| خواهان | پژمان | خوانده | مجید |
| بهنام | |||
| وکیل خواهان | رضا | وکیل خوانده (خوانده ردیف دوم) | دکتر سعید نجات زادگان |
| نوع پرونده | حقوقی | موضوع | قرارداد مشارکت در ساخت |
| تاریخ دادخواست | 04/05/1401 | محل رسیدگی | مجتمع قضایی شهید باهنر-تهران |
| نتیجه پرونده | محکومیت خواهان | میزان موفقیت | زیاد |
توجه:جهت رعایت حریم خصوصی و اسرار موکل، تمام نام‌ها مستعار هستند.
1- خلاصه داستان
مادر محترم خواهان (خانم شیما) که مالک شش دانگ ملک متنازع‌فیه بوده است، در مورخ ۱۳۹۷/۰۹/۰۱ اقدام به انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت با آقایان بهنام و آقای محمد (برادر خوانده‌ی دیگر ) نموده و با انعقاد قرارداد مزبور، وفق ماده‌ی ۵۷۳ قانون مدنی، ملک موصوف را در مالکیت مشاع طرفین قرار داده است.
پس از انعقاد قرارداد مزبور و در راستای اجرای بند‌های ۳ و ۴ ماده‌ی ۶ مشارکتنامهی فوق‌الذکر، هرچند خانم شیما باید طی سه مرحله اقدام به انتقال سه دانگ ملک خود به نام سازندگان می‌نموده، لیکن جهت کاهش هز ینه‌های ثبتی و مالیاتی و تسهیل تشر یفات اداری، طرفین توافق شفاهی می‌کنند تا سه دانگ مزبور در قالب یک سند رسمی منتقل گردیده و جهت تضمین حسن انجام تعهدات، سازندگان مزبور وکالت بلاعزلی نسبت به دو دانگی که هنوز موعد انتقال آن وفق قرارداد مشارکت در ساخت فرا نرسیده بوده به مالک ارائه نمایند.
در راستای توافق شفاهی مزبور، خانم شیما طی سند…. مورخ ۱۳۹۸/۱۲/۱۶ مبادرت به امضای سند رسمی قطعی غیرمنقول سه دانگ از ملک به صورت بالمناصفه به نام سازندگان ملک (بهنام و محمد) نموده و نامبردگان نیز طی اسناد شماره‌ی…. و…. مورخ همان روز (یعنی ۱۳۹۸/۱۲/۱۶) سند وکالت بلاعزل در انتقال، به نام خانم شیما (مالک) تنظیم می‌نمایند.
با پیشرفت پروژه و تحقق شرط مندرج در صدر بند ۴ ماده‌ی ۶ مشارکتنامهی مزبور، خانم شیما استعفای خود از وکالت یک دانگ دیگر از ملک را اعلام نموده و تنها وفق وکالتنامه‌ی شماره‌ی…. مورخ ۱۳۹۸/۱۲/۱۶ وکالت در انتقال یک دانگ از ملک مزبور، جهت تضمین حسن انجام تعهدات باقیمانده‌ی سازندگان برای وی محفوظ می‌ماند.
متأسفانه علی‌رغم حسن انجام تعهدات توسط سازندگان ملک و تحویل واحد‌های متعلق به نامبرده در مورخ ۱۴۰۰/۰۲/۱۲خانم شیما (مالک) در مورخ ۱۴۰۱/۰۴/۰۵ اقدام به تفویض وکالت یک دانگ باقیمانده به پسر خود، یعنی آقای پژمان (خواهان) نموده و نامبرده نیز یک ماه بعد (یعنی مورخ ۱۴۰۱/۰۵/۰۴)، خواندگان را طرف دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قرار می‌دهد.
2- دادخواست خواهان
3- ابلاغیه جلسه حضور
پس از ثبت دادخواست و ارجاع به شعبه، طرفین به موجب ابلاغیه زیر جهت حضور در جلسه رسیدگی دعوت شدند.
4- اعلام وکالت وکیل سعید نجات زادگان
دکتر سعید نجات زادگان به عنوان وکیل خوانده دعوی ضمن تقدیم وکالتنامه‌ی الکترونیک ملصق به تمبر مالیاتی، مراتب وکالت از خوانده (بهنام) را ضمن ارسال لایحه به شعبه مرجوع‌الیه، اعلام داشت. دکتر نجات زادگان پس از اعلام وکالت و درخواست مطالعه پرونده در لایحه مذکور، به شرح آتی اقدام به دفاع از موکل خود نمود.
5- لایحه دفاعیه وکیل سعید نجات زادگان
۱- با توجه به اینکه خواهان نه در ستون خواسته‌ها و نه در شرح دادخواست خود، مشخص نکرده است که خواسته‌ی وی الزام به تنظیم سند رسمی عرصه‌ی ملک مزبور است یا اعیان آن و بدین جهت خواسته‌ی وی مبهم و مردد است، بدوا مستند به ماده‌ی ۲ و ۴ قانون آیین دادرسی مدنی صدور قرار عدم استماع دعوا مورد استدعاست.
۲- حتی اگر نظر قاضی محترم با توجه به متن دست‌نویس وکیل خواهان در فرم محاسبه‌ی ارزش منطقه‌ای ملک (دادخواست خواهان) که ملک مورد خواسته را “عرصه‌ی یک دانگ مشاع زمین” توصیف نموده‌است باشد، لازم به ذکر است که با توجه به اینکه ملک متنازع‌فیه مورد ساخت‌وساز قرار گرفته و برای آن اسناد تفکیکی مجزا صادر شده و عرصه و اعیان ملک به هم پیوند ناگسستنی دارد، وفق قانون تملک آپارتمان‌ها و آئیننامه‌ی آن، الزام به تنظیم سند رسمی عرصه‌ی مشاعی مزبور به هیچ وجه قابل انجام نیست (عنداللزوم استعلام از ثبت امالک مورد استدعاست).
۳- اگر نظر قاضی محترم بر آن باشد که خواسته_ی خواهان دقیقاً و توأمان الزام به تنظیم سند رسمی یک دانگ مشاع از “عرصه و اعیان”ملک مزبور است نیز لازم به ذکر است،
اولاً، با توجه به فرم ارزش منطقه‌ای که صرفاً عرصه‌ی ملک مزبور ارزش‌گذاری شده است، هزینه‌ی دادرسی کمتر از تعرفه پرداخت گردیده و بدین جهت، بدو ا رفع نقص مزبور مورد تقاضاست.
ثانیاً، با توجه به صدور ا سناد تفکیکی برای ملک متنازع‌فیه، اجابت خواسته‌ی خواهان منجر به صدور اسناد معارض گردیده و عملاً ملک واحد دارای دو سند رسمی خواهد بود و با توجه به منع عقلی و قانونی اجابت این خواسته، از این جهت نیز صدور قرار عدم استماع دعوا مورد درخواست می‌باشد.
۴- در خصوص مبایعه‌نامه‌ی استنادی خواهان، نظر به اینکه:
اولاً، تار یخ مبایعه‌نامه‌ی عادی (۱۳۹۸/۰۲/۱۷) تنها یک روز پس از اعطای وکالت بلاعزل توسط سازندگان به مالک (۱۳۹۸/۰۲/۱۶) بوده، اما تاریخ سند تفویض وکالت حدود ۳۸ ماه بعد از تار یخ مبایعه‌نامه‌ی عادی (۱۴۰۱/۰۴/۰۵) است و در این مدت هیچ خبر‌ی از انعقاد چنین بیعی به موکل واصل نشده است؛
ثانیاً، مبایعه‌نامه‌ی مزبور در فرم‌های مبایعه‌نامه‌های کدرهگیری‌دار، اما با کدرهگیری غیرواقعی (که پاسخ استعلام آنلاین آن منفی بود) به امضا رسیده و ظاهر ا به هیچ وجه تشر یفات ثبت آن در سامانه‌ی مزبور و اخذ کدرهگیری انجام نشده است؛
بدینوسیله:
الف- مستند به ماده‌ی ۲۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی قویا نسبت به تار یخ مبایعه‌نامه‌ی مزبور ادعای جعلیت گردیده و ارجاع امر به کارشناس جهت اعتبارسنجی تار یخ سند مورد استدعاست.
ب- احضار شهود مبایعه‌نامه‌ی مزبور و متصدی بنگاه املاک مسکن طالیه به شماره پروانه…. که علی‌الظاهر مبادرت به تهیه‌ی مبایعه-نامه‌ی مذکور نموده است تقاضا می‌گردد.
۵- نظر به اینکه خواهان (آقای پژمان) به عنوان فرزند مالک و شاهد امضاکننده‌ی ذیل تمام قرارداد‌های مشارکت در ساخت مورخ ۱۳۹۷/۰۹/۰۱و رسید اخذ چک‌های حسن انجام کار و صورتجلسه‌ی تخلیه‌ی ملک موضوع مشارکت و صورتجلسه‌ی تحویل آپارتمان‌ها‌ی نوساز سهم مالک همواره از قرار داشتن شش دانگ ملک مزبور در مالکیت مشاع سازندگان (وفق قرارداد مشارکت در ساخت) و مستحق‌للغیر بودن آن اطلاع داشته است، صدور حکم بر بی‌حقی خواهان مورد استدعاست.
۶- نظر به ابهامات مندرج در بند ۴-۲-۳ در خصوص مندرجات مبایعه‌نامه‌ی عادی مورخ ۱۳۹۸/۰۲/۱۷ و نیز این موضوع که در مبایعه-نامه‌ی موصوف ذکر شده است که مبلغ ۴۵۰ میلیون تومان ثمن «نقدا» و «فی‌المجلس» از سمت خر یدار (یعنی فرزند) به وکیل فروشندگان (یعنی مادر) پرداخت شده است، بنظر می‌رسد معامله‌ی مزبور صوری بوده و بدینوسیله باستحضار می‌رسد به‌موجب دعوای تقابل، اعلام بطلان قرارداد مزبور مورد مطالبه قرار خواهد گرفت.
6- دادخواست تقابل وکیل سعید نجات زادگان
در تاریخ ۱۴۰۱/۱۰/۲۳ (یک روز پیش از تشکیل جلسه دعوی اصلی) دکتر سعید نجات زادگان به عنوان وکیل خوانده دادخواست تقابل را به شرح زیر به دادگاه تقدیم نمود:
7- نکته ظریف و تعیین‌کننده در جلسه رسیدگی دعوی اصلی
در جریان این پرونده، وکیل خواهان اصلی در تنظیم وکالتنامه مرتکب اشتباهی اساسی شد و حق طرح دعوا در محاکم قضایی را از قلم انداخت. وکیل خوانده دکتر سعید نجات زادگان بدون آن‌که این ایراد را پیش از موعد در لوایح خود اعلام کند ـ تا امکان رفع آن برای طرف مقابل فراهم نشود ـ منتظر جلسه‌ی اول رسیدگی ماند و در آن جلسه اظهار داشت که اساساً طرح دعوا صحیح نبوده است؛ چراکه وکیل خواهان اختیار لازم برای اقامه‌ی دعوا را نداشته است. این استدلال حقوقی موجب شد وکیل خواهان ناگزیر، دعوای خود را مسترد نماید.
این رخداد نمونه‌ای آموزنده از اهمیت دقت در تنظیم وکالتنامه و همچنین زمان‌بندی هوشمندانه در دفاع است. حذف ناخواسته‌ی اختیار اقامه‌ی دعوا، در ظاهر شاید نکته‌ای جزئی به نظر برسد، اما در واقع بنیان حقوقی دعوا را به کلی متزلزل می‌کند. از سوی دیگر، نحوه‌ی استفاده‌ی وکیل خوانده (دکتر سعید نججات زادگان) از این ایراد نیز قابل توجه است: او با طرح نکردن زودهنگام ایراد، فرصت ترمیم و اصلاح را از طرف مقابل گرفت و در بهترین زمان، یعنی در جلسه‌ی اول رسیدگی، آن را مطرح کرد؛ جایی که دیگر امکان جبران وجود نداشت. این حرکت نشان می‌دهد که دفاع موفق، صرفاً به دانش مواد قانونی محدود نمی‌شود، بلکه هنر بهره‌گیری از استراتژی، صبر و انتخاب زمان مناسب نیز در آن نقشی اساسی دارد.
8- لایحه دکتر سعید نجات زادگان پس از دادخواست تقابل
در مورخ ۱۴۰۲/۰۱/۱۵ لایحه دفاعیه زیر توسط دکتر سعید نجات زادگان تقدیم دادگاه گردید:
9- رأی بدوی دادخواست تقابل
در تاریخ ۱۴۰۲/۰۷/۰۲ رای بدوی دادخواست تقابل به شرح زیر صادر گردید:
10- درخواست صدور اجراییه
پس از قطعیت آرا دکتر سعید نجات زادگان به عنوان وکیل محکوم‌له در پرونده دعوی اصلی و دعوی تقابل تقاضای صدور اجراییه به شرح زیر نمود:
11- مستندات قانونی پرونده
9-1 مواد قانون مدنی
ماده ۲۵۷ قانون مدنی: اگر عین مالی که موضوع معامله فضولی بوده است قبل از اینکه مالک معامله فضولی را اجازه یا رد کند مورد معامله دیگر نیز واقع شود مالک می‌تواند هر یک از معاملات را که بخواهد اجازه کند در این صورت هر یک را اجازه کرد معاملات بعد از آن نافذ و سابق بر آن باطل خواهد بود.
ماده ۵۷۳ قانون مدنی: شرکت اختیاری یا در نتیجه عقدی از عقود حاصل می‌شود یا در نتیجه عمل شرکاء از قبیل مزج اختیاری یا قبول مالی مشاعاً در ازاء عمل چند نفر و نحو این‌ها.
ماده ۶۶۷ قانون مدنی: وکیل باید در تصرفات و اقدامات خود مصلحت موکل را مراعات نماید و از آنچه که موکل بالصراحه به او اختیار داده یا بر حسب قرائن و عرف و عادت داخل اختیار اوست تجاوز نکند.
ماده ۶۷۴ قانون مدنی: موکل باید تمام تعهداتی را که وکیل در حدود وکالت خود کرده است انجام دهد. در مورد آنچه که در خارج از حدود وکالت انجام داده شده است موکل هیچگونه تعهد نخواهد داشت مگر اینکه اعمال فضولی وکیل را صراحتاً یا ضمناً اجازه کند.
ماده ۱۰۷۲ قانون مدنی: در صورتی که وکالت به طور اطلاق داده شود وکیل نمی‌تواند موکله را برای خود تزویج کند، مگر این که این اذن صریحاً به او داده شده باشد.
ماده ۱۰۷۳ قانون مدنی: اگر وکیل از آنچه که موکل راجع به شخص یا مهر یا خصوصیات دیگر معین کرده تخلف کند صحت عقد متوقف بر تنفیذ موکل خواهد بود.
ماده ۱۰۷۴ قانون مدنی: حکم ماده فوق در موردی نیز جاری است که وکالت بدون قید بوده و وکیل مراعات مصلحت موکل را نکرده باشد.
9-2- مواد قانون آیین دادرسی مدنی
ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی: هیچ دادگاهی نمی‌تواند به دعوایی رسیدگی کند مگر اینکه شخص یا اشخاص ذی‌نفع یا وکیل یا قائم‌مقام یا نماینده قانونی آنان رسیدگی به دعوا را برابر قانون درخواست نموده باشند.
ماده ۴ قانون آیین دادرسی مدنی: دادگاه‌ها مکلفند در مورد هر دعوا به طور خاص تعیین تکلیف نمایند و نباید به صورت عام و کلی حکم صادر کنند.
بند ۴ ماده ۸۴ قانون آیین دادرسی مدنی: در موارد زیر خوانده می‌تواند ضمن پاسخ نسبت به ماهیت دعوا ایراد کند: ….. ۴- ادعا متوجه شخص خوانده نباشد.
ماده ۸۹ قانون آیین دادرسی مدنی: در مورد بند (۱) ماده (۸۴) هرگاه دادگاه خود را صالح نداند مبادرت به صدور قرار عدم صلاحیت می‌نماید و طبق ماده (۲۷) عمل می‌کند و در مورد بند (۲) ماده (۸۴) هرگاه دعوا در دادگاه دیگری تحت رسیدگی باشد، از رسیدگی به دعوا خودداری کرده پرونده را به دادگاهی که دعوا در آن مطرح است می‌فرستد و در سایر موارد یادشده در ماده (۸۴) قرار رد دعوا صادر می‌نماید.
ماده ۱۹۸ قانون آیین دادرسی مدنی: در صورتی که حق یا دینی بر عهده کسی ثابت شد، اصل بر بقای آن است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.
ماده‌ی ۲۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی: ادعای جعلیت نسبت به اسناد و مدارک ارائه شده باید برابر ماده ۲۱۷ این قانون با ذکر دلیل اقامه شود، مگر اینکه دلیل ادعای جعلیت بعد از موعد مقرر و قبل از صدور رای یافت شده باشد، در غیر این صورت دادگاه به آن ترتیب اثر نمی‌دهد.
ماده ۵۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی: خواهان حق دارد ضمن تقدیم دادخواست یا در اثنای دادرسی و یا به طور مستقل جبران خسارات ناشی از دادرسی یا تأخیر انجام تعهد یا عدم انجام آن را که به علت تقصیر خوانده نسبت به اداء حق یا امتناع از آن به وی وارد شده یا خواهد شد، همچنین اجرت‌المثل را به لحاظ عدم تسلیم خواسته یا تأخیر تسلیم آن از باب اتلاف و تسبیب از خوانده مطالبه نماید. خوانده نیز می‌تواند خسارتی را که عمداً از طرف خواهان با علم به غیر محق بودن در دادرسی به او وارد شده از خواهان مطالبه نماید. دادگاه در موارد یادشده میزان خسارت را پس از رسیدگی معین کرده و ضمن حکم راجع به اصل دعوا یا به موجب حکم جداگانه محکوم علیه را به تادیه خسارت ملزم خواهد نمود. در صورتی که قرارداد خاصی راجع به خسارت بین طرفین منعقد شده باشد برابر قرارداد رفتار خواهد شد.
تبصره ۱- در غیر مواردی که دعوای مطالبه خسارت مستقلا یا بعد از ختم دادرسی مطرح شود مطالبه خسارت‌های موضوع این ماده مستلزم تقدیم دادخواست نیست.
تبصره ۲- خسارت ناشی از عدم النفع قابل مطالبه نیست و خسارت تأخیر تادیه در موارد قانونی قابل مطالبه می‌باشد.
ماده ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی: خسارات دادرسی عبارتست از هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل و هزینه‌های دیگری که به طور مستقیم مربوط به دادرسی و برای اثبات دعوا یا دفاع لازم بوده است از قبیل حق الزحمه کارشناسی و هزینه تحقیقات محلی.
ماده ۵۲۰ قانون آیین دادرسی مدنی: در خصوص مطالبه خسارت وارده، خواهان باید این جهت را ثابت نماید که زیان وارده بلاواسطه ناشی از عدم انجام تعهد یا تأخیر آن و یا عدم تسلیم خواسته بوده است در غیر این صورت دادگاه دعوای مطالبه خسارت را رد خواهد کرد.
ماده ۵۲۱ قانون آیین دادرسی مدنی: هزینه‌هایی که برای اثبات دعوا یا دفاع ضرورت نداشته نمی‌توان مطالبه نمود.
9-3- نظریه مشورتی
چکیده نظریه شماره ۷/۱۴۰۱/۹۷۳ مورخ ۱۴۰۱/۱۲/۲۱ اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره وکالت در فروش و معامله با خود:
در وکالت در فروش، دعوای موکل علیه وکیل مبنی بر الزام وکیل به دادن حساب دوران وکالت، مستقلا و یا همراه با دعوای مطالبه ثمن مال فروخته شده قابل طرح است. در خصوص اختیار وکیل در فروش مبیع به خود (معامله با خود) مرجع قضایی با توجه به اراده طرفین و اوضاع و احوال پرونده اتخاذ تصمیم می‌نماید و در مواردی که احراز شود که انتقال مال به عقود مسامحی و یا رایگان نیز مورد توافق بوده است، اصولاً موکل نمی‌تواند مدعی عدم رعایت غبطه و مصلحت خود شود؛ در مواردی نیز که عدم رعایت غبطه و مصلحت موکل احراز گردد، معامله فضولی خواهد بود. در هر صورت قیمت روز مال، ملاک عمل نخواهد بود.
12- حسن ختام کاربردی پرونده
پرونده حاضر نمونه‌ای روشن از این واقعیت است که توافقات شفاهی، هرچند به ظاهر ساده و مبتنی بر اعتماد متقابل به نظر می‌رسند، اما در عمل زمینه‌ساز بروز اختلافات پیچیده و طولانی در محاکم قضایی می‌شوند. آنچه در آغاز برای طرفین صرفاً یک راهکار موقت و تسهیل‌کننده تلقی می‌گردد، در ادامه می‌تواند به منشأ اصلی نزاع بدل شود. فقدان شفافیت، ابهام در موضوعات مهمی چون زمان و نحوه انتقال مالکیت و نیز عدم پیش‌بینی دقیق ضمانت اجرا‌ها، معمولاً طرفین را در موقعیت‌های متناقض قرار می‌دهد و رسیدگی قضایی اجتناب‌ناپذیر می‌گردد.
از سوی دیگر، این پرونده نشان داد که نقش وکیل متخصص و با تجربه تا چه حد در سرنوشت یک دعوا تعیین‌کننده است. وکیلی که نه‌تنها بر قواعد شکلی آیین دادرسی مسلط است، بلکه با استناد دقیق به قوانین ماهوی و تحلیل مستندات، می‌تواند مسیر پرونده را به‌طور کامل تغییر دهد. در این پرونده، دفاع هوشمندانه و مستدل وکیل خوانده سبب شد که دعوی اصلی خواهان با صدور قرار رد مواجه شود و در دعوی تقابل نیز رأی به نفع موکل صادر گردد.
نتیجه‌ای که می‌توان گرفت این است که پیشگیری همواره بهتر از درمان است. انعقاد قرارداد‌های مهم، به‌ویژه در حوزه املاک، بدون مشورت حقوقی، عملاً به معنای گشودن باب اختلاف و از دست دادن آرامش است. همان‌گونه که حضور یک وکیل متخصص در جریان دادرسی توانست حقوق موکل خود را حفظ نماید، بهره‌گیری از مشاوره حقوقی پیش از ورود به چنین قرارداد‌هایی می‌تواند مانع از بروز اختلافات پرهزینه و زمان-بر گردد.