آیا شما هم از جمله مالکینی هستید که معاملات ملکی خود را از طریق قولنامه و مبایعه نامهها انجام میدهید و به دنبال راهکاری قانونی برای برای دریافت سند رسمی هستید؟ آیا تا به حال برای شما پیش آمده است که برای فروش ملک قولنامهای خود با منع قانونی مواجه شوید؟ سامانه ساماندهی به اسناد غیر رسمی یا همان سامانه ساغر برای حل مشکلات شما و موارد مشابه آن در امور ثبت املاک ایجاد شده است.
در سالهای اخیر، دغدغه مالکان و خریداران املاکی که اسناد عادی (قولنامهای) دارند، همواره یکی از چالشهای اصلی بازار مسکن بوده است. با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تحولی اساسی در نظام ثبتی کشور ایجاد شد و نگاهها را به سمت شفافیت و رسمیت بخشیدن به معاملات معطوف کرد.
در همین راستا، سامانه ساغر یا همان سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، که با نام سامانه ثبت ادعا نیز شناخته میشود، به عنوان یک بستر حیاتی و قانونی توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور راهاندازی شده است. اما سامانه ساغر دقیقاً چیست و چه نقشی در سرنوشت ملک شما دارد؟
این سامانه درگاهی برای ثبت ادعاهای مربوط به مالکیت اموال غیرمنقول و ساماندهی اسنادی مانند قولنامهها و مبایعهنامهها است که فاقد ثبت رسمی هستند. به زبان ساده، ساغر فرصتی استثنایی برای تعیین تکلیف املاکی است که سالها با سند عادی دستبهدست شدهاند.
با این حال، ورود به این سامانه و فرآیند ثبت ادعا در سامانه ساغر، ظرافتها و پیچیدگیهای فنی و حقوقی خاص خود را دارد. مهلت ثبت ادعا، نحوه تهیه نقشه UTM، جمعآوری سلسله اسناد مالکیت، شناسایی افراد مکلف به ثبت اسناد و آگاهی از ضمانتاجراهای قانونی مربوط به این بخش، از جمله مواردی هستند که بدون دانش کافی میتوانند منجر به تضییع حقوق مالکانه شما شوند.
در ادامه این مقاله، ابتدا قصد داریم به طور کامل به معرفی این سامانه بپردازیم و شما را با کارکرد و اهمیت این سامانه، اشخاص ملزم به ثبت اسناد در سامانه، ارتباط سامانه ساغر و کاتب و مدارک موردنیاز برای ورود و استفاده از سامانه ساغر نحوه ثبتنام در سامانه ساغر آشنا کنیم. همچنین در بخش دوم مقاله آموزش کامل و گام به گام نحوه ورود به سامانه و ثبت اسناد را قرار دادهایم.
با توجه به اهمیت حیاتی این موضوع و لزوم رعایت دقیق تشریفات قانونی، توصیه میکنیم برای پیمودن این مسیر به صورت مطمئن، حتماً از یک وکیل متخصص در امور ثبتی مشاوره بگیرید تا فرآیند ثبت نام و احراز مالکیت خود را با خیالی آسوده پشت سر بگذارید. همچنین در انتها به منظور دسترسی آسان تر شما بخشی را برای پاسخ به سوالات متداول مرتبط با سامانه ساغر قرار دادهایم.
سامانه ساغر چیست و چرا راه اندازی شد؟
ساغر در اصل به مخفف ساماندهی اسناد غیر رسمی است. این سامانه که به سامانه ثبت ادعا نیز شناخته میشود بستری آنلاین است که برای ثبت مالکیت زمین و املاک دارای سند غیر رسمی ایجاد شده است. سامانه ساغر در راستای اجرای ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول ایجاد شده است استفاده از اسناد عادی برای سالیان طولانی و مخصوصا درباره املاکی که سابقه نقل و انتقالات مکرر داشتهاند، باعث به وجود آمدن مشکلات حقوقی فراوان درباره وضعیت مالکیت آنها شده است.
وجود اسناد معارض و افراد مختلفی که ادعای مالکیت بر سر یک ملک دارند همواره اصلی ترین مانع موجود برسر راه املاک جهت تبدیل اسناد عادی به اسناد رسمی بوده است. سامانه ساغر با هدف پایان دادن به استفاده از اسناد عادی در معاملات ملکی به وجود آمده است.
سامانه ثبت مالکیت یا همان سامانه ساغر به مالکین املاک دارای سند غیر رسمی کمک میکند تا با تبدیل اسناد غیر رسمی (اعم از قولنامهای و مبایعهنامهای) به سند رسمی، معاملات خود را به صورت رسمی انجام دهند و نیز به خریداران املاک کمک میکند تا از خطرات حقوقی مربوط به معامله با سند غیر رسمی در امان بمانند.
این سامانه راه ارتباطی دارندگان املاک با سازمان ثبت اسناد است. مالکین با استفاده از این سامانه میتوانند به رسمی کردن مستندات غیر رسمی خود راجع به املاک بپردازند.
مطابق قانون الزام به ثبت رسمی اسناد پس از راهانداری سامانه، تمام معاملات راجع به اراضی و املاک توسط اسناد غیر رسمی ممنوع بوده و در صورت طرح دعوی اختلاف بر سر اسناد غیر رسمی، این موضوع توسط دادگاه قابل بررسی نخواهد بود.
پس از ایجاد سامانه ساغر مالکین موظف هستند تا تمامی معاملات خود درباره اموال غیرمنقول اعم از زمین، ساختمان، ویلا، آپارتمان را جهت بررسی ادعای مالکیت و دریافت سند تک برگ در این سامانه ثبت کنند.
آخرین وضعیت سامانه ساغر به چه صورت است؟
طبق بخشنامه منتشر شده از سوی رئیس قوه قضائیه که در روزنامه رسمی جمهوری اسلامی آمده، راه اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی به شرح زیر اعلام شد:
۱ـ برای کلیه املاکی که در بازه زمانی ۱۳۹۶/۱/۱ الی ۱۴۰۵/۲/۳۱ سند رسمی حدنگار برای آن ها صادر شده است، راه اندازی رسمی در تاریخ ۱۴۰۵/۳/۱ خواهد بود؛
۲ـ برای املاکی که از تاریخ ۱۴۰۵/۳/۱ تا اعلان رسمی موضوع بند (۳) برای آن ها سند حدنگار صادر خواهد شد، راه اندازی رسمی از روز صدور سند حدنگار خواهد بود؛
۳ـ تاریخ شمول سامانه در خصوص ثبت ادعا نسبت به سایر املاک با پیشنهاد رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، توسط معاونت اول قوه قضائیه در روزنامه رسمی اعلان عمومی خواهد شد؛
۴ـ برای نشر آگهیهای موضوع تبصره (۳) ماده (۱۰) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، راه اندازی سامانه در تاریخ ۱۴۰۵/۳/۱ خواهد بود.
سامانه ساغر چه اهدافی دارد؟
- ممانعت از معامله با سند غیر رسمی و افزایش استفاده از اسناد رسمی
- افزایش شفافیت در بازار املاک و مسکن
- پیشگیری از اختلافات حقوقی بین مالکان و خریداران آینده و کاهش پروندههای اختلافات ملکی
- با استفاده از سامانه ساغر افراد اطمینان حاصل میکنند که فرایند ثبت املاک را به صورت رسمی و قانونی انجام میدهند
- مبارزه با زمینخواری و تصرف اراضی ملی
- این سامانه با ایجاد و ثبت جامع اطلاعات اراضی به اجرای قانون کاداستر کمک میکند
استفاده از سامانه ساغر چه مزایایی دارد؟
۱.تشکیل ساختاری یکپارچه از مراجع مختلف ثبتی:
ایجاد این سامانه شبکهای یکپارچه از سامانههای ثبتی مهم دیگر مانند: کاتب، شمیم، میثم و ثبت من ایجاد میکند که باعث ایجاد ساختاری هوشمند و یکپارچه برای مدیریت امور ثبتی میشود.
۲. انجام سریع و راحت تر امور مربوط به ثبت املاک:
ایجاد این سامانه با فراهم ساختن امکان انجام امور ثبتی به صورت آنلاین، مشکلات مراجعه حضوری را از بین میبرد. همچنین با سادهسازی فرایند ثبت به صرفهجویی در وقت و هزینهها میانجامد.
۳. هوشمندسازی و افزایش کیفیت امور ثبتی:
ایجاد این سامانه با هوشمندسازی فرایند ثبتی و استفاده از فناوریهای به روز دنیا مانند ابزارهای دقیق اندازهگیری و نقشهکشی و تحلیل دادههای کلان با ابزارهایی مانند هوش مصنوعی که توانایی و دقت بالاتری دارند، منجر افزایش دقت در فرایند ثبت املاک میشوند.
۴.کاهش نیاز به نیروی انسانی و کاهش خطاهای مربوط به آن:
استفاده از نیروی انسانی به دلیل وجود اشکالاتی از جمله خطای محاسباتی و اجرایی، امکان تبانی، جعل و تقلب در معاملات و نیز سرعت پایین همواره مورد انتقاداتی بوده است. با ایجاد سامانه ساغر مشکلات مربوط به نیروی انسانی برطرف میشود و مالکین میتوانند مطمئن باشند که فرایند ثبت املاک و معاملات آنان با بالاترین سرعت و کمترین خطای ممکن انجام میشود.
۵. افزایش امنیت در معاملات ملکی:
معاملات مربوط به املاک و زمین همواره یکی از گستردهترین و مهمترین نوع معاملات در سطح کشور بوده است و با توجه به اینکه مالکیت بر این دسته از اموال یکی از مهمترین سرمایههای هر فرد بهشمار میروند، بسیار اهمیت دارد تا امنیت این معاملات تضمین شوند. متاسفانه خرید و فروش بسیاری از اموال غیرمنقول به دلیل عدم سابقه معاملاتی روشن و نقل و انتقالات فراوانی که در طول سالها به وسیله اسناد غیر رسمی داشتهاند همواره خطراتی را برای صاحبان این دسته از اموال داشته است. ایجاد سامانه ساغر با ایجاد سابقه معاملاتی روشن و ثبت یکپارچه این اطلاعات در خود به افزایش شفافیت در این حوزه میانجامد. اکنون مالکین و خریداران میتوانند مطمئن باشند که معاملات آنها به صورت کاملا قانونی و امن انجام میشود.
چه افرادی مجاز به ثبت نام در سامانه ساغر هستند؟
بر طبق ماده ۱۰ الزام به ثبت اسناد به طور کلی هر شخص یا نهادی که مالکیت املاک بدون سند رسمی دارند را ملزم به ثبت مالکیت خود در این سامانه میکند. افراد موضوع این قانون اعم از اشخاص حقیقی و حقوقی و نیز دستگاههای اجرایی و نهادهای دولتی هستند و شامل کلیه افرادی میشود. از جمله افرادی که مشمول ثبت اسناد در این سامانه میشوند:
۱. املاکی که فاقد سابقه ثبتی هستند
۲. املاک و اراضی که روند ثبت آنها کامل نشده است
۳. افرادی که مالکیت آنها از طریق اسناد عادی معتبر مانند قولنامه بوده است
۴. افرادی که مالکیت آنها از طریق توافقات محلی، اصلاحات ارضی و امثالهم بوده که انتقال در غیر از دفتر اسناد رسمی انجام شده است
برای ثبت نام در سامانه ساغر چه مدارکی لازم است؟
مدارک اجباری:
۱.مدارک هویتی از جمله کارت ملی و شناسنامه متقاضی
۲.مستندات مالکیت که میتواند هرگونه سند غیر رسمی اعم از مبایعهنامه و قولنامه و غیره باشد
۳. مستندات نمایندگی ( در صورتی که اقدام به ثبت به عنوان نماینده میکنید)
۴. نقشه UTM معتبر که توسط نقشهبرداران مجاز قانون حدنگار تهیه شده باشد
مدارک تکمیلی:
۱.رسید پرداخت بهای ملک
۲. مدارک شهرداری و مالیاتی (مانند گواهی عدم خلاف، پایان کار، استعلام مالیاتی)
۳. در صورت ارثی بودن ملک: گواهی حصر وراثت و صورتمجلس تقسیم ترکه
چطور میتوان به سامانه ساغر دسترسی پیدا کرد و ارتباط سامانه ساغر با سامانه کاتب چیست؟
سامانه ساغر در حقیقت یک سامانه «پشتصحنه» است که اطلاعات را پردازش میکند، اما به دلایل امنیتی و فنی، دسترسی مستقیم به آن برای عموم مردم ممکن نیست. به همین دلیل، سازمان ثبت، سامانه «کاتب» را به عنوان «پنجره ورود» عمومی طراحی کرده است.
ما فقط از طریق کاتب (وبسایت یا اپلیکیشن) میتوانید ثبتنام کنید، مدارک بارگذاری کنید و ادعای مالکیت خود را ثبت نمایید، سپس کاتب درخواست شما را به سامانه ساغر میفرستد و نتیجه آن را به شما نمایش میدهد.
به عبارت ساده، سامانه کاتب صرفاً درگاه ورود شما به سامانه ساغر است؛ تمام کاری که شما دارید ورود به سامانه کاتب است. همه مراحل ثبت نام، بارگذاری مدارک و پیگیری را در سامانه کاتب انجام میدهید و اطلاعات به ساغر ارسال میشود.
بنابر این فقط کافی است وارد سامانه کاتب شوید و بقیه کار در پشت صحنه به صورت خودکار توسط سامانه ساغر انجام میشود.
برای ورود به سامانه ساغر باید چه مراحلی را طی کرد؟
برای دسترسی به سامانه ساغر دو راه وجود دارد: اول اینکه شما میتوانید با نصب اپلیکیشن کاتب بر روی تلفن همراه خود وارد این سامانه شوید و از خدمات آن استفاده کنید و راه دوم اینکه با جست و جوی نشانی کاتب در موتور جستجوگر خود و به صورت تحت وب از این سامانه استفاده کنید.
با توجه به وجود یکسری مشکلات فنی در اپلیکیشن و کیفیت بهتر نسخه تحت وب (در زمان نگارش این مقاله) پیشنهاد ما در وهله اول استفاده از وبسایت سامانه کاتب بوده و ما نیز در این آموزش به معرفی همین شیوه میپردازیم.
البته توجه داشته باشید که مراحل انجام عملیات در سایت و اپلیکیشن مشابه بوده و شما با استفاده از این روش میتوانید از طریق تلفن همراه خود نیز اقدام کنید. مراحل استفاده از سامانه کاتب به این ترتیب است که:
۱. متقاضیان ورود به سامانه ساغر باید ابتدا به سایت کاتب به نشانی web.kateb.ir وارد شوند و در داخل سایت از قسمت «کاتب وبسایت جامع» با انتخاب گزینه« ورود به سایت کاتب» ادامه دهند.
۲. در صفحه باز شده میتوانید با وارد کردن کد ملی وارد سامانه شوید اما دقت داشته باشید که در صورتی که قبلا اقدام به ثبت نام و ایجاد حساب کاربری نکردهاید باید با انتخاب گزینه ثبت نام در پایین صفحه ابتدا یک حساب کاربری ایجاد کنید
۳. پس از انتخاب کردن گزینه ثبت نام به صفحه بعدی هدایت میشوید. در این صفحه شما باید با وارد کردن مواردی که از شما خواسته شده است: کد ملی، تاریخ تولد و شماره همراه گزینه دریافت کد تایید را انتخاب کنید.
۴.کد تایید به شماره همراه ثبت شده در سایت ارسال میشود که با وارد کردن آن کار ثبت نام اولیه شما در سایت تکمیل میشود. اکنون شما میتوانید از خدمات سایت استفاده کنید
پس از ثبت نام چطور میشود از سایت برای ثبت ادعای مالکیت استفاده کرد؟
اکنون که مراحل ثبت نام اولیه را تکمیل کردید شما مجاز به استفاده از خدمات سامانه هستید. این سامانه امکان ثبت ادعای مالکیت بر اموال غیر منقول را به شما می دهد. دقت کنید که برای ثبت ادعای خود در این سایت شما نیازمند به شماره پلاک ثبتی ملک و نیز نقشه مختصات جغرافیایی ملک یا همان UTM هستید.
در صورتی که تنها مختصات جغرافیایی ثبت شوند و شماره پلاک ثبتی وارد نشود، سازمان موظف است با استفاده از نقشه، شماره پلاک ثبتی را تعیین کند. برای ثبت ادعای مالکیت شما باید اسناد مربوط به این ادعای مالکیت که میتواند از جمله مبایعهنامه، قولنامه، اجارهنامه دستنویس و یا هر سند غیر رسمی دیگری باشد را در سامانه بارگذاری کنید تا ادعا و مستندات شما توسط مراجع قانونی مسئول این امر بررسی شود و پس از بررسی نتیجه در سامانه ثبت خواهد شد.
ثبت ادعا در سامانه به منزلهی آغاز فرآیند رسیدگی است و پس از ثبت نهایی، ادامه بررسی و تصمیم گیری در مراجع ذیصلاح انجام خواهد شد. ثبت مستندات در سامانه ساغر با ایجاد یک سابقه ثبتی روشن و شفاف درباره معاملات راجع به ملک این امکان را فراهم میکند تا با ثبت دقیق مشخصات طرفین، جزئیات مربوط به قرارداد و نیز شرایط توافق، شفافیت در معاملات افزایش پیدا کند و در نتیجه اختلافات کاهش پیدا کنند.
به طور خلاصه مراحل ثبت ادعا در سامانه به شرح زیر است:
۱. ثبت نام و ورود به سامانه کاتب
۲. درخواست تهیه نقشه و دریافت کد رهگیری نقشه
۳. ثبت اطلاعات و مستندات ادعا
۴.دریافت کد رهگیری ادعا
۵. درج گواهی اقدام
مرحله اول: برای درخواست تهیه نقشه ملک و دریافت کد رهگیری باید مراحل زیر را طی کنید:
۱. ابتدا سربرگ مربوط به املاک و کاداستر را انتخاب کنید.
۲. سپس از بین گزینه های موجود در این بخش، گزینه درخواست تهیه نقشه را انتخاب کنید
۳. اکنون در این صفحه دو گزینه برای شما نمایش داده میشود: گزینه اول ثبت درخواست جدید و در کنار آن گزینه پیگیری درخواست نقشه قرار دارد که مربوط به درخواست های قبلی شما میشود. گزینه ثبت درخواست جدید را انتخاب کنید.
۴. اکنون باید اطلاعات مربوط به ملک را وارد کنید که شامل: استان، شهرستان، شماره واحد ثبتی، نوع ملک، کد پستی و آدرس دقیق ملک است.
نکته: توجه داشته باشید که تنها پر کردن کادرهایی که با علامت ستاره مشخص شدهاند الزامی میباشد (برای مثال اگر کد پستی ملک مورد نظر را ندارید میتوانید فعلا از آن صرفهنظر کنید)
۵. تعیین موقعیت ملک روی نقشه: این کار را می توانید به وسیله جستجو بر اساس نام مکان، مختصات جغرافیایی یا مختصات UTM انجام دهید
۶.انتخاب مرجع نقشه بردار: پس از آنکه موقعیت ملک مورد نظر را مشخص کردید اکنون باید از میان گروههای نقشه بردار مشخص شده که شامل مرکز وکلا و کارشناسان رسمی قوه قضائیه، نقشه برداران مجاز قانون حدنگار، کارگزاریها، کارشناسان رسمی کانون کارشناسان دادگستری و سازمان نظام مهندسی کشور میشوند، مرجع مورد نظر را انتخاب کنید.
همچنین در این قسمت بخش دیگری وجود دارد که میتوانید در صورتی که نقشهبردار خاصی را مدنظر دارید، با وارد کردن کد ملی آن فرد، نقشهبردار مد نظر خود را انتخاب کنید. بعد از تکمیل این بخش در پایین صفحه بر روی گزینه ثبت کلیک کنید تا وارد مرحله بعدی شوید
دو نکته درباره این بخش:
نکته ۱: توجه داشته باشد که در حال حاضر تنها گزینه نقشه برداران مجاز قانون جامع حدنگار قابلیت انتخاب دارد
نکته ۲: در نظر داشته باشید، چنانچه ملکی وجود دارد که لازم است تا نقشه آن را با اشخاص دیگری به اشتراک گذاشت، میتوانید اطلاعات فرد مورد نظر را در بخش «لیست اشخاص مجاز برای استفاده از نقشه» وارد نمایید. برای انجام این کار در کادر پایین صفحه گزینه افزودن را انتخاب کنید تا فرم مشخصات برای شما باز شود و پس از تعیین نوع شخص حقیقی یا حقوقی، مشخصات مربوط به شخص مورد نظر را وارد کنید. چنانچه شخص مورد نظر شما از نوع حقیقی باشد شما نیازمند کد ملی فرد مذکور خواهید بود. شما همچنین پس از تکمیل درخواست نیز میتوانید دسترسی به نقشه را برای افراد دیگر فعال کنید.
۷. پس از ثبت موفق اطلاعات، پیامکی حاوی شماره تلفن همراه و نام نقشه بردار تخصیص داده شده برای شمارهای که در سامانه ثبت کردهاید ارسال میشود و بلافاصله به صفحه پیگیری درخواستهای قبلی هدایت خواهید شد.
۸. در پایان یک کد رهگیری به شماره ای ثبت کردهاید پیامک میشود و باید تا زمانی که نقشه مورد نظر تهیه شود منتظر بمانید. نتیجه از طریق سامانه ثبت میشود.
نکته: توجه داشته باشید که حفظ کد رهگیری در انجام فرایند از اهمیتی حیاتی برخوردار است. این کد به عنوان شناسه رسمی نقشه صادر شده است و همراه داشتن آن برای ادامه مراحل ثبت ادعا الزامی است. توجه داشته باشید که حتی اگر در مراحل قبلی این کار را انجام نداده باشید همواره امکان اضافه کردن اشخاص مجاز به استفاده از نقشه وجود خواهد داشت
۹. پس ازآماده شدن، کد رهگیری نقشه با پیامک به شما اطلاع رسانی میشود و در این موقع میبایست برای دریافت کد رهگیری مجدد به سامانه کاتب مراجعه فرمایید.
نحوه ثبت اسناد در سامانه
نکته: پیش از شروع توجه داشته باشید که برای انجام این بخش، طی کردن تمامی مراحل بخش قبلی و همراه داشتن کد رهگیری نقشه UTM الزامی است. اگر بخش مربوط به تهیه نقشه را انجام ندادهاید، حتما قبل از ادامه فرایند، ضمن مطالعه بخش قبلی تمام مراحل آن را تا زمان دریافت کد رهگیری طی کنید. همچنین توجه داشته باشید که بنابر تبصره 5 ماده 10: شخصی که با آگاهی بر عدم استحقاق، شخصا یا توسط دیگری اقدام به درج سند عادی در این سامانه نماید، به جزای نقدی معادل بیست درصد قیمت روز ملک محکوم خواهد شد. و چنانچه در این راستا جرمی از قبیل جعل اسناد یا تبانی برای بردن یا انتقال مال غیر نیز واقع شود، مرتکب علاوه بر جزای نقدی مذکور، به مجازات مقرر برای جرائم ارتکابی نیز محکوم خواهد شد.
۱.پس از دریافت کد رهگیری به صفحه اصلی در سامانه کاتب وارد شوید و از سربرگ قانون الزام، گزینه ثبت ادعا را انتخاب کنید تا وارد بخش مربوطه شوید
۲.در صفحه بعد شما باید ابتدا مشخص کنید که به عنوان شخص حقیقی اقدام میکنید یا شخص حقوقی: در صورتی که شما نماینده شخص حقوقی هستید، با انتخاب گزینه بله، اقدام به ثبت شناسه ملی شخص حقوقی در کادر مشخص شده کنید. در صورتی که به عنوان شخص حقیقی وارد سامانه شدهاید گزینه خیر را انتخاب کنید تا به صفحه بعد هدایت شوید.
۳. در صفحه بعدی، کد رهگیری نقشه خود را وارد نمایید و سپس دکمه ارسال را انتخاب کنید. چنانچه کدرهگیری ندارید با انتخاب گزینه دریافت کدرهگیری نقشه و طی کردن مراحلی که در بخش قبلی توضیح دادیم، میتوانید کد رهگیری را دریافت کنید.
۴. در صفحه بعد، اطلاعات درج شده توسط نقشه بردار، به شما نمایش داده می شود و لازم است که صحت و تطابق این اطلاعات توسط شما بررسی شوند.
۵. پس از آنکه اطلاعات را به صورت دقیق بررسی کردید و از مطابقت آن با مشخصات ملک مورد نظر اطمینان یافتید، باید اطلاعات نقشه را تایید کنید و در صورتی که اطلاعات درج شده مطابق مشخصات ملک نبودند، باید گزینه نیاز به اصلاح را انتخاب کنید و موارد لازم را ذکر کنید تا درخواست شما تا مجددا از طریق سیستم به اطلاع نقشه بردار شما برسد. در صورت انتخاب گزینه نیاز به اصلاح، ادعای شما در صفحه پیگیری ادعا ثبت میگردد تا در صورت اصلاح اطلاعات توسط نقشه بردار امکان ادامه مسیر برای شما فراهم باشد.
۶. پس از آنکه نقشه توسط شما تایید شد، میبایست در صفحه بعد اطلاعات توصیفی ملک خود را ثبت نمایید.
دقت کنید که تنها پر کردن کادر های ستارهدار الزامی است و اگر به سایر مشخصات ملک دسترسی ندارید، میتوانید فعلا از پر کردن آنها صرفنظر کنید. پس از تکمیل اطلاعات این بخش گزینه ثبت را در پایین صفحه انتخاب کنید. چنانچه استان و شهرستان اعلام شده توسط نقشه بردار با استان و شهرستان انتخابی شما مغایرت داشته باشد، سیستم هشدار لازم را به شما نمایش خواهد داد اما مانع ثبت اطلاعات توسط شما نخواهد شد، در این صورت لازم است گزینه تایید را انتخاب نمایید
۷. در صفحه بعد، هندسه ملک و حدود چهارگانه اعلام شده توسط نقشه بردار به شما نمایش داده خواهد شد که قابل تغییر نمیباشد، اما چنانچه موردی وجود دارد که ذکر نشده است یا مغایرتی مشاهده نمودهاید، میتوانید در بخش توضیحات نکات خود را ذکر کنید. در صورتی که حدود اعلامی مطابق ملک بود، با انتخاب گزینه ثبت به صفحه بعد وارد شوید.
۸. در صفحه بعد امکانی فراهم شده است تا چنانچه ملک ادعایی شما دارای منضماتی مانند: انباری، پارکینگ و غیره باشد آنها را تعریف نمایید.
برای این کار در کادر پایین گزینه افزودن را انتخاب کنید و در فرمی که برای شما باز میشود مشخصات لازم را از جمله نوع منضم و مساحت آن وارد کنید پس از اضافه کردن موارد لازم به روی گزینه افزودن کلیک کنید. در پایان با انتخاب گزینه مرحله بعد وارد بخش بعدی شوید.
۹. اکنون در این بخش باید اطلاعات مربوط به مدعی را وارد کنید که لازم است از بخش اشخاص، نام خود یا شرکت حقوقی را که در مراحل ابتدایی وارد کردهاید، انتخاب نمایید. چنانچه یک مورد انتخاب گردد، لازم است یکی از گزینه های «خودم» یا «نماینده قانونی» را انتخاب کنید. با انتخاب گزینه «خودم» اطلاعات مربوط به شما نمایش داده میشوند که این اطلاعات غیر قابل تغییر هستند و امکان ویرایش آنها وجود ندارد.
با انتخاب گزینه نماینده قانونی دو کادر برای شما نمایش داده میشود، بخش اول اطلاعات مربوط به مدعی شامل نام، نام خانوادگی، تاریخ تولد، کد ملی، نام پدر و شماره همراه مدعی است که باید توسط شما وارد شوند. کادر دوم مربوط به اطلاعات نماینده قانونی است که اطلاعات شما شامل نام و نام خانوادگی شما در این بخش نمایش داده میشوند و وارد کردن جزئیات نحوه ارتباط با مدعی که الزامی است که باید توسط شما انجام شود. این بخش شامل تاریخ صدور سند، نحوه ارتباط با مدعی، رمز تصدیق و شناسه یکتا میشود.
۱۰. در صورتی که شما نماینده قانونی مدعی باشید، لازم است مدارک خود را به صورت الزامی بارگذاری نمایید. برای این کار به روی کادر مربوط به لیست مدارک کلیک کنید و گزینه افزودن را انتخاب کنید تا فرم مدارک برای شما باز شود. در این بخش با کلیک بر روی کادر مربوط به نوع مدرک، از بین گزینههای موجود، گزینه مناسب را انتخاب کنید. چنانچه نیاز به ذکر جزئیات خاصی درباره مدارک وجود دارد میتوانید با انتخاب کادر مربوطه، توضیحات خود را وارد کنید. توجه داشته باشید که بارگزاری فایل مدرک الزامی است و باید با انتخاب گزینه انتخاب فایل، فایل مدارک را وارد کنید. در پایان گزینه افزودن را انتخاب کنید.
۱۱. با ثبت اطلاعات در صفحه اطلاعات مدعی، به صفحه مربوط به سابقه اقدامات قبلی راهنمایی خواهید شد. در این صفحه میبایست یکی از گزینه های داشتهام یا نداشتهام را انتخاب نمایید. با انتخاب گزینه نداشتهام میتوانید اطلاعات را ثبت و به صفحه بعدی هدایت شوید در صورت انتخاب گزینه داشتهام، فیلد دیگری برای شما نمایش داده میشود که میتوانید جزئیات مربوط به اقدامات خود را ثبت نماید.
۱۲. در صفحه بعد، لازم است تا کادرهای اجباری را تکمیل کنید و گزینههای مربوط به مستنداتی که آماده بارگذاری هستند را انتخاب کنید. به ازای هر گزینهای که از انواع مستندات تیک زده باشید، فرمهای مربوطه به صورت متوالی ظاهر میشوند که میبایست آیتمهای اجباری آنها را تکمیل کنید. برای بارگذاری مستندات میبایست دکمه افزودن انتخاب شود و تمام مستندات خود را بارگذاری کنید.
۱۳. برای ثبت اطلاعات خریداران و فروشندگان لازم است دکمه افزودن را انتخاب کنید، تا فرم زیر باز شود.در این فرم میتوانید اطلاعات اشخاص حقیقی و حقوقی را متناسب با نقش انتخابی افراد وارد نمایید.
۱۴. برای بارگذاری مستندات میبایست دکمه افزودن را انتخاب کنید و تمام مستندات خود را بارگذاری کنید. در نظر داشته باشید از هر نوع مدرک امکان ثبت بیش از یک مورد وجود دارد. برای هرکدام از انواع مستندات (اعم از هبهنامه، گواهی انحصار وراثت، وصیتنامه، وقفنامه، صلحنامه، صداق، ایقاع، اجاره به شرط تملیک، تعهد به بیع، سایر اعمال حقوقی عادی، تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی، عقد رهن و پیش فروش ساختمان) فرم مخصوص نمایش داده خواهد شد که باید در این مرحله مدارک مربوط به هرکدام را بارگزاری و اطلاعات مربوطه را تکمیل کنید.
۱۵. پس از تکمیل هرکدام از فرمهای مستند، وارد صفحه سابقه تصرف خواهید شد که در این بخش میبایست در صورتی که دارای سابقه تصرف در ملک هستید با انتخاب گزینه بله به درج توضیحات در کادر مربوطه بپردازید.
۱۶. پس از ثبت اطلاعات مربوط به سابقه تصرف وارد صفحه ثبت نهایی ادعا خواهید شد که تمام اطلاعات وارد شده توسط شما و اطلاعات تهیه شده توسط نقشهبردار به شما نمایش داده خواهد شد، چنانچه اطلاعاتی نیاز به اصلاح دارند میتوانید با انتخاب دکمه «مرحله قبل» به صفحه مورد نظر خود برگردید تا ویرایش لازم را انجام دهید پس از بررسی اطلاعات و انتخاب گزینه «صحت کلیه اطلاعات مندرج در این ادعا را تائید مینمایم و مسئولیت قانونی آن را میپذیرم.» میتوانید دکمه سبز رنگ ثبت نهایی را انتخاب کنید.
۱۷. در صورتی که نهایی سازی با موفقیت انجام شود، کد یکتایی با عنوان کد رهگیری 0020 ادعا از طرف سازمان ثبت اسناد و املاک به این ادعا اختصاص داده میشود. لازم به ذکر است که هر کد رهگیری ادعا، در زمان ایجاد تنها متعلق به یک نفر خواهد بود.
۱۸. پس از ثبت نهایی ادعا، فایل گواهی درج ادعا قابل دریافت خواهد بود و اطلاعات درج شده، در صفحه پیگیری درخواستهای قبلی قابل مشاهده خواهد بود.
نکته: چنانچه اطلاعات پلاک ثبتی شما در مراحل قبلی درج نشده باشد، پس از ثبت نهایی، سیستم به صورت اتوماتیک، استعلام پلاک ثبتی ملک شما را از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور خواهد. به محض ایجاد کد رهگیری ادعا، گواهی درج ادعا شامل تاریخ درج، کد رهگیری درج ادعا و سایر مشخصات ادعا توسط سازمان ثبت اسناد و املاک تولید میشوند.
درج گواهی اقدام
۱. جهت بارگذاری گواهی اقدام، باید از صفحه پیگیری درخواستهای ثبت شده وارد صفحه پیگیری ادعا شوید
۲. دعایی که وضعیت آن نهایی شده است را انتخاب نمایید و سپس دکمه گواهی اقدام را انتخاب کنید
۳. با انتخاب دکمه گواهی اقدام، به صفحه بعدی هدایت میشوید که میتوانید با انتخاب گزینه درج گواهی، اقدام به تکمیل فرم بعدی کنید
۴. هنگامی که فرم برای شما باز شد، پس از درج اطلاعات، دکمه ثبت را انتخاب نمایید.
جمع بندی
رونمایی از سامانه ساغر فرصتی بزرگ برای تمامی افراد است تا با بهرهگیری از مزایای آن، به افزایش بهرهوری و کیفیت بالاتری از خدمات دست یابند. این سامانه با بالا بردن دقت و سرعت خدمات مربوط به ثبت املاک، کمک شایانی به فعالان این حوزه و عموم مردم میکند تا امور ثبتی خود را سادهتر و بهتر انجام دهند. سامانه ساغر، که بانکی جامع از اطلاعات ملکی در سطح کشور محسوب میشود، با ایجاد سابقهای روشن از معاملات هر ملک، به افزایش شفافیت در معاملات کمک میکند. افراد با استفاده از این سامانه میتوانند آسودهخاطر باشند که معاملاتشان بهشکل رسمی و امن انجام میشود. همچنین ایجاد سامانه یکپارچه برای ساماندهی اسناد غیررسمی،که به همت قوه قضائیه و اداره ثبت انجام شده است، الگویی برای سایر نهادها و دستگاههای اجرایی خواهد بود تا آنها نیز برای بهرهگیری از فناوریهای نوین و هوشمندسازی زیرساختهای کشور، و حرکت به سوی جامعهای مدرن و پویا که در آن خدمات مورد نیاز افراد با بالاترین سرعت و کیفیت ارائه میشود، بیش از پیش تلاش کنند.
سوالات متداول درباره سامانه ساغر
۱. سامانه ساغر چیست و چه کاربردی دارد؟
سامانه ثبت اسناد غیر رسمی که به نام ساغر معروف است، بستری آنلاین است که توسط قوه قضائیه، در راستای اجرای ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیر منقول و برای ساماندهی به وضعیت اراضی و املاک و رسمی سازی مستندات مربوط به آنان راه اندازی شده است.
۲. آیا ثبت نام در سامانه ساغر اجباری است؟ در صورت امتناع چه میشود؟
بله، برای تمام املاکی که سند رسمی ندارند، ثبت ادعا در این سامانه الزامی است. مطابق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، برای مالکین ۲ مهلت دوساله درنظر گرفته شده است:
۱- دو سال مهلت از زمان راهاندازی سامانه که مالکین باید نسبت به درج مستندات و ادعاهای خود در سامانه مذکور اقدام کنند
۲- دو سال مهلت از تاریخ درج ادعا در سامانه که حسب مورد نسبت به تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا دعوای مرتبط در مراجع قضائی یا هر امر قانونی لازم دیگر به منظور أخذ سند رسمی مالکیت، اقدام و مدرک مربوط را در سامانه درج نمایند.
بنابراین، پس از ثبت ادعا در سامانه، مالک حداکثر ۲ سال فرصت دارد تا مدارک و مستندات قانونی خود را بارگذاری و فرآیند تعیین تکلیف را پیگیری کند. چنانچه در این مدت اقدامی انجام نشود یا مدارک کافی ارائه نگردد، ممکن است پرونده به عنوان “رها شده” تلقی یا از چرخه رسیدگی خارج شود. پس از انقضای مهلتهای مذکور و عدم اقدام قانونی مدعیان، هیچ ادعائی در سامانه قابل ثبت نیست و در صورت وجود ادعایی از سوی ایشان بر اراضی و املاک، قابل استناد و طرح در دادگاه نخواهد بود.
۳. ایجاد این سامانه چطور به کاهش اختلافات میانجامد؟
سامانه ساغر با ثبت کلیه معاملات ملکی به صورت رسمی، بانکی جامع از اطلاعات مربوط به مالکیت املاک ایجاد میکند که به افزایش شفافیت در این حوزه میانجامد. با ایجاد سامانه ساغر کلیه مالکین و خریداران میتوانند پیش از انجام معاملات، سوابق ثبتی مربوط به نقل و انتقالات پیشین ملک را بررسی کرده و اطمینان حاصل کنند که معاملات آنها به صورت امن انجام میشود.
۴. ثبت اسناد غیر رسمی در سامانه ساغر به چه صورت است؟
متقاضیان باید با ورود به سامانه کاتب و همراه داشتن مدارک و نقشه UTM از ملک خود اقدام به ثبت مستندات خود کنند. توضیح کامل و مرحله به مرحله در متن مقاله ارائه گردیده است.
۵. چطور میتوان نقشه UTM یا همان نقشه مختصات جغرافیایی ملک را تهیه کرد؟
اگرچه در این سامانه راه های مختلفی برای تهیه نقشه پیش بینی شده است اما در حال حاضر تنها نقشهای مورد تایید است که توسط نقشه برداران مجاز قانون حدنگار و از طریق سامانه کاتب تهیه شده باشند. جزئیات بیشتر مربوط به نقشه و راهنمای کامل چگونگی تهیه آن در متن مقاله قابل مشاهده است.
۶. منظور از سند رسمی چیست و چه تفاوتی با سند عادی دارد؟
طبق قانون اداره ثبت منظور از اسناد رسمی اسنادی هستند که در دفاتر رسمی ثبت و با امضای مسئولان این امر ثبت و تأیید میشوند. این اسناد از اعتبار قانونی ویژهای برخوردار هستند و در صورت بروز اختلاف، در دادگاهها قابل استناد هستند. در مقابل، اسناد غیر رسمی شامل توافقنامهها و قراردادهایی است که خارج از چارچوب رسمی و بدون ثبت قانونی تنظیم میشوند. این اسناد ممکن است در صورت بروز اختلاف، مورد پذیرش محاکم قرار نگیرند و مشکلات حقوقی متعددی ایجاد کنند.
۷. اگر ملک من سابقه چندین نوبت خرید و فروش با قولنامه داشته باشد، چه کسی باید ثبت ادعا کند؟
این یکی از حساسترین موارد است. اگرچه از لحاظ تئوری آخرین خریدار (دارنده فعلی) باید ثبت ادعا کند و زنجیره اسناد قبلی را به عنوان سابقه مالکیت ضمیمه نماید. اما در عمل، ممکن است بین فروشندگان قبلی و خریدار فعلی اختلاف یا نقص در مدارک وجود داشته باشد. توصیه اکید میشود حتماً پیش از ثبت ادعا، با یک وکیل ثبتی مشورت کنید تا مشخص شود آیا شما واجد شرایط ثبت هستید یا ابتدا باید دعوای اثبات مالکیت یا الزام به تنظیم سند رسمی مطرح شود.
۸. آیا پس از ثبت در سامانه ساغر، بلافاصله سند رسمی تک برگ دریافت میکنم؟
خیر. ثبت ادعا در سامانه به معنی آغاز فرآیند رسیدگی است، نه صدور سند رسمی. پس از ثبت، مدارک شما توسط کارشناسان سازمان ثبت بررسی میشود. در صورت تأیید و نبود اعتراض ثالث، نهایتاً امکان صدور سند رسمی به نام شما وجود دارد. این فرآیند ممکن است از چند ماه تا بیش از یک سال طول بکشد.
۹. آیا اجارهنشینها هم میتوانند در سامانه ساغر ثبت نام کنند؟
خیر. این سامانه برای ثبت ادعای مالکیت طراحی شده است، نه حق انتفاع یا اجاره. مستأجران یا دارندگان حق سرقفلی که سند رسمی ندارند، در حال حاضر نمیتوانند از این مسیر ادعایی ثبت کنند. برای این موارد باید از راههای دیگری مانند دادخواست یا توافق با مالک اقدام شود.
۱۰. آیا برای ثبت ادعا داشتن وکیل لازم است؟
از نظر قانونی، ثبت ادعا توسط خود شخص هم ممکن است. اما تجربه نشان داده که بسیاری از ظثبتنامهای اولیه به دلیل نقص مدارک، اشتباه در تعیین حدود، عدم تطابق نقشه یا زنجیره ناقص اسناد، رد یا متوقف میشوند. یک وکیل متخصص در امور ثبتی میتواند:
· صحت مدارک شما را پیش از ثبت بررسی کند
· زنجیره مالکیت را به درستی تنظیم نماید
· در صورت اعتراض ثالث، از حقوق شما دفاع کند
· روند رسیدگی را پیگیری و تسریع بخشد
۱۱. هزینه ثبت نام در سامانه ساغر چقدر است؟
.هزینهها شامل موارد زیر است:
· هزینه نقشه برداری UTM : بسته به مساحت و موقعیت ملک، متغیر است
· هزینه ثبت ادعا در سامانه کاتب: در حال حاضر رایگان است
· هزینه مشاوره و وکالت: متغیر (در صورت تمایل، وکیل مربوطه تعرفه را اعلام میکند)
· هزینه دادرسی یا اعتراض ثالث: در صورت بروز اختلاف، جداگانه محاسبه میشود
نویسنده: مهران محسنی