر انتقال مالکیت داشته باشد، با مشکل وجود نداشتن مال یا عدم تکمیل آن مواجه است. بنابراین برای بقا یا تحقق مالکیت، تجویز اینکه انتقال مالکیت منوط به تحقق تعهدات باشد، منطقیتر است. این وضعیت دقیقاً مصداق عقد مختلط است: انتقال مالکیت تابع انجام تعهد.
۴-۲- تشریفاتی بودن قرارداد پیشفروش ساختمان (اختلافی): عقد تشریفاتی، عقدی است که منعقد نمیگردد مگر با رعایت تشریفات خاص. ماده ۳ قانون پیشفروش ساختمان مقرر میدارد: ” قرارداد پیشفروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (۲) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد. ” این ماده به لزوم ثبت قرارداد اشاره مینماید
همچنین در ماده ۲ بحث از مندرجات الزامی سند انتقال است که دلالت بر آن دارد که این عقد باید به طور کتبی منعقد گردد.
باید توجه داشت در خصوص اینکه این قراردا صرفاً تشریفاتی باشد اختلاف نظر وجود دارد. در واقع باید گفت اگرچه قرارداد پیشفروشی که بهصورت غیررسمی و بدون رعایت تشریفات تنظیم شود، از لحاظ حقوقی مشکلاتی ایجاد میکند، اما این به معنای بطلان مطلق یا بیتأثیری مطلق آن نیست و پیشفروش نیازمند رعایت تشریفات خاصی برای به رسمیت شناخته شدن برخی آثار قانونی (نظیر الزام اجرا، انتقال رسمی مالکیت، اثر در سند مالکیت و ضمانت اجراهای قانونی) است. بنابراین قانونگذار با پیشبینی ماده ۳ و ماده ۴ و سایر مقررات، خواسته است قرارداد پیشفروش به صورت “عادی صرف” نباشد، بلکه دارای تشریفات برای حفاظت حقوق طرفین و نظم ثبتی باشد.
۴-۳- معوض یا رایگان بودن قرارداد پیشفروش ساختمان: عقد معوض عقدی است که در آن مبیع در مقابل ثمن قرار میگیرد و عوض و معوض دو رکن اصلی عقد هستند. این عقد در مقابل عقد رایگان است که در آن عوض و معوض در مقابل یکدیگر نیستند. در بند ۵ ماده ۲ قانون پیشفروش ساختمان آمده است ” بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت”. کلمه معوض که در این بند استفاده شده است ما را دلالت بر این مینماید که این قرارداد میتواند رایگان هم باشد چراکه در این بند آمده است که اگر قرارداد فوق، معوض باشد، درج بها و عوض ضروری است و این بدان معنا است که این قرارداد میتواند غیر معوض یا رایگان هم باشد.
۵- شرایط انعقاد و آثار قرارداد پیشفروش ساختمان بر اساس قانون پیشفروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹
۵-۱- شرایط انعقاد قرارداد پیشفروش در قانون پیشفروش ساختمان
۱-۵-۱- شرایط عمومی انعقاد قرارداد پیشفروش ساختمان
برای انعقاد قرارداد پیشفروش ساختمان همچون سایر عقو د بایستی شرایط عمومی صحت عقود یعنی ماده ۱۹۰ قانون مدنی حاکم باشد. مطابق این ماده: برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است:
۱- قصد طرفین و رضای آنها: اصولاً، عقد از طریق توافق دو اراده شکل میگیرد. طرفین قرارداد پیشفروش ساختمان باید همانند هر معامله دیگری، قاصد به انجام معامله بوده و با رضایت کامل و قصد واقعی، اقدام به انعقاد قرارداد نمایند. در علم حقوق، توافق دو اراده به ایجاب و قبول تقسیم میشود؛ بنابراین، هرگاه ارادهای ابراز شود (ایجاب) و اراده دیگری آن را بپذیرد (قبول)، عقد محقق میگردد.
۲- اهلیت طرفین: طرفین قرارداد پیشفروش ساختمان، با توجه به اینکه اقدام به انعقاد عمل حقوقی و تصرف در امور مالی خود مینمایند، باید دارای اهلیت قانونی باشند؛ یعنی بالغ، عاقل و رشید باشند. در غیر این صورت، معاملات آنان از اعتبار قانونی لازم برخوردار نخواهد بود.
۳- موضوع معین که مورد معامله باشد: در قرارداد پیشفروش ساختمان، مورد معامله، ساختمان است، اما این ساختمان هنوز موجودیت خارجی ندارد یا در حال ساخت است و معامله به شرط آماده و تکمیل شدن آن انجام میشود. بنابراین، میتوان گفت که مورد معامله در قرارداد پیشفروش ساختمان، هم عین است و هم عمل.
۴- مشروعیت جهت معامله: در قرارداد پیشفروش ساختمان، معمولاً پیشخریداران به دلیل نیاز مبرم به مسکن و ناتوانی در پرداخت نقدی، اقدام به انعقاد قرارداد مینمایند. از سوی دیگر، پیشفروشان نیز با هدف جذب سرمایه و تأمین منابع مالی لازم برای اجرای پروژه، اقدام به انعقاد قرارداد مشارکت میکنند. بنابراین جهت معامله مشروع میباشد.
۱-۵-۲- شرایط اختصاصی انعقاد قرارداد پیشفروش ساختمان
۱- مالکیت رسمی پیش فروشنده: پیشفروشنده موظف است مالک رسمی زمین یا ساختمان مورد نظر باشد یا مجوز معتبر از مالک رسمی برای پیشفروش اخذ کرده باشد. در صورت عدم مالکیت رسمی، پیشفروشنده باید مدارک معتبر دال بر اجازه مالک اصلی برای پیشفروش ارائه دهد.
فلسفه این الزام، فراهم کردن نظارت مؤثر و حمایت از پیشخریداران، جلوگیری از معاملات معارض و تضمین حقوق آنها است. به همین دلیل، قانونگذار بر ثبت رسمی قرارداد در دفاتر اسناد رسمی تأکید کرده است. زمین مورد نظر برای پیشفروش باید دارای سند مالکیت ثبت شده به نام پیشفروشنده باشد تا او بتواند متناسب با پرداخت اقساط، مالکیت واحدها را به پیشخریدار منتقل کند. لازم به ذکر است که پیشفروش در زمینهایی که سند رسمی ندارند، گرچه در جامعه مرسوم است، مشمول این قانون نمیشود.
با این حال، تبصره ماده ۱ قانون پیشفروش ساختمان استثنائاتی برای دو گروه از اشخاص قائل شده است که بدون مالکیت رسمی زمین میتوانند واحدهای ساختمانی پیشفروش کنند. گروه اول شامل سرمایهگذارانی است که با احداث بنا بر روی زمین متعلق به شخص دیگر، تعدادی از واحدها به آنها اختصاص مییابد. به عنوان مثال، معماری با مالک زمینی قرارداد میبندد که با هزینه خود، هشت واحد ساختمانی در چهار طبقه بسازد و پس از اتمام پروژه، مالک زمین در ازای زمین مالک چهار واحد و معمار مالک چهار واحد دیگر گردد. پس از تکمیل ساختمان، در صورتی که قرارداد بین معمار و مالک زمین رسمی و ثبت شده باشد، و سند رسمی ضمن عقد مالکیت واحدهای معین را به معمار منتقل کرده باشد، او میتواند واحدهای اختصاص یافته به خود را پیشفروش نماید.
به نظر میرسد، ابتدا باید قرارداد رسمی مشارکت در ساخت بین سرمایهگذار و مالک زمین منعقد شود تا سرمایهگذار مالک مشاع زمین و واحدهای مشخص احداث شده در آینده گردد و سپس با عنوان پیشفروشنده اقدام به پیشفروش نماید.
موضوعی که در این زمینه اهمیت ویژه دارد، بررسی تأثیر بطلان یا فسخ قرارداد مشارکت بر حقوق پیشخریداران است. در پاسخ، میتوان گفت که اگر قرارداد مشارکت بین سرمایهگذار و مالک زمین باطل یا فسخ شود، قرارداد پیشفروش نیز به تبع آن باطل یا فسخ خواهد شد. در این رابطه نظر مخالفی نیز وجود دارد که قابل تأمل میباشد. بر اساس این دیدگاه، قرارداد پیشفروش بهعنوان یک قرارداد مستقل و جداگانه از قرارداد مشارکت در ساخت تلقی میشود. بنابراین، بطلان یا فسخ قرارداد مشارکت در ساخت تأثیری بر اعتبار قرارداد پیشفروش ندارد. در این راستا، برخی حقوقدانان معتقدند که پیشخریداران با پرداخت ثمن و انعقاد قرارداد پیشفروش، مالکیت مشاعی در عرصه و اعیان پیدا میکنند و این مالکیت مستقل از وضعیت قرارداد مشارکت است. بنابراین، حتی در صورت بطلان یا فسخ قرارداد مشارکت، پیشخریداران همچنان حق مالکیت و دریافت واحدهای پیشفروششده را دارند. این دیدگاه بر اساس اصل حاکمیت اراده و استقلال قراردادها استوار است و بر این اساس، قرارداد پیشفروش باید بهصورت مستقل از قرارداد مشارکت در ساخت ارزیابی شود.
لازم به ذکر است برای جبران خسارت پیشخریدار، ماده ۸ قانون پیشفروش ساختمان امکان مطالبه خسارات را پیشبینی کرده است. بر اساس این ماده، در صورتی که پیشخریدار به دلیل تخلف پیشفروشنده از حق فسخ استفاده کند، میتواند خسارات وارده را از پیشفروشنده مطالبه نماید؛ این خسارات میتواند بر اساس مصالحه طرفین، برآورد کارشناس مورد توافق یا در صورت عدم توافق، ارزیابی کارشناس منتخب مراجع قضایی و بر مبنای قیمت روز بنا همراه با سایر خسارات قانونی باشد.
گروه دوم شامل مستأجرین اراضی است، اعم از املاک دولتی و موقوفه، که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند. این گونه مستأجران در عرف تقریباً به عنوان مالک شناخته میشوند، زیرا تقریباً تمامی حقوق مالکانه را دارا هستند، اما از آنجا که شرایط ملک به گونهای بوده که مالکیت رسمی به آنان منتقل نشده است، قرارداد اجاره منعقد کردهاند و سالیانه مبلغ اندکی به عنوان مالالاجاره به مالکین اصلی پرداخت میکنند. این افراد مالک اعیان هستند و منافع عرصه را نیز به اجاره دریافت کردهاند.
به عنوان مثال، در شهر مقدس مشهد، املاک متعلق به آستان قدس رضوی فراوانند و مستأجرین این املاک عرفاً مالک محسوب میشوند و تقریباً تمامی حقوق تصرف در ملک را دارا هستند. قرارداد اجاره این افراد به مدت طولانی معتبر و نافذ است. مستأجرانی که دارای حق احداث بنا به موجب سند رسمی هستند، میتوانند بر روی املاک تحت اجاره خود ساخت و ساز نمایند و واحدهای در دست ساخت را پیشفروش کنند. در این حالت، هر یک از پیشخریداران نیز میتوانند به عنوان مستأجر مالک اصلی، با انعقاد عقد اجاره با موجر، در ملک تصرف قانونی داشته باشند.
بنابراین، بر اساس ماده ۱ قانون پیشفروش ساختمان، افرادی میتوانند اقدام به پیشفروش ساختمان نمایند که یا مالک رسمی زمین باشند، یا بر اساس سند رسمی به ازای سرمایهگذاری، بخشی از واحدهای ساختمانی که قرار است ساخته شود به آنان اختصاص یابد، و یا مستأجری باشند که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را داشته باشند یا هر قراردادی که به موجب آن شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص گردد و نیز هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قراردادهای مذکور، پیش فروش ساختمان محسوب میشود.
همچنین، هر یک از پیشخریدار یا پیشفروشنده میتواند از طرف خود نمایندهای برای انعقاد قرارداد پیشفروش انتخاب کند. در این صورت، نماینده میتواند از جانب پیشخریدار یا پیشفروشنده اقدام به انشای معامله کند. نماینده علاوه بر اختیار قانونی برای انجام معامله از جانب اصیل، باید دارای اهلیت لازم باشد و عقد را به قصد نمایندگی از طرف اصیل منعقد نماید.
در صورتی که پیشفروشنده مالک زمین نباشد و نمایندهای نیز برای او منصوب نشده باشد، نمیتواند از طرف او اقدام به پیشفروش ساختمان نماید. هرگونه اقدام در این زمینه، ممکن است فروش مال غیر محسوب شده و از مصادیق کلاهبرداری محسوب شده و بر اساس قانون، مجازات کیفری برای آن در نظر گرفته شود.
۲- تصریح موارد مذکور در ماده ۲ قانون پیشفروش ساختمان:
مطابق ماده ۲ قانون پیشفروش ساختمان در قرارداد پیشفروش طرفین باید به هریک از موارد ذکر شده در این ماده تصریح کنند. از ذکر کلمه \”حداقل\” در این ماده فهمیده میشود که طرفین میتوانند علاوه بر اینها موارد دیگری نیز در قرارداد بگنجانند.
۱- اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی: تصریح کامل هویت طرفین (نام کامل، شمارهملی یاشناسه ملی حقوقی، نشانی قانونی، شماره ثبت شرکت/نام نماینده در موارد نمایندگی و اختیارات وکالتی) یک شرط صوری واجب قراردادی نیست که صرفاً تشریفاتی باشد؛ بلکه عنصر لازم برای تعیین اهلیت، تعیین مسئولیتها، تعیین کیفیت ابلاغها و اجرای آراء و اجرای قانونی است. در عمل، کمبود یا ابهام در مشخصات طرفین میتواند اجرای سند رسمی را با اشکال مواجه سازد، اثبات ادعاهای مالی را دشوار کند و اجرای ثبت و دفترخانه را به تردید اندازد؛ از این رو ماده ۲ بهعنوان الزام صریح، تکلیفِ جلوگیری از این نوع مخاطرات را دارد و لازم است مشخصات حقوقی و نمایندگی به نحو صریح و همراه با مدارک مثبته درج گردد.
۲- پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک: تعیین دقیق پلاک ثبتی و نشانی وقوع، از حیث موضوعیت مورد معامله (مشخص کردن عین مورد قرارداد) الزامی است. این دادهها نقش محوری در جلوگیری از تعدد ادعاها (مثلاً فروش همزمان به چند نفر)، امکان استعلام از اداره ثبت و تدوین خلاصه قرارداد جهت درج در سند مالکیت را دارد و بدون آن عملاً «موضوع قرارداد» محل تردید میشود. از منظر ثبتی و اجرایی، درج پلاک ثبتی و نشانی پیششرط تنظیم سند رسمی و ارسال خلاصه به اداره ثبت است.
۳- متن پروانهٔ ساختمانی (درصورت صدور) بهعنوان پیوست قرارداد: ماده ۲ با اصلاح ۱۴۰۳ صراحتاً مقرر کرده که در صورت صدور، متن پروانه ساختمانی باید پیوست قرارداد باشد؛ این قید شفافکننده و تکمیلکننده موضوع معامله است. از حیث حقوقی چند پیامد مهم دارد: (الف) تطابق تعهدات قراردادی با آنچه مرجع ذیصلاح (شهرداری/سازمان نظام مهندسی…) مجوز داده است را امکانپذیر میسازد و هرگونه ادعای عدم انطباق با پروانه قابل بررسی میشود؛ (ب) در صورت اختلاف بین مفاد قرارداد و پروانه، رعایت مقررات ناظر بر صدور پروانه و ضوابط شهرسازی اولویت حقوقی دارد و پیشفروشنده نمیتواند با ارجاع به توافقات قراردادی وضعی برخلاف ضوابط ضروری ایجاد کند (مگر اینکه تغییر پروانه بهصورت رسمی و مستند صورت گرفته باشد)؛ (ج) آنچه ملصقِ قرارداد است باید در دفترخانه و برای ثبت در سند و نیز برای استعلامهای ثبتی و قضایی قابل ارائه باشد. بدین ترتیب الحاق پروانه مانع از ابهام در موضوع و مانع از ایرادها در مراحل ثبت و اجرای قرارداد خواهد بود.
۴- مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث میشود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت قید شده یا عرفا در قیمت مؤثر است: درگیریهای قضایی در قراردادهای پیشفروش معمولاً حول موضوع «تفاوت عملی مورد تحویل با آنچه قرارداد اعلام کرده» رخ میدهد. به همین جهت قانون از درج مشخصات فنی بهعنوان شرط حداقلی یاد کرده است تا معیار محکزدن اجرا وجود داشته باشد. اثرات حقوقی مهم در این خصوص عبارتاند از: تعیین مبنای محاسبه خسارت در صورت تقلیل مساحت (ماده ۷ و مقررات مرتبط که برای کاهش بیش از حد در مساحت حقی برای فسخ یا تعدیل قراردادی به پیشخریدار میدهد)، استناد به مشخصات برای تشخیص تخلف پیشفروشنده در رعایت استانداردهای فنی و مصالح و معیار تصمیمگیری دفاتر اسناد رسمی یا مهندس ناظر. لذا در متن قرارداد لازم است مشخصات با دقت عددی و ارجاع صریح به پیوستهای فنی (پلانها، شناسنامه فنی اگر موجود باشد، مشخصات مصالح بهصورت برند/نوع یا معیارهای کمی) قید شود تا از هرگونه تفسیر عرفی یا ابهام قابل اجتناب جلوگیری گردد.
۵- بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت: قانون اجازه تراضی در تعیین اقساط را داده اما یک الزام آمره نیز مقرر کرده است: حداقل ده درصد (۱۰%) از بهای قرارداد همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول است و توافق خلاف آن بیاثر است؛ بنابراین در تنظیم قرارداد باید سازوکار پرداخت اقساط، زمانهای سررسید، نحوه تعیین قیمت نهایی (در صورت درج شرط تعدیل)، آثار تخلف در پرداخت اقساط (بر اساس ماده ۱۶ و ۱۱) به صراحت آمده باشد. در این خصوص توصیه میشود در قرارداد جدول اقساط مثلاً بر اساس پیشرفت فیزیکی یا تقویم زمانی و شرط مشخص مؤخرپرداخت ۱۰% برای زمان سند قید گردد تا با مقررات ماده مربوطه تعارض نداشته باشد.
۶- شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی: در معاملات پیشفروش با اقساط، قید شماره قبوض رسمی صادره به تعداد اقساط، همراه با شماره سند معامله و تاریخ تادیه هر قسط و امضای متعهد، نقش سندیت پرداخت را ایفا میکند. این قبوض باید به دائن تسلیم شود و در ستون ملاحظات دفتر الکترونیک ثبت گردد. در صورتی که متعهد ضامن داشته باشد، نام و شماره ملی ضامن باید در قبض قید و امضا شود و چنانچه معامله با حق استرداد یا رهن باشد، این وضعیت در قبض مشخص گردد. مطابق اصلاحیه ۱۴۰۲، شماره حساب دائن و تعداد اقساط میتواند جایگزین قبوض شود. درج این اطلاعات امکان اثبات یا رد ادعای پرداخت و جلوگیری از اختلافات احتمالی را فراهم میآورد و از جنبه اجرایی نیز در موارد دریافت تسهیلات بانکی، ترتیب واریزها و برداشتها را شفاف میسازد.
۷- زمان تحویل واحد ساختمانی پیشفروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی: قانون “سند رسمی” را برای انتقال قطعی لازم دانسته و تصریح کرده است که قرارداد پیشفروش باید از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی انجام و در سند مالکیت درج و خلاصه آن به اداره ثبت ارسال شود؛ بنابراین تاریخ تحویل و تاریخ اقدام برای تنظیم سند رسمی از حیث اثبات و اجرای حقوقی اهمیت دارد. در صورت تأخیر پیشفروشنده، قانون برای پیشخریدار خسارت (ماده ۶ و ۸) و در موارد خاص اختیار فسخ را پیشبینی کرده است؛ همچنین ماده ۱۳ سازوکار انتقال رسمی قهری (در صورتی که پیشفروشنده از انتقال امتناع کند دفترخانه مکلف به اقدام است) را مشخص ساخته است. بنابراین در قرارداد باید تاریخ تحویل، مهلتهای جانبی (تحویل کلید، تحویل مدارک فنی، اعلام اتمام) و رویه گامبهگام جهت مراجعه به دفترخانه و تنظیم سند رسمی صریحاً درج گردد.
۸- تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمینها و قرارداد بیمهای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله: قوانین پیشفروش بهمنظور حمایت خریدار، الزام به بیمه مسئولیت پیشفروشنده در مقابل خسارات ناشی از عیب بنا و عدم رعایت ضوابط را مقرر داشته و پیشفروشنده مسئول پرداخت مازاد خسارت بر سقف بیمه نیز هست؛ همچنین برای تأخیر یا عدم اجرای تعهدات، قواعد تعیین خسارات (ماده ۶ و ۸) پیشبینی شده است. از حیث قیمت و تغییر مشخصات، قانون ورود به سازوکارهای از پیش تعیینشده را مجاز میداند اما هرگونه شرط تعدیل قیمت یا تغییر مشخصات باید شفاف، معین و با معیار قابل تعدیل (شاخصهای رسمی یا فرمول روشن) باشد تا از آثار غیرقابلپذیرش (نظیر نادقیقبودن موضوع قرارداد یا پرداختهای غیرمشخص) جلوگیری شود. در این خصص توصیه میشود نوع و مقدار تضمینها (ضمانتنامه بانکی، کفالت شخص ثالث و.. )، متن بیمهنامه (ذکر شماره و مبلغ)، فرمول تعدیل قیمت و رویه تغییر مشخصات با ارجاع به مراجع صالح (مهندس ناظر یامرجع صدور پروانه) در پیوست قرارداد حتماً درج گردد.
۹- تعهدات پیشفروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی: این بند به وظیفه پیشفروشنده نسبت به اجرای تعهدات قراردادی و قراردادی-قانونی در قبال مراجع صدور پروانه (شهرسازی، شهرداری، نهادهای محیطزیستی و دیگر مراجع ذیصلاح) تأکید میکند. در عمل، مواردی مانند انجام تعهدات مربوط به فضاهای عمومی و خدماتی، پرداخت حقوق دولتی یا هزینههای مربوط و اخذ تأییدیههای لازم پیش از پیشفروش باید مشخص و بهصورت شرطی مندرج شود؛ زیرا قصور در این تعهدات میتواند منجر به مسئولیت مدنی، اداری یا حتی مجازاتهای مربوطه گردد.
۱۰- معرفی داوران: این بند به موجب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳ حذف گردید.
۱۱- احکام ارجاعی به مواد (۶)، (۷) و (۸) و تبصره آن، (۹)، (۱۱)، (۱۲)، (۱۴)، (۱۶) قانون پیشفروش ساختمان: این بند در واقع اشاره کلی به قابلیت اجرایی و ارتباط متقابل مفاد ماده ۲ با سایر مقررات حمایتی قانون (مانند مقررات خسارت تأخیر، تعیین مساحت و آثار آن، بیمه و مسئولیت و سازوکار انتقال رسمی) است. از منظر کاربردی، متن قرارداد باید همواره این ارجاعات را لحاظ کند تا موازین مربوط به حقوق پیشخریدار و تعهدات پیشفروشنده (از حیث خسارت، تضمین، انتقال مالکیت و ضمانتنامهها) قابل استناد و اجرا باشند. بهطور خلاصه، ماده ۲ یک فهرست حداقلی است و سایر مواد قانون ملازم و تکمیلکننده آثار حقوقی قرارداد پیشفروشاند؛ بنابراین تحلیل و تنظیم قرارداد بدون توجه به مواد ارجاعی ناقص خواهد بود. لازم به ذکر است عناصر ارجاع شده در مواد ۶، ۸، ۱۲ و ۱۴ عمدتاً مربوط به تضمینهای اجرای تعهدات، جبران خسارات ناشی از تأخیر یا کاستی در اجرای مفاد قرارداد، امکان فسخ یا تنفیذ و کنترل تطابق پروژه با مفاد قرارداد است.
• هنگام تدوین قرارداد پیشفروش، حتماً باید در متن قرارداد یا پیوست آن بهصورت صریح ارجاع به مواد قانون پیشفروش شود. مثلاً “مطابق تبعات مقرر در ماده ۶ قانون پیشفروش ساختمان” یا “در صورت کسری مساحت وفق ماده ۷ قانون”. این ارجاع ضمن راهنمایی تفسیر قرارداد در مواجهه با اختلافات، تضمین میکند که مراجع قضائی یا کارشناسی نتوانند ادعا کنند قرارداد از چارچوب قانون تخطی کرده است.
• در قرارداد، پوشش دادن کلیه ضمانت اجراها نظیر خسارت تأخیر (بهموجب ماده ۶)، مکانیسم محاسبه، روش مطالبه و مرجع تشخیص (کارشناس، مهندس ناظر یا مرجع قضایی) ذکر شود؛ زیرا ماده ۶ قانون اصل الزام به پرداخت جریمه تأخیر را مقرر کرده است.
• در تنظیم قرارداد باید پیشبینی شود که اگر مساحتی کمتر از تعهد باشد، پیشخریدار حق فسخ یا مطالبه مابهالتفاوت را دارد (طبق ماده ۷). همچنین اگر افزایش مساحت به حدی قابل توجه برسد، قواعد مربوط به آن نیز در قرارداد درج شود.
• همچنین در قرارداد باید شرطی گنجانده شود که پیشخریدار حق دارد در صورت عدم پیشرفت متناسب پروژه، پرداخت اقساط را مشروط به تأیید مهندس ناظر قرار دهد (طبق ماده ۱۲). این شرط به معنای تضمین تحقق تعادل بین تعهد مالی پیشخریدار و تعهدات پیشفروشنده است.
• در صورتی که پروژه به تکمیل نرسیده باشد، قرارداد باید امکان ادامه ساخت با تکمیل باقیمانده را برای پیشخریدار فراهم کند (مطابق مفاد ماده ۱۴). این موضوع میتواند از زیان غیرضروری خریدار جلوگیری کند.
• قرارداد باید چارچوبی برای انتقال حقوق و تعهدات را پیشبینی نماید که مطابق ماده ۱۶ قانون باشد (از لحاظ ضرورت درج خلاصه قرارداد در ثبت و اطلاع ذینفعان).
۲-۵- آثار قرارداد پیشفروش ساختمان
آثار قرارداد پیشفروش ساختمان نهایتاً تملیک واحد ساختمانی مورد معامله توسط پیشخریدار است و این آثار در تعهداتی که طرفین در مقابل یکدیگر دارند ظاهر میشود. در ادامه به تعهدات پیشفروشنده مطابق قانون پیشفروش ساختمان خواهیم پرداخت و سپس به تعهدات پیشخریدار میپردازیم.
۲-۵-۱- تعهدات پیشفروشنده: با توجه به مجموع مواد قانون پیشفروش ساختمان، تعهدات پیشفروشنده را میتوان به شرح ذیل خلاصه کرد.
1- احداث یا تکمیل واحد ساختمان طبق شرایط قرارداد: زمانی که طرفین در نظر دارند که نسبت به تنظیم قرارداد پیشفروش ساختمان اقدام نمایند وضعیت ساختمان مورد نظر طرفین از دو حالت خارج نخواهد بود: یا باید از ابتدا احداث شود یا اینکه ساختمان نیمهکاره است که باید طبق شرایط مندرج در قرارداد پیشفروش تکمیل گردد.
2- تحویل ساختمان مورد معامله در زمان مقرر در قرارداد: از تکالیف دیگر پیشفروشنده عمل به تعهد اصلی خود یعنی تحویل موضوع قرارداد در موعد مقرر بین طرفین است. بند ۶ ماده ۲ قانون مذکور در خصوص زمان تحویل واحد ساختمانی و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی تأکیدداشته و ماده ۶ قانون مذکور بیان میدارد: چنانچه پیشفروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیشفروش شده را تحویل پیشخریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجرای بند۹ ماده ۲ این قانون مکلف است به شرح مذکور در ماده جریمه تأخیر به پیشخریدار بپردازد مگر اینکه به مبالغ بیشتری به نفع خریدار توافق نمایند.
3- تنظیم سند رسمی انتقال: مطابق ماده ۳ قانون پیشفروش ساختمان، قرارداد پیشفروش باید رسمی باشد؛ اما این قرارداد زمانی منعقد میشود که واحد ساختمانی مورد معامله هنوز وجود ندارد و طبعا فاقد سند رسمی و ثبت در دفتر املاک میباشد. آنچه موجود است صرفاً شناسنامه فنی مستقل است که قانونگذار جهت امکان تنظیم سند رسمی قرارداد پیشفروش ساختمان و جلوگیری از معاملات معارض صدور آن را به شهرداریها تکلیف کرده است. در ماده ۲۲ آمده: “شهرداریها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند” و تنها پس از تکمیل ساختمان و صورتمجلس تفکیکی است که واحد ساختمانی دارای سند قطعی میشود. مطابق ماده ۱۹ این قانون پس از انتقال قطعی واحد پیشفروش شده و انجام کلیه تعهدات پیشفروشنده، قراراداد پیشفروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم هستند آن را به دفتر اسناد رسمی اعاده کنند؛ در نتیجه با صدور سند برای واحد ساختهشده، پیشفروشنده موظف است سند صادره را به پیشخریدار منتقل کند. بنابراین از عبارت تنظیم سند رسمی انتقال قطعی نباید استنباط کرد که مالکیت قبل از آن متزلزل بوده و یا متعلق به پیشفروشنده بوده است. حکم مواد ۱۳ و ۱۵ قانون باب هر گونه بحثی را در این زمینه مسدود کرده است.
4- عدم انتقال قرارداد: انتقال قرارداد یا انتقال موقعیت قراردادی عبارت است از انتقال موقعیت یکی از طرفین قرارداد به شخص ثالث، بهگونهای که ثالث، جانشین (قائم مقام) او در عقد شود. به بیان دیگر، در انتقال قرارداد Tیک طرف قرارداد همه حقوق و تعهدات قراردادی خویش را (جایگاه یا موقعیت قراردادی خود را) به شخص دیگری منتقل میکند؛ بهگونهای که منتقلالیه جانشین یا قائم مقام او در قرارداد شود و انتقالدهنده از رابطه قراردادی خارج میشود. در نتیجه منتقلالیه و طرف دیگر قرارداد میتوانند اجرای عقد را از یکدیگر بخواهند.
در قرارداد پیشفروش به جهت اهمیتی که شخصیت پیشفروشنده برای پیشخریداران دارد، ماده ۱۷ قانون، پیشفروشنده را جز با رضایت تمام پیشخریداران از انتقال قرارداد منع کرده است و این انتقال را در مقابل پیشخریداران غیر قابل استناد میداند. مطابق این ماده: “واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیشفروشنده نسبت به واحد پیشفروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایت همه پیشخریداران یا قائم مقام قانونی آنها بلامانع است. ” البته باید توجه داشت که عدم قابلیت انتقال قرارداد، غیر از اجرای قرارداد بهوسیله شخص دیگر است. بنابراین پیشفروشنده میتواند ساخت ساختمان را کلاً یا بصورت مجزا به پیمانکار دهد؛ چراکه در این فرض پیشفروشنده به عنوان طرف اصلی عقد باقی میماند و پیمانکار مامور یا اجیر او خواهد بود.
5- بیمه: بر اساس ماده ۹ قانون پیشفروش ساختمان و مقررات تکمیلی ماده ۲ همان قانون، ارائهی بیمهنامهی مربوط به مسئولیت موضوع ماده ۹ از جمله شرایط لازم برای تنظیم قرارداد پیشفروش است. به موجب این مقررات، پیشفروشنده مکلف است مسئولیت ناشی از خسارات وارده به سبب عیوب بنا، نواقص تجهیزات و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی را تحت پوشش بیمه قرار دهد. بر این اساس، اولاً وجود بیمهنامه از جمله مدارک الزامی جهت تنظیم سند رسمی پیشفروش محسوب میشود و ثانیاً سازوکار جبران خسارات وارده، تابع مقررات بیمه خواهد بود. علاوه بر این، قانون صراحت دارد که در صورتی که میزان خسارت بیش از سقف تعهد بیمهگر باشد، پیشفروشنده ضامن پرداخت مابهالتفاوت خسارت است. بنابراین، تعهد بیمهای پیشفروشنده صرفاً جنبهی تکمیلی ندارد، بلکه به عنوان ضمانت اجرا و سازوکار حمایتی در جهت تأمین حقوق پیشخریدار و اشخاص ثالث تلقی میشود.
از منظر حقوقی و اجرایی، این تکلیف دو اثر اساسی به همراه دارد:
نخست، کاهش ریسک پیشخریدار از طریق انتقال بخشی از خطر به بیمهگر؛ و دوم، ایجاد تعهد مدنی مستقیم و تکمیلی برای پیشفروشنده در قبال هر شخصی که از عیوب بنا یا نقص در رعایت مقررات متضرر شود.
تعهدات فوقالذکر تعهداتی هستند که پیشفروشنده در مقابل پیشخریدار دارد. لازم به ذکر است. پیشفروشنده ممکن است تعهداتی نیز به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی داشته باشد که مطابق بند ۹ ماده ۲ باید در قرارداد ذکر شود. تبصره ماده ۴ و بند ۳ ماده ۶قانون هم به برخی از این تعهدات اشاره کرده است؛ از قبیل آمادهسازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی مانند خیابان فضای سبز مساجد، مدارس و امثال آن. البته بنظر میرسد این تعهدات عمدتاً مربوط به فرضی است که واحد ساختمانی در مجموعههایی مانند شهرک باشد.
۲-۵-۲- تعهدات پیشخریدار
در مقابل تعدات پیشفروشنده، پیشخریدار نیز دارای تعهداتی است که مکلف به ایفای آن میباشد؛ این تعهدات به دو تعهدعمده یعنی ۱-پرداخت بها و ثمن معامله و ۲- تعهد به عدم انتقال قرارداد بدون رضایت پیشخریدار تقسیم میشود.
الف- پرداخت بها و ثمن معامله: مهمترین تعهد پیشخریدار بهمانند هر خریداری پرداخت بها یا عوض معامله (ثمن) در زمان مقرر است. که در قرارداد پیشفروش این پرداخت ممکن است اقساطی باشد.
ب- تعهد عدم انتقال قرارداد بدون رضایت پیشفروشنده: تعهد دیگری که خریدار طبق این قانون بهعهده دارد، عدم انتقال قرارداد بدون رضایت پیشفروشنده است. مطابق ماده ۱۸ قانون که مقرر میدارد: “در صورت انتقال حقوق و تعهدات پیش-خریدار نسبت به واحدهای پیشفروششده بدون رضایت پیشفروشنده، پیشخریدار عهدهدار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود. ” پیشخریدار نیز همانند شخص فروشنده نمیتواند حقوق و تعهدات خویش نسبت به واحد پیشفروششده را بدون رضایت پیشفروشنده منتقل کند در غیر این صورت، انتقال مزبور در رابطه میان پیشخریدار و منتقلالیه صحیح است اما در مقابل پیشفروشنده قابل استناد نخواهد بود؛ چراکه ماده ۱۸ انتقال مزبور را باطل ندانسته است، بلکه مقرر کرده که پیشخریدار حتی بعد از انتقال عهدهدار بهاء یا عوض قرارداد خواهد بود.
۶- ضمانت اجراهای حقوقی و کیفری قانون پیشفروش ساختمان
از ویژگیهای بارز قانون پیشفروش ساختمان آمره بودن، شکلی بودن، حمایتی بودن و تضمینکنندگی حقوق افراد مختلف است. قانون پیشفروش ساختمان با پیشبینی تشریفاتی خاص در بدو امر در نظر دارد از وجود اختلاف بین طرفین جلوگیری نموده و زمینه سوءاستفاده افراد سودجو و در نتیجه از وقوع جرائم ممانعت نماید. از سوی دیگر ضمانت اجرای مقرر در قانون عامل مهمی است که حقوق افراد را تضمین میکند. در قانون پیش-فروش ساختمان ضمانتهای اجرائی متعددی در نظر گرفته شده که بدون شک این ضمانت اجراها عواملی هستند که تضمینکننده حقوق افراد میباشد و در ادامه بحث به آنها خواهیم پرداخت.
۱- ضمانت اجرای کیفری: ضمانت اجرای قوانین کیفری مجازاتی است که قانون برای فرد متخلف از آن قوانین در نظر گرفته است. بدین ترتیب که اگر کسی مرتکب جرمی شود به مجازات مقرر آن جرم محکوم خواهد شد و به این وسیله، اجرای قوانین کیفری تضمین میگردد.
الف- پیشفروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی: به موجب ماده ۳ قانون پیشفروش ساختمان، قرارداد پیشفروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن، باید از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر ثبت اسناد رسمی صورت گیرد؛ عدم رعایت این تکلیف موجب اعمال ضمانت اجرای کیفری مندرج در ماده ۲۳ این قانون خواهد شد. به موجب این ماده: “اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیشفروش ساختمان نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم میشوند”. در واقع عنصر مادی این بزه را باید ترک فعل ناشی از عدم اجرای تکلیف مورد نظر قانونگذار دانست که جرمی مطلق بوده و مقید به نتیجه نیز نیست؛ به بیانی دیگر همینکه پیشفروشنده به طریقی غیر از طریق مورد نظر قانونگذار (تنظیم سند رسمی) مبادرت به انعقاد قرارداد پیشفروش ساختمان با شخص ثالث نماید، جرم موضوع این قسمت از ماده ۲۳ محقق شده و حصول نتیجه، شرط تحقق این بزه نیست. نکته قابل توجه در خصوص ماده مذکور این است که اگرچه مفاد مقررات ماده ۳ این قانون دلالت بر تکلیف تنظیم سند رسمی انتقال توسط متعاملین دارد، اما ضمانت اجرای کیفری ناشی از عدم رعایت این تکلیف صرفاً متوجه پیشفروشنده است و نه پیش-خریدار؛ از اینرو پیشخریداری که بعنوان مثال با تنظیم یک قرارداد عادی مبادرت به پیشخرید یک دستگاه آپارتمان از پیشفروشنده مینماید، اگرچه به تکلیف قانونی دایر بر ضرورت تنظیم سند رسمی انتقال عمل نکرده، اما عدم رعایت این امر توسط پیشخریدار او را با خطر تعقیب کیفری مواجه نخواهد کرد.
به موجب تبصره ماده ۲۳ قانون پیشفروش ساختمان، بزه پیشفروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی از جرایم قابل گذشت محسوب شده و جز با شکات شاکی خصوص قابل تعقیب نبوده و با گذشت شاکی خصوصی نیز تعقیب یا اجراء آن موقوف خواهد شد. با این حال مقنن در این تبصره علاوه بر ذینفع قرارداد پیشفروش که میتواند بعنوان شاکی خصوصی مبادرت به طرح شکایت از پیشفروشنده نماید، وزارت مسکن و شهرسازی را نیز ذینفع در طرح شکایت از پیشفروشنده محسوب کرده و این وزارت نیز می-تواند در مرجع قضایی ذیصلاح شکایتی به طرفیت پیشفروشنده مطرح نماید.
ب- مورد بعدی ضمانت اجرای مقرر برای مشاوران املاک مبنی بر عدم تنظیم قرارداد پیشفروش می-باشد. تنظیم قرارداد پیشفروش توسط مشاورین املاک ممنوع است. به موجب ماده ۲۴ قانون پیش-فروش: “مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیشفروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمیتوانند راساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش-فروش نمایند. در غیر این صورت برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم میشوند. “
ماده مذکور مشاورین املاک را از تنظیم قرارداد پیشفروش ممنوع کرده و آنان را مکلف نموده متعاملین را به یکی از دفاتر اسناد رسمی جهت تنظیم قرارداد رسمی دلالت نمایند؛ مدلول مقررات این ماده حاکی از این است که عدم دلالت متعاملین به دفتر اسناد رسمی توسط مشاورین املاک، مستوجب محکومیت مقرر در این ماده نبوده؛ بلکه در صورتی قابل اعمال است که مشاور املاک راساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیشفروش ساختمان میان پیشخریدار و پیشفروشنده نماید. با این حال باید توجه داشت که مقنن مشاورین املاک را از تنظیم قرارداد پیشفروش منع نموده، نه پیشقراردادی که بتواند مصداق قولنامه میان پیشفروشنده و پیشخریدار باشد. به عبارت دیگر تنظیم هرگونه تفاهمنامه یا پیشقرارداد یا هر چیز دیگری که ماهیتاً قرارداد پیشفروش نباشد و مثلاً متضمن تعیین دفتر خانه محل تنظیم قرارداد و تاریخ آن و حقالزحمه مشاور باشد توسط مشاورین املاک را نمیتوان مشمول ضمانت اجرای مقرر در ماده مذکور دانست.
۲- ضمانت اجرای حقوقی: ضمانت اجرا تنها محدود به قوانین کیفری و جرایم نبوده و در امور حقوقی نیز ضمانت اجراهای بسیاری بهچشم میخورد. قانون پیشفروش ساختمان نیز از ضمانت اجراهای حقوقی برخوردار است که در صورت نقض تعهدات مربوطه توسط هریک از طرفین قابل اعمال است.
۲-۱- تعهدات پیشفروشنده و ضمانت اجراهای آن:
اولین تعهد فروشنده احداث یا تکمیل ساختمان مورد معامله بدان شکلی است که در قرارداد مقرر شده است. این تعهد از ماده ۱ این قانون و همچنین از ماهیت آن قابل استخراج است. ضمانت اجرای این تعهد در ماده ۷ این قانون بیان شده است. این ماده فروض متفاوتی را تعیین کرده و برای هر یک ضمانت اجرای خاصی مقرر کرده است. مطابق ماده ۷ این قانون: ” در صورتی که مساحت بنا بر اساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابهالتفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (۵%) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی که بیش از پنج درصد (۵%) باشد صرفاً پیشخریدار حق فسخ قرارداد را دارد. چنانچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از نود و پنج درصد (۹۵%) مقدار توافق شده باشد پیشخریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا میتواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و براساس نظر کارشناسی از پیشفروشنده مطالبه کند. “
این ماده ناسخ ضمنی مواد ۳۵۵ و ۳۸۵ قانون مدنی است. فروض مطرح شده در این ماده با مقررات قانون مدنی در اینباره تعارض دارد و از آنجا که این قانون، خاص است لذا در دایره شمول خود ناسخ قانون مدنی به حساب میآید.
دومین تعهد پیشفروشنده بر مبنای این قانون عبارتست از تحویل ساختمان مورد معامله در زمان مقرر در قرارداد. بند ۷ ماده ۲ این قانون که در باب مندرجات الزامی قرارداد است زمان تحویل واحد ساختمانی پیشفروش شده و تنظیم سند رسمی را از مندرجات الزامی این قرارداد میداند. ضمانت اجرای این تعهد فروشنده در ماده ۶ این قانون آمده است. این ماده مقرر میدارد: چنانچه پیشفروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیشفروششده را تحویل پیشخریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجراء بند ۹ ماده ۲ این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیشخریدار بپردازد مگر این که به مبالغ بیشتری به نفع پیشخریدار توافق نمایند. اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیشخریدار نیست.
۱- در صورتی که واحد پیشفروش شده و بخشهای اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهرهبرداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیشخریدار، معادل اجرتالمثل بخش تحویل-نشده. ۲- در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم درصد (۰/۵%) بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیشخریدار
۳- در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند (۹) ماده (۲) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیشخریدار
۴- در صورت عدم اقدام بهموقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد.
سومین تعهد فروشنده که مستنبط از مواد ۲ و ۱۳ و ۱۴ و ۱۱ است عبارت است از تنظیم سند رسمی انتقال قطعی در موعد مقرر در قرارداد به نفع خریدار. سند انتقال قطعی باید بعد از اتمام ساخت تنظیم گردد و ضمانت اجرای این تعهد در بند ۴ ماده ۶ و ماده ۱۳ آمده است. متن ماده ۶ قانون پیشفروش ساختمان در بند پیشین آمده و در ادامه ماده ۱۳ قانون مذکور مقرر میدارد: ” پیشخریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیشفروش شده میگردد و در پایان مدت قرارداد پیشفروش و اتمام ساختمان، با تأیید مهندس ناظر در صورتی که تمام اقساط را پرداخت یا عوض قراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفاء تعهدات، میتواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید. چنانچه پیشفروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیشفروششده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیشخریدار یا قائم مقام وی مینماید. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذینفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیشفروش شده اقدام نماید”.
چهارمین تعهد فروشنده عبارتست از عدم انتقال قرارداد؛ این تعهد در ماده ۱۷ آمده است. ضمانت اجرای این تعهد فروشنده در قانون مذکور مشخص نشده است. با توجه به وضعیت این قانون و لزوم رعایت حقوق خریدارن میتوان به اصول حقوق مدنی رجوع کرد. در قانون مدنی، هر جا که وقوع عقد منوط به رضایت یکی از طرفین است و این رضایت وجود ندارد، عقد غیر نافذ میگردد. به عبارت دیگر، هر جا که در وقوع عقد، عنصر رضایت ناقص است، عقد غیر نافذ است بنابراین میتوان در اینجا هم قائل به عدم نفوذ عقد بود و تکمیل عقد را منوط به رضایت خریداران دانست.
پنجمین تعهد فروشنده، بیمه نمودن خسارات است. پیشفروشنده باید بنا را بدون عیب ساخته، تجهیزات و مصالح سالم به کار برده و همه ضوابط قانونی مربوطه جهت ساختن بنا را رعایت کند. این تعهد به همراه ضمانت اجرای آن در ماده ۹ این قانون آمده است. مطابق این ماده: “پیشفروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بناء و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش-خریدار و اشخاص ثالث مسئول است و باید مسئولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت میشود، پیشفروشنده ضامن پرداخت مابهالتفاوت خسارت وارده خواهد بود”. مسئولیت پیشفروشنده، بیمه نمودن خسارات است و اگر بیمه تمام خسارات را پوشش ندهد، این خسارات را خود فروشنده باید جبران کند. آنچه در این ماده جالب توجه است این است که پیشفروشنده در برابر اشخاص ثالث هم مسئول به جبران خسارات است. اشخاص ثالث در این ماده هر شخصی غیر از پیشخریدار است که از عیب بنا یا تجهیزات آن خسارت میبیند. از سوی دیگر، الزام فروشنده به بیمه نمودن این خسارت هم از نوآوریهای این قانون محسوب میشود.
لازم به ذکر است در ماده ۸ قانون مذکور ضمانت اجرای فسخ قرارداد برای پیشخریدار پیشبینی گردیده است که مقرر میدارد: ” در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیشفروشنده، پیشخریدار حق فسخ خود را اعمال مینماید، پیشفروشنده باید خسارت وارده را بر مبنا مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی-الطرفین به پیشخریدار بپردازد. تبصره – در صورت عدم توافق طرفین، پیشفروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بناء، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضائی همراه سایر خسارات قانونی به پیشخریدار مسترد نماید. ” باید دانست که در حقوق ما نمیتوان به استناد صرف امتناع طرف قرارداد از اجرای تعهد، عقد را فسخ نمود. اما این قاعده در این قانون مستثنی شده است.
۲-۲- تعهدات پیشخریدار و ضمانت اجراهای آن:
اولین و اصلیترین تعهد پیشخریدار در این عقد، پرداخت ثمن است. از طرز بیان این ماده و الزامی بودن این ماده چنین بر میآید که در قرارداد پیشفروش بر مبنای قانون جدید، تعهد خریدار به پرداخت ثمن باید اقساطی باشد؛ بدان معنا که خریدار نمیتواند ثمن را یکجا بپردازد. این نتیجهگیری را ماده ۱۱ این قانون هم تأیید میکند. مطابق این ماده: “در پیشفروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد توافق طرفین خواهد بود، ولی حداقل ده درصد (۱۰%) از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین نمیتوانند برخلاف آن توافق کنند. ” ضمانت اجرای این تعهد پیشخریدار، در ماده ۱۶ آمده است. بر اساس این ماده: ” در صورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیشفروشنده باید مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیمکننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیشخریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید، در غیر این صورت پیشفروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. ” در این ماده یک ضمانت اجرای دو مرحلهای تعیین شده است؛ اول اخطار و سپس حق فسخ پیشفروشنده.
لازم به ذکر است از آنجایی که فلسفه این قانون در واقع حمایت از خریداران است، در جایی هم که حقی به پیشفروشنده داده شده است، حق خریدار هم مورد توجه قرار گرفته است. در مقابل حق فروشنده برای فسخ قرارداد به علت عدم پرداخت اقساط، حق خریدار در ماده ۱۲ این قانون آورده شده است: ” در صورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیشخریدار میتواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیشفروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هر یک از طرفین ظرف یک ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید. “
همانگونه که پیشتر بیان شد، دیگر تعهد خریدار، تعهد به عدم انتقال قرارداد است. ضمانت اجرای این تعهد در ماده ۱۸ این قانون آمده است. بر اساس این ماده: ” در صورت انتقال حقوق و تعهدات پیش-خریدار نسبت به واحد پیشفروش شده بدون رضایت پیشفروشنده، پیشخریدار عهدهدار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود. ” در اینجا لازم به ذکر است این ماده منعی در خصوص انتقال قرارداد توسط پیشفروشنده ندارد؛ بلکه بر عکس، قابلیت انتقال را اصل قرار داده و به نتیجه آن میپردازد که عبارتست از مسئولیت تضامنی خریدار سابق و خریدار فعلی.
در پایان باید تأکید کرد که هرچند قانون پیشفروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ تلاش کرده است بسیاری از خلأها و مشکلات پیشین را برطرف نماید، اما همچنان پیچیدگیها و ظرایف حقوقی متعددی در این حوزه وجود دارد که بیتوجهی به آنها میتواند خسارات جبرانناپذیری برای طرفین به همراه داشته باشد. ازاینرو توصیه میشود افرادی که قصد ورود به چنین معاملاتی را دارند، پیش از هر اقدامی با وکیل مجرب و آشنا به مقررات پیشفروش ساختمان مشورت کنند تا قرارداد آنان ضمن رعایت تمامی الزامات قانونی، با اطمینان و آرامش خاطر بیشتری منعقد شود.
سؤال و جواب خلاصه:
۱- قرارداد پیشفروش ساختمان به چه قراردادی گفته میشود؟
مطابق ماده ۱ قانون پیشفروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ (اصلاحی ۱۴۰۱) هر قرارداد با هر عنوانی که بهموجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری مبادرت به مشارکت در ساخت نماید یا هر قراردادی که بهموجب آن شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص گردد و نیز هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قراردادهای مذکور، پیش فروش ساختمان محسوب میشود.
۲- ویژگیهای قرارداد پیشفروش در قانون پیشفروش ساختمان چیست؟
تملیکی یا مختلط بودن، تشریفاتی بودن قرارداد پیشفروش ساختمان (اختلافی)، معوض بودن.
۳- شرایط انعقاد قرارداد پیشفروش در قانون پیشفروش ساختمان چیست؟
قصد طرفین و رضای آنها، اهلیت طرفین، موضوع معین که مورد معامله باشد و مشروعیت جهت معامله از شرایط عمومی است. شرایط اختصاصی نیز عبارت است از مالکیت رسمی یا مجوز معتبر از مالک رسمی و تصریح موارد مذکور در ماده ۲ این قانون.
۴- آثار قرارداد پیشفروش ساختمان چیست
آثار قرارداد پیشفروش ساختمان شامل تعهدات پیشفروشنده و پیشخریدار است که بطور تفصیل در مقاله حاضر آمده است.
۵- ضمانت اجراهای حقوقی و کیفری قانون پیشفروش ساختمان شامل چه مواردی است؟
ضمانت اجرای کیفری شامل پیشفروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی و تنظیم قرارداد پیشفروش توسط مشاورین املاک میباشد و ضمانت اجرای حقوقی در صورت نقض تعهدات مربوطه توسط هریک از طرفین قرارداد قابل اعمال است که به تفصیل در مقاله به آن پرداخته شده است.
نویسنده: زهرا داودی