«خشت اول چون نهد معمار کج … تا ثریا می‌رود دیوار کج»
قرارداد مشارکت در ساخت یکی از پرکاربردترین و در عین حال پرچالش‌ترین قرارداد‌های حوزه املاک و مستغلات است؛ قراردادی که در آن رویای ساخت یک بنا می‌تواند به واقعیت تبدیل شود یا در صورت بی‌دقتی به بحرانی پرهزینه بدل گردد. به عنوان وکیل ملکی بار‌ها شاهد بوده‌ام که طرفین بدون آگاهی دقیق از مفاد حقوقی و ضمانت اجراهای این قرارداد، وارد تعهداتی می‌شوند که نه‌تنها منافعشان را تأمین نمی‌کند، بلکه آن را در مسیر طولانی دعاوی و اختلافات قضایی قرار می‌دهد. در این مقاله با نگاهی تخصصی و بر اساس تجربه عملی در دعاوی مشارکت در ساخت، تلاش شده تا نکات کلیدی و ظرأفت حقوقی این قرارداد به زبانی شفاف و کاربردی بیان شود تا پیش از امضای هر توافقی بتوانید با چشمانی باز و اطمینان خاطر گام بردارید.
۱. قرارداد مشارکت در ساخت چیست و چه جایگاهی در معاملات ملکی دارد؟
قرارداد مشارکت در ساخت نه‌تنها در بازار املاک جایگاه ویژه‌ای دارد، بلکه یکی از رایج‌ترین روش‌های تأمین سرمایه و اجرای پروژه‌های ساختمانی است. آشنایی با ماهیت و جایگاه حقوقی آن نخستین گام برا تنظیم یک قرارداد مطمئن است.
۱. ۱ تعریف دقیق قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت یکی از انواع قرارداد‌های ساخت و ساز است که در آن مالک زمین با شخص دیگری (شخص حقیقی یا حقوقی) قراردادی منعقد می‌کند تا در ازای ساختن پروژه‌ای ساختمانی در زمین مزبور، در آنچه ساخته می‌شود شریک گردند. جامع‌ترین و شیواترین تعریفی که می‌توان ارائه داد این است: قرارداد مشارکت در ساخت، توافقی است میان مالک یا مالکین یک زمین از یک‌سو و سازنده یا مجری از سوی دیگر، که به موجب آن مالک زمین خود را در اختیار می‌گذارد و سازنده هزینه‌ها و عملیات اجرایی ساخت را تقبل می‌نماید و در نهایت، واحد‌های ساخته‌شده میان طرفین بر اساس سهم‌الشرکه تقسیم می‌گردد.
در قرارداد‌های مشارکت در ساخت، موضوع قرارداد عبارت است از مشارکت و سرمایه‌گذاری در احداث بنا‌های مسکونی و تجاری در اراضی متعلق به شریک یا طرف اول قرارداد. در مشارکت در ساخت، قیمت روز زمین محاسبه و به عنوان آورده مالک آن محسوب می‌شود. سازنده نیز سرمایه خود را جهت احداث بنا منظور می‌نماید که در واقع آورده او محسوب می‌شود. این سرمایه ترکیبی از نیروی کار و تخصص سازنده بنا و سرمایه نقدی او است که جمع این آورده‌ها، مجموع سرمایه‌گذاری پروژه ساخت و ساز را تشکیل می‌دهد. بر اساس سنجش نسبت میان آورده‌های هریک از طرفین قرارداد از مجموع سرمایه‌گذاری، سهم‌الشرکه هریک از طرفین از سازه‌ها تعیین می‌گردد. طرفین قرارداد مشارکت در ساخت پس از پایان عملیات ساخت و ساز با توافق یکدیگر بنای ساخته‌شده را به نسبت قدرالسهم خود تقسیم و تفکیک می‌کنند تا برای هر واحد، سند مجزا به‌نام مالک آن صادر گردد.
در تبیین حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت می‌توان بیان داشت عقدی است لازم بر اساس اصل حاکمیت اراده در قرارداد‌های خصوصی که طبق آن مالک عرصه (حقیقی یا حقوقی) به عنوان طرف اول قرارداد زمین یا ملک کلنگی خود را جهت ساخت و نوسازی در اختیار سازنده (حقیقی یا حقوقی) بعنوان طرف دوم قرارداد می‌گذارد و پس از اتمام عملیات ساخت، النهایه در عرصه و اعیانی احداثی شریک می‌گردند. بنا بر توصیف فوق، مشارکت در ساخت را عقدی لازم برشمردیم نه جایز؛ چراکه جایز تلقی کردن قرارداد مشارکت در ساخت، اسباب فسخ و رجوع از قرارداد را در هر زمان و شرایط در اختیار طرفین گذاشته و با در نظر گرفتن مستمر بودن قرارداد، موجبات سوء استفاده از حق به هر شکل و بهانه و سرنوشت نامعلوم قرارداد را در پی خواهد داشت. دیدگاه جواز عقد با مقتضای عقد و اراده‌ی طرفین قرارداد ناسازگار بوده و مورد پذیرش عقل و شرع هم نمی‌باشد. البته در مواردی که دولت به عنوان یکی از طرف‌های قرارداد مطرح می‌گردد، قرارداد مذکور نسبت به دولت جایز و نسبت به طرف دیگر لازم تلقی می‌گردد. ماده ۴۸ شرایط عمومی پیمان در این خصوص مقرر می‌دارد: هرگاه پیش از اتمام کار‌های موضوع پیمان، کارفرما بدون آنکه تقصیری متوجه پیمانکار باشد، بنا به مصلحت خود تصمیم به خاتمه پیمان بگیرد، با تعیین تاریخ آماده کردن کارگاه برای تحویل که از ۱۵ روز تجاوز نمی‌کند، خاتمه‌ی پیمان را به پیمانکار ابلاغ می‌نماید.
۱. ۲ مقایسه‌ی قرارداد مشارکت در ساخت با قرارداد پیمانکاری و قرارداد پیش فروش ساختمان
۱. ۲. ۱. مقایسه‌ی قرارداد مشارکت در ساخت با قرارداد پیمانکاری
در تعریف حقوقی پیمانکاری (که نام دیگر آن مقاطعه‌کاری‌ست) می‌توان گفت تعهد یک شخص به انجام کار بطور مستقل برای شخص دیگر در برابر عوض معین. در این تعریف قید \”استقلال\” قرارداد‌های کار را که تحت تبعیت انجام می‌شود خارج می‌کند. همچنین در تعریف قرارداد پیمانکاری آورده‌اند قراردادی است که به موجب آن یکی از طرفین (پیمانکار) به طور مستقل مستلزم به انجام کاری در مقابل بهایی معین که طرف دیگر (کارفرما) تعهد به پرداخت آن می‌شود، می‌گردد. مطابق این تعریف کارفرما همان صاحب‌کار است که اجرای کار را به پیمانکار می-سپارد. مقاطعه‌کار (پیمانکار) نیز شخصی است که تعهد می‌کند عمل مورد توافق را در مدت مشخصی انجام دهد. موضوع قرارداد مقاطعه یا پیمانکاری ممکن است ایجاد ساختمان، حمل و نقل، تهیه و تدارک کالا یا انجام عملی باشد. مطابق ماده ۱۱ قانون مالیات بر درآمد و املاک مزروعی و مستغلات و حق تمبر مصوب ۱۳۳۵ مقاطعه کار به شخصی اطلاق می‌شود که در ضمن عقد قرارداد یا پیمان یا صورتمجلس مناقصه انجام هرگونه عمل و یا فروش کالایی را با شرایط مندرجه در قرارداد یا پیمان یا صورت مجلس مناقصه در قبال مزد یا بها و بمدت معین تعهد نماید.
در عرف حوزه املاک، زمانی که از قالب قرارداد مقاطعه برای اجرای پروژه‌های ساختمانی استفاده می‌شود شخصی که تصمیم به ساخت و ساز دارد زمین مورد نظر را از قبل تهیه کرده و برای اجرای کامل کلیه عملیات ساختمانی با یک پیمانکار قرارداد می‌بندد تا در قبال پرداخت مبلغی به وی موضوع تعهد را در زمان مشخص به او محول نماید.
قرارداد پیمان‌كاری شباهت‌هایی با قرارداد مشاركت در ساخت دارد كه در ادامه به آن‌ها اشاره می‌كنیم؛ اولاً در قرارداد پیمان‌كاری تمامی اوصاف مدنظر پیمان‌دهنده به طور دقیق مشخص می‌شود و پیمان‌كار موظف است تعهدات خود را منطبق با این اوصاف و در زمان تعیین شده انجام دهد. در قرارداد مشاركت در ساخت ساختمان نیز ذكر اوصاف ساختمان ضروری است و مجری مشارکت در ساخت مکلف است مطابق با آن اوصاف نسبت به ساخت یا تکمیل بنا اقدام كند. ثانیاً در قرارداد پیمانکاری پیمان‌دهنده برای ر‌هایی از مسئولیت‌های خاصی كه در حوزه حقوق كار وجود دارد و از طرف دیگر نداشتن دانش تخصصی در حوزه ساخت و ساز، مدیریت فرآیند ساخت و ساز را به فرد مجربی تحت عنوان پیمان-كار محول می‌كند. پیمان‌كار طبق قرارداد مکلف است ساختمان را احداث، تکمیل یا بازسازی نماید. به عبارت دیگر اثر اصلی قرارداد پیمان‌كاری ایجاد تعهد برای پیمانکار مبنی بر ساخت، تکمیل یا بازسازی بنا است. در قرارداد مشاركت در ساخت ساختمان نیز مجری به موجب قرارداد، متعهد به احداث یا تکمیل بنا می‌شود و از این حیث اثر اصلی قرارداد پیمان‌كاری و مشاركت در ساخت یکسان است.
علیرغم وجود تشابه میان قرارداد پیمانکاری و مشاركت در ساخت، تحلیل قرارداد مشاركت در ساخت در قالب قرارداد پیمان‌كاری صحیح به نظر نمی‌رسد؛ زیرا:
اولاً، اثر اصلی قرارداد پیمانکاری صرف تعهد پیمان‌كار به ساخت، تکمیل یا بازسازی بنا است؛ در حالی كه اثر اصلی قرارداد مشاركت در ساخت ساختمان علاوه بر تعهد به ساخت یا تکمیل بنا، مشتمل بر انتقال مالکیت واحد ساختمانی از مجری مشارکت در ساخت به پیش خریداران نیز می‌باشد.
ثانیاً، در قرارداد پیمانکاری، فردی كه متعهد به ساخت، تکمیل یا بازسازی بنا شده است، رابطه‌ای با ملک ندارد؛ اما در قرارداد مشاركت در ساخت، فردی كه متعهد به ساخت یا تکمیل بنا شده، لزوماً باید رابطه‌ی مالکیت با ملک داشته باشد.
ثالثاً، در قرارداد پیمان‌كاری سه انگیزه مهم برای پیمان‌دهنده وجود دارد: اول اینكه پیمان‌دهنده با انعقاد قرارداد پیمان‌كاری از تعهدات مربوط به حقوق كار ر‌هایی پیدا می‌كند و لازم نیست به طور مستقیم با تعداد زیادی از نیروی كار به لحاظ مسائل مالی ارتباط داشته باشد. دوم اینكه مسئولیت مدنی ناشی از حوادث كاری به عهده پیمان‌دهنده نخواهد بود و قرارداد پیمانکاری حائلی میان وی و مسئولیت مدنی ناشی از قانون مسئولیت مدنی پدید خواهد آورد. سوم این كه فرآیند ساخت بنا یک فرآیند تخصصی است و پیمان‌كار با انعقاد قرارداد پیمان‌كاری این امر را به پیمانکار محول می‌كند؛ اما انگیزه واقعی مجری مشارکت در ساخت غالبا تأمین اعتبار برای پروژه ساختمانی و گاهی اوقات كسب درآمد است. از سوی دیگر عقد مشاركت در ساخت موقعیت مناسبی برای افراد كه قصد تملک مسکن دارند را فراهم می‌كند؛ زیرا غالبا قرارداد‌های مشاركت در ساخت به صورت اقساطی است و امکان خرید مسکن برای افراد کم‌بضاعت را نیز فراهم می‌کند.
۱. ۲. ۲. مقایسه‌ی قرارداد مشارکت در ساخت با قرارداد پیش فروش
قرارداد مشاركت در ساخت با قرارداد پیش فروش ساختمان مشابهت‌هایی دارد كه در ادامه به آن‌ها اشاره می‌كنیم؛
اولاً، تعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی در ماده اول قانون پیش فروش ساختمان، یکی از عناصر اصلی قرارداد پیش فروش ساختمان دانسته شده است. در قرارداد مشاركت در ساخت نیز تعهد به ساخت یا تکمیل ساختمان از عناصر اساسی قرارداد به حساب می‌آید و به واسطه آن مالک زمین رضایت به مشاركت داده است.
ثانیاً، نتیجه عملی هر دو قرارداد یکسان است و در نهایت در هر دو قرارداد مالکیت بخشی از مال غیرمنقول به طرف دیگر قرارداد منتقل می‌شود. طبق مواد ۱۳ و ۱۹ قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹، این قرارداد مستقیماً سبب انتقال مالکیت ساختمان به پیش خریدار خواهد گردید و در قرارداد مشاركت در ساخت نیز انتقال مالکیت جزء تعهدات مالک مال غیرمنقول است. غالبأ نحوه انتقال مالکیت نیز مشابه است و به صورت مرحله‌ای صورت می‌گیرد؛ بدین صورت كه در هر مرحله از قرارداد، مالکیت بخشی از موضوع قرارداد به طرف دیگر منتقل می‌شود.
علیرغم وجود شباهت‌های فوق قرارداد مشاركت در ساخت تفاوت‌های عمده‌ای با قرارداد پیش فروش ساختمان دارد كه باعث می‌شود این دو قرارداد از هم تمیز داده شوند. در ادامه به بررسی این تفاوت‌ها خواهیم پرداخت:
اولاً، موقعیت پیش‌فروشنده قبل از انقعاد قرارداد پیش فروش ساختمان از سه حالت نمی‌تواند خارج باشد؛ در اكثر اوقات پیش‌فروشنده مالک زمینی است كه متعهد به احداث و تکمیل ساختمان در آن است. گاهی نیز پیش‌فروشنده مالک خود زمین نیست؛ اما حق احداث بنا بر زمین را دارد و در برخی موارد سرمایه‌گذاری است كه قرار است پس از احداث و تکمیل بنا تعدادی از واحد‌های ساختمانی به او تعلق بگیرد؛ به عبارت دیگر پیش‌فروشنده همواره باید با ملکی كه قرار است واحد‌های ساختمانی در آن ساخته شود، رابطه داشته باشد. این رابطه می‌تواند از مالکیت تا حق دینی ناظر به عین متغیر باشد؛ اما در طرف دیگر، پیش‌خریدار تا قبل از انعقاد قرارداد پیش‌فروش ساختمان نسبت به ملک رابطه‌ای ندارد. قبل از انعقاد قرارداد مشاركت در ساخت، یک طرف قرارداد مالک زمین است یا حق احداث بنا بر روی زمین دارد و طرف دیگر قرارداد، فردی است كه از طریق سرمایه‌گذاری قصد شریک شدن در زمین را دارد و متعهد به ساخت و یا تکمیل بنا است؛ بنابراین قرارداد مشاركت در ساخت و پیش‌فروش در زمینه رابطه داشتن با ملک و تعهد به ساخت یا تکمیل دقیقاً دو نقطه مخالف هم هستند. به عبارت دیگر در قرارداد پیش‌فروش، كسی كه متعهد به ساخت یا تکمیل بنا است همان كسی است كه با ملک رابطه دارد؛ اما در قرارداد مشاركت، كسی كه با ملک رابطه دارد، تعهدی مبنی بر ساخت بنا به عهده نمی‌گیرد و طرف مقابل او است كه متعهد به ساخت یا تکمیل بنا می‌شود. این تفاوت مهم‌ترین وجه افتراق میان قرارداد مشاركت و پیش فروش است.
ثانیاً، اثر اصلی قرارداد مشاركت در ساخت، تعهد به ساخت بنا از سوی سازنده و از سوی دیگر تعهد به انتقال مالکیت بخشی از مال غیرمنقول است؛ بنابراین مشاركت در ساخت مفید حق دینی است. بررسی دینی یا عینی بودن حق پیش خریدار در قرارداد پیش فروش و زمان وقوع تملیک، نیازمند بررسی است اما اجمالاً با مطالعه مواد ۱ و ۱۳ قانون پیش فروش ساختمان، به نظر می‌رسد كه قرارداد پیش فروش تملیکی است. هرچند نتیجه نهایی هر دو قرارداد انتقال مالکیت ساختمان به طرف دیگر قرارداد است؛ اما در قرارداد پیش فروش ساختمان، انتقال اثر اصلی عقد است و به صرف انعقاد قرارداد پیش فروش و تحقق برخی شروط، انتقال واقع می‌شود؛ اما در قرارداد مشاركت، انتقال مالکیت جزء تعهدات مالک است و نیازمند اراده انشایی جداگانه‌ای است.
ثالثاً، انگیزه پیش فروشنده از انعقاد پیش فروش ساختمان غالبأ تأمین اعتبار جهت ساخت یا تکمیل پروژه ساختمانی است؛ اما انگیزه سازنده در قرارداد مشاركت، افزایش سرمایه خود از طریق شریک شدن در مال غیرمنقول است. انگیزه پیش خریدار در قرارداد پیش فروش تهیه مسکن ارزان با استفاده از نیاز مالی پیش فروشنده به سرمایه است؛ اما انگیزه مالک زمین در قرارداد مشاركت، جذب سرمایه برای ساخت مسکن جدید و افزودن بر ارزش دارایی‌های خود است. اگر چه در نظام حقوقی، انگیزه طرفین جز در موارد معین، واجد اثر حقوقی خاصی نیست؛ اما به نظر می-رسد كه در تشخیص غبن مؤثر باشد؛ برای مثال در قرارداد پیش فروش ساختمان به دلیل اقساطی بودن قرارداد، عرفا واحد ساختمانی بیشتر از قیمت رایج در بازار ارزش‌گذاری می‌شود؛ اما در قرارداد مشاركت میزان حقوق و تعهدات طرفین بر مبنای قیمت رایج ملک در بازار تعیین می‌شود.
۱. ۳. مزایای قرارداد مشارکت در ساخت
۱. ۳. ۱. تأمین سرمایه و منابع: قرارداد مشارکت در ساخت امکان هم‌افزایی میان مالک زمین و سرمایه‌گذار یا سازنده را فراهم می‌سازد. در این قالب، مالک ارزش زمین را به‌عنوان آورده‌ی خود در اختیار پروژه قرار می‌دهد و سازنده نیز سرمایه‌ی نقدی و هزینه‌های اجرایی را تقبل می‌نماید. این تجمیع منابع سبب می‌شود که هیچ‌یک از طرفین به تنهایی بار مالی سنگین پروژه را متحمل نشود. به عبارت دیگر مالک بدون آنکه ناگزیر به فروش ملک یا اخذ وام‌های سنگین شود، از طریق آورده‌ی زمین وارد پروژه می‌گردد و سازنده نیز بدون خرید زمین می‌تواند سرمایه‌ی خود را به گردش درآورد. این امتیاز یکی از جذاب‌ترین وجوه مشارکت در ساخت است.
۱. ۳. ۲. افزایش ارزش افزوده و قابلیت نقدشوندگی ملک: با قرارداد مشارکت در ساخت زمین‌های کلنگی یا بلااستفاده با اجرای پروژه‌ی ساختمانی از ارزش اقتصادی بالاتری برخوردار می‌شوند. به بیان دیگر، فرآیند ساخت و نوسازی، ملک را از یک دارایی غیرمولد به یک دارایی ارزشمند و قابل بهره‌برداری تبدیل می‌کند. همچنین ملک ساخته‌شده و نوساز به‌مراتب قابلیت نقدشوندگی و فروش بیشتری نسبت به زمین خام یا بنای فرسوده دارد. این مزیت، مالک و سازنده را در موقعیت بهتری برای بهره‌مندی از بازار مسکن قرار می‌دهد.
۱. ۳. ۳. تقسیم و مدیریت ریسک: ریسک‌های ناشی از ساخت‌وساز، اعم از افزایش هزینه‌ها، تأخیر در اجرا یا نوسانات بازار، میان طرفین قرارداد توزیع می‌شود. این تقسیم ریسک، امنیت حقوقی و اقتصادی بیشتری برای هر دو طرف ایجاد می‌کند و موجب توازن تعهدات و کاهش احتمال ضرر یکجانبه می‌شود.
۱. ۳. ۴. بهره‌مندی از تخصص و دانش فنی سازنده: مالکان زمین معمولاً فاقد تجربه‌ی فنی در حوزه‌ی ساخت‌وساز هستند. مشارکت با سازنده‌ای متخصص موجب می‌شود پروژه با بهره‌گیری از دانش مهندسی، مدیریت حرفه‌ای و شبکه‌ی پیمانکاری کارآمد، با کیفیت و در مدت زمان سریع‌تری به انجام برسد.
۱. ۳. ۵. تضمین سود مشترک و منافع همسو: ساختار قرارداد مشارکت در ساخت به‌گونه‌ای است که منافع طرفین در یک راستا قرار می‌گیرد؛ هرچه پروژه با کیفیت‌تر و سریع‌تر به پایان برسد، سود بیشتری نصیب طرفین خواهد شد. این همسویی منافع، تعارضات احتمالی را کاهش می‌دهد.
۲. ارکان و مفاد ضروری قرارداد مشارکت در ساخت
یک قرارداد مشارکت در ساخت موفق بر پایه ارکانی استوار است که اگر هریک از آن‌ها به‌درستی مشخص نشود، اختلاف و ضرر مالی اجتناب‌ناپذیر خواهد بود. موارد زیر عناصر کلیدی این قرارداد محسوب می‌شوند که باید با دقت و شفافیت درج شوند.
۲. ۱. مشخصات دقیق و هویت طرفین
در قرارداد مشارکت در ساخت، قید دقیق مشخصات و هویت طرفین از اهمیت حقوقی و عملی بالایی برخوردار است. ثبت کامل اطلاعات شامل نام و نام خانوادگی، شماره شناسنامه، کد ملی، نشانی دقیق و در صورت لزوم شماره ثبت شرکت، به شناسایی صحیح شخصیت حقیقی یا حقوقی طرفین کمک می‌کند و از ابهام یا اختلاف در تعیین طرفین جلوگیری می‌نماید. همچنین، مشخصات دقیق نقش مهمی در پیشگیری از جعل و سوءاستفاده دارد و امکان پیگیری قانونی در صورت بروز اختلاف را فراهم می‌کند. در اجرای تعهدات قراردادی و صدور احکام قضایی نیز اطلاعات هویتی دقیق ضروری است، زیرا دادگاه‌ها و دفاتر اسناد رسمی برای اعمال حقوق قانونی نیازمند شناسایی صحیح طرفین هستند. علاوه بر این، ذکر دقیق هویت طرفین اعتبار قرارداد را تضمین می‌کند و با اصول عمومی حقوق قرارداد‌ها هم‌راستا است؛ زیرا ابهام در هویت می‌تواند موجب ایراد در اعتبار قرارداد یا مانع اجرای تعهدات گردد. در نهایت، شفافیت در مشخصات طرفین مبنای روشن برای تعیین مسئولیت‌ها و تعهدات هر یک فراهم می‌آورد و از اختلافات ناشی از برداشتهای متفاوت جلوگیری می‌کند. به این ترتیب، ثبت دقیق هویت و مشخصات طرفین، هم ضرورت حقوقی و هم تضمین‌کننده امنیت و شفافیت قرارداد محسوب می‌شود.
در ادامه به طرف‌های قرارداد مشارکت و شرایط لازم انعقاد قرارداد در آن‌ها خواهیم پرداخت:
۲. ۱. ۱. طرف اول قرارداد: طرف اول قرارداد که مالک زمین است می‌تواند شخص حقیقی یا شخص حقوقی باشد. طرف اول زمین را جهت ساخت و ساز در اختیار سازنده می‌گذارد. طرف اول باید مالک عین یا منافع عرصه باشد و با اسنادی که مثبت مالکیت وی بر زمین است، مالکیت خود را به طرف دوم قرارداد محرز نماید. ماده‌ی ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک مقرر می‌دارد: \”همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به نام او ثبت شده یا کسی را که ملک به وی انتقال داده شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک از مالک رسمی ارثا به وی رسیده باشد، مالک خواهد شناخت\”. لازم به ذکر است مالک اگر شخص حقیقی است باید شرایط عمومی و اساسی برای صحت قرارداد را داشته باشد. بنابراین:
۲. ۱. ۱. ۱. در قید حیات باشد؛
۲. ۱. ۱. ۲. اهلیت قانونی برای انعقاد قرارداد داشته باشد یعنی عاقل، بالغ و رشید باشد و از اشخاص ممنوع‌المعامله نباشد؛
۲. ۱. ۱. ۳. اگر مالک در زمره‌ی محجورین است قرارداد باید با ولی یا قیم منعقد شود و مدرک مثبت نمایندگی مانند قیم-نامه ضمیمه قرارداد شود؛
۲. ۱. ۱. ۴. اگر مالک فوت کرده است، از ورثه گواهی حصر وراثت و گواهی پرداخت مالیات بر ارث تقاضا و ضمیمه قرارداد شود. قرارداد می‌باید به طرفیت تمامی ورثه نگارش و امضاء گردد. فقدان امضاء احدی از وراث سرنوشت قرارداد را به خطر انداخته و بعضا موجب توقف عملیات ساخت می‌گردد.
۲. ۱. ۱. ۵. اگر مالک تاجر است حتماً ورشکستگی مورد بررسی قرار گیرد؛ چراکه معامله با تاجر ورشکسته باطل خواهد بود؛
۲. ۱. ۱. ۶. چنانچه ملک مشاعی است، قرارداد می‌بایست به طرفیت تمامی شرکا نگارش و به امضاء همگان برسد؛
۲. ۱. ۲. طرف دوم: طرف دوم قرارداد مشارکت در ساخت سازنده می‌باشد که مسئولیت ساخت را بر عهده دارد. در بسیاری از فرمت-های قرارادادی، به علت آنکه طرف دوم در سازه‌ها با مالک شریک می‌گردد عنوان شریک برای طرف دوم قرارداد در نظر گرفته می‌شود. سازنده می‌تواند شخص حقیقی یا حقوقی باشد. سازنده باید شرایط عمومی و اساسی برای صحت انعقاد قرارداد را دارا باشد. بنابراین چنانچه سازنده شخص حقیقی است باید:
۲. ۱. ۲. ۱. اهلیت برای انعقاد قرارداد داشته باشد و عاقل، بالغ و رشید باشد و در زمره‌ی محجورین نباشد چراکه قرارداد فاقد اثر قانونی خواهد بود؛
۲. ۱. ۲. ۲. اگر سازنده تاجر است باید بررسی شود که تاجر ورشکسته و ممنوع‌المعامله نباشد و صلاحیت قانونی داشته باشد، چراکه در غیر این صورت قرارداد منعقده باطل خواهد بود؛
۲. ۱. ۲. ۳. سازنده باید صلاحیت انجام کار و توانایی مالی برای اجرای قرارداد را داشته باشد.
۲. ۱. ۲. ۴. در صورتی که سازنده شخص حقوقی است باید مجوز شرکت جهت احراز ثبت رسمی و قانونی در اداره ثبت، اساسنامه آخرین آگهی روزنامه رسمی و حدود اختیارات نماینده شرکت و اساسنامه شرکت مطالعه شود تا فعالیت موضوع شرکت احراز گردد. همچنین شرکت جزء شرکت‌های ورشکسته یا ممنوع المعامله نبوده و دارای حیات باشد و مدت شرکت منقضی نشده باشد. در هنگام انعقاد قرارداد نیز باید اقامتگاه قانونی شرکت در قرارداد درج شود و کلیه‌ی توافقات طرفین، ممهور به امضاء و مهر رسمی شرکت باشد.
۲. ۲. تعیین آورده و سهم‌الشرکه طرفین
آورده همان سرمایه یا حصه‌ی طرفین قرارداد است که با ارزش‌گذاری آن بعد از اتمام قرارداد و ساخت، بر اساس آن سهام هر یک از شرکاء تعیین می‌شود. آورده‌ی مالک، زمین می‌باشد و از آنجایی که آورده هر یک از طرفین باید قیمت‌گذاری شود، قیمت واقعی زمین به روز انعقاد قرارداد به عنوان آورده‌ی او محاسبه می‌شود. برای محاسبه کافی است حاصل ضرب قیمت هر متر مربع زمین در مساحت کل زمین بدست بیاید. مهم‌ترین عامل در تعیین قیمت ملک ارزش عرصه آن است چراکه زمین مرغوب از نظر موقعیت جغرافیایی موجب ارزش افزوده زیادی برای اعیان احداثی خواهد بود. آورده‌ی طرف دوم قرارداد یعنی سازنده تقبل کردن تمامی هزینه‌های ساخت و مستحدثات است.
در ازای آورده‌ی طرفین به مشارکت، هر طرف قرارداد به تناسب آورده‌ی خود دارای حق و حقوقی می‌شود که به آن سهم‌الشرکه می‌گویند. با برآورد ارزش زمین که آورده‌ی مالک است و ارزش کل سرمایه‌گذاری‌های سازنده که آورده‌ی سازنده می‌باشد و نسبت این دو آورده به یکدیگر، میزان سهم‌الشرکه‌ی هریک از طرفین مشخص می‌شود. لازم به ذکر است که تعیین قدرالسهم شرکا بسته به نوع سند، محله، نوع ساخت و… متغییر است.
در اهمیت تعیین آورده و سهم‌الشرکه طرفین در یک قرارداد مشارکت در ساخت باید گفت تعیین آورده و سهم‌الشرکه طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت اهمیت فراوانی دارد زیرا این موارد مبنای اصلی تقسیم منافع، مسئولیت‌ها و تعهدات هر یک از شرکا را مشخص می‌کند. آورده می‌تواند شامل زمین، سرمایه نقدی، مصالح ساختمانی، یا خدمات فنی و مدیریتی باشد و سهم‌الشرکه هر طرف نشان‌دهنده میزان مشارکت و حق او در منافع حاصل از پروژه است. روشن بودن آورده و سهم‌الشرکه طرفین، از بروز اختلافات احتمالی جلوگیری می‌کند، امکان محاسبه دقیق منافع و خسارات را فراهم می‌آورد و پایه‌ای قانونی برای اجرای تعهدات قراردادی و پیگیری حقوقی در صورت تخلف ایجاد می‌کند. به بیان دیگر، مشخص شدن آورده و سهم‌الشرکه، شفافیت مالی و حقوقی قرارداد را تضمین کرده و چارچوبی روشن برای تقسیم سود و مسئولیت‌ها بین طرفین فراهم می‌آورد.
لازم به ذکر است در قرارداد مشارکت در ساخت، تعیین دقیق سهم‌الشرکه هر یک از طرفین و مشخص نمودن اینکه کدام واحد‌ها به هریک تعلق خواهد گرفت، از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است؛ زیرا عدم شفافیت در این خصوص می‌تواند منشأ بروز اختلافات جدی در آینده گردد. از منظر حقوقی، تعهدات طرفین باید به صورت صریح و غیرمبهم در متن قرارداد درج شود تا قابلیت اجرا و استناد داشته باشد. بنابراین، لازم است در زمان تنظیم قرارداد، طرفین نه تنها میزان سهم خود را از عرصه و اعیانی مشخص سازند، بلکه دقیقاً تعیین کنند که کدام واحد‌ها با چه مشخصاتی (از قبیل طبقه، جهت، متراژ و پارکینگ و انباری) به هر یک تعلق خواهد گرفت. چنین شفاف‌سازی از یک‌سو مانع از تفاسیر متفاوت و بروز اختلاف در مرحله تحویل و تقسیم خواهد شد و از سوی دیگر، تضمینی برای اجرای صحیح تعهدات قراردادی و استیفای حقوق شرکاء فراهم می‌آورد.
بعد از اتمام عملیات ساخت و مشخص كردن قدرالسهم هر یک از دو طرف بصورت عینی و مفروض، لازم است كه مالک زمین با رجوع به دفترخانه به انتقال رسمی سهم شریک از زمین اقدام كند. اداره ثبت هم با تنظیم صورتمجلس تفکیکی در مورد هر واحد، سندی جداگانه با اسم مالک آن اعم از شریک و مالک زمین صادر می‌نماید.
۲. ۳. حقوق و تعهدات طرفین
مشارکت در ساخت قراردادی است که به محض انعقاد بر طرفین قرارداد مؤثر گردیده و حقوق و تعهداتی را برای متعاقدین لازم می‌گرداند. در ادامه به بررسی حقوق و تعهدات هریک از طرفین این قرارداد می‌پردازیم.
۲. ۳. ۱. حقوق و تعهدات طرف اول (مالک عرصه):
۲. ۳. ۱. ۱. اخذ مجوز ساخت: جهت ساخت بنا و احداث اعیانی در عرصه و یا نوسازی ساختمان، با توجه به کاربری مدنظر طرفین، قبل از هر اقدامی باید جواز ساخت (پروانه ساختمان) از سازمان متولی امر دریافت نمود. قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴ شهرداری را مرجع صلاحیتدار در خصوص صدور جواز ساخت می‌داند. اهمیت این تعهد بدان جهت است که چنانچه عملیات ساخت و ساز بدون پروانه یا مخالف با مفاد پروانه باشد مراجع مربوطه مکلف به ممانعت از اجرای ساخت می‌باشند. هرچند که مالک زمین واجد شرایط در اخذ پروانه می‌باشد اما در رویه عملی جهت انجام این امر، به سازنده وکالت داده می‌شود. مالک ضمن قرارداد متعهد می‌گردد تمهیدات لازم را به منظور آماده‌سازی زمینه احداث بنا به عمل آورد. ازجمله‌ی این تمهیدات این است که ظرف مدت معینی پس از امضای قرارداد با حضور در دفترخانه نسبت به تنظیم وکالت جامع کاری بنام سازنده اقدام نماید. در صورت فوت یا حجر مالک ورثه او می‌بایست ظرف مدتی کوتاه نسبت به اعطاء وکالتی جدید با شرایط موجود و حاضر اقدام نماید. مالک موظف است کلیه اسناد ملک ازجمله بنچاق و سایر مدارک مربوطه را همزمان با وکالت کاری در دفترخانه پس از دریافت رسید به طور‌امانت در اختیار سازنده بگذارد.
۲. ۳. ۱. ۲. تسلیم ملک به سازنده: تخلیه و تسلیم ملک به سازنده جهت شروع به عملیات عمران و ساخت، از مشهودترین تعهدات مالک در مقابل سازنده است. در نگارش قرارداد مشارکت در ساخت باید مدت معلوم و معینی جهت تسلیم در نظر گرفته شود و مالک بر طبق قرارداد متعهد می‌گردد ملک موضوع قرارداد را در موعد مقرر تخلیه و تحویل سازنده نماید. ملاک محاسبه برای موعد تخلیه، زمان تنظیم قرارداد نبوده بلکه پس از اعلام کتبی سازنده به مالک مبنی بر اخذ جواز ساخت می‌باشد. برای اجرای این تعهد با درج شروط حقوقی لازم، ضمانت اجرا‌هایی مانند پیشبینی خسارت روزانه بابت هر روز تأخیر در تسلیم ملک یا فسخ قرارداد به انضمام مطالبه‌ی خسارت تعیین شده در قرارداد توسط سازنده باید در نظر گرفت تا در صورت عدم تخلیه مالکین در موعد معین خسارتی متوجه شریک نگردد. البته سازنده می‌تواند در صورت عدم تحویل ملک در موعد معین، از طریق اقامه دعوی در دادگاه محل وقوع ملک، مالک را ملزم به تسلیم نماید که امری بسیار زمان‌بر و فرسایشی محسوب شده و ممکن است توجیه مالی پروژه را تماماً از بین ببرد.
۲. ۳. ۱. ۳. تملیک تدریجی سازنده بر عرصه (انتقال قدرالسهم): قرارداد مشارکت در ساخت، قراردادی مستمر و مقطعی است. کیفیت انتقال قدرالسهم به سازنده هم بصورت پلکانی و تدریجی صورت می‌گیرد تا تساوی حقوق طرفین از منظر میزان اورده رعایت گردد. در رویه‌ی عملی این توافق طی سه مرحله انجام می‌پذیرد: پس از پرداخت فیش و اخذ جواز و تخریب ملک، پس از اتمام سفت‌کاری و پس از اتمام کامل عملیات ساختمانی. البته این مواعد و مقاطع طبق توافق طرفین در قرارداد‌های مشارکت در ساخت متغیر است. پیشنهاد می‌شود در قرارداد قید گردد که چنانچه ظرف مدت معینی (مثلاً ۱۰ روز) از اظهار کتبی سازنده مبنی بر اتمام هر مرحله مالک زمین اقدام به انتقال سند ننماید، ملزم به پرداخت وجه التزام خواهد بود. همچنین بهتر است در قرارداد صراحتاً اشاره شود که سازنده باید در پایان هر مرحله به طور کتبی به مالک زمین اطلاع‌رسانی لازم را به عمل آورده و صاحب عرصه طی مدت معینی (مثلاً ۱۰ روز) پس از ابلاغ، موظف به حضور در دفترخانه و انتقال سند می‌باشد.
۲. ۳. ۱. ۴. الزامات ثبتی و تفکیک: با اتمام عملیات ساخت و ساز، باید نسبت به اخذ سند تک برگی و مجزا برای هر واحد بنام مالک آن اقدام نمود. مالک عرصه متعهد است با حضور در دفتر اسناد رسمی اقدامات لازم جهت انتقال و ثبت را انجام دهد. اداره ثبت اسناد و املاک محل با تنظیم صورتمجلس تفکیکی برای هریک از آپارتمان‌ها سند مجزا با نام مالک آن حسب مورد مالک زمین یا سازنده صادر می‌نماید. هزینه‌های جاری برای تنظیم سند که شامل مالیات و عوارض می‌باشد عرفا توسط طرفین تأدیه می‌گردد. پیشنهاد می‌شود در قرارداد مشارکت در ساخت تمهیدات لازم جهت انجام تعهد مذکور با درج وجه التزام عدم ایفای تعهد و خسارت روزانه جهت تأخیر پیشبینی شود. البته باید در قرارداد ذکر شود ضمانت اجرای پیشبینی شده و تأدیه وجه التزام تعیینی، رافع مسئولیت و تعهد جهت انتقال سند نمی‌باشد.
۲. ۳. ۲. حقوق و تعهدات طرف دوم (سازنده):
۲. ۳. ۲. ۱. اهلیت و صلاحیت فنی، قانونی و مالی اجرای قرارداد: اولین و مهم‌ترین موضوعی که در قرارداد مشارکت در ساخت باید بدان توجه نمود این است که آیا شریک )سازنده( قادر به ایفای تعهدات قراردادی و حسن انجام کار می-باشد یا خیر. اعتبار قرارداد‌ها تنها متکی به مفاد یا ضمانت اجرای آن نیست، بلکه به تعهدات طرفین و شخصیت آنان نیز متکی می‌باشد. اساس و پایه این قرارداد مبتنی بر تجربه، توانایی مالی و فنی و تخصص سازنده می‌باشد که آسایش خاطر مالک یا مالکین در طول مدت قرارداد را فراهم می‌آورد. از مهم‌ترین ملاک‌ها برای انتخاب سازنده، پشتوانه و تمکن مالی سازنده است. سازنده می‌باید توانایی مالی و اطلاعات فنی لازم و جامع را جهت انجام پروژه دارا باشد. در این زمینه مالکان باید پیش از انعقاد قرارداد مشارکت بررسی‌های لازم را انجام دهند.
۲. ۳. ۲. ۲. اجرای فنی پروژه: انجام عملیات ساخت و ساز از مهم‌ترین و اصلی‌ترین تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت می-باشد. سازنده بر طبق قرارداد متعهد به اجرای مطلوب عملیات ساخت و ساز بوده و در همه حال اساس و مبنای کار را بر صداقت قرار داده و خداوند منان را مدنظر قرار دهد. بدین ترتیب مسئولیت حسن اجرای پروژه بر عهدهی سازند خواهد بود. پروسه ساخت متضمن سلسله تعهداتی برای سازنده در جهت اجرای قرارداد است؛ از جمله تأمین نیروی انسانی، اخذ مجوزات لازم، تأمین مواد و مصالح ساختمانی مطابق لیست متریال و…
۲. ۳. ۲. ۳. اجرای به‌موقع پروژه: طرفین قرارداد مشارکت در ساخت باید در قرارداد مذکور شیوه‌ی اجرا و زمان عقد را تعیین کنند. بر اساس قواعد عمومی قرارداد‌ها اصل بر فوریت اجرای قرارداد است اما طرفین می‌توانند نسبت به تمام یا بخشی از قرارداد اقدام به تعیین مدت کنند. اهمیت تعیین مدت ازین جهت است که با منقضی شدن آن، می‌توان التزام طرف مقابل به اجرای مفاد قرارداد و مطالبه‌ی خسارت ناشی از عدم ایفای به تعهد را خواستار شد. پروسه ساخت و ساز به لحاظ گسترده بودن ابعاد کمی و کیفی اجرایی آن سیکل زمانی نسبتاً طولانی را شامل می‌شود. با توجه به اهمیت زمان در اجرای پروژه، سازنده متعهد است پروژه را بر مبنای برنامه‌ی زمانی مشخص‌شده در قرارداد پیش ببرد و حداکثر تا اجل تعیین‌شده در قرارداد، ساختمان نوساز را تکمیل‌شده در اختیار مالک قرار دهد. در عرف موجود در بنگاه‌های معاملاتی، ساختمان تکمیل شده به ساختمانی اطلاق می‌شود که از منظر ظاهر، معماری، نمای ساختمان، مشاعات ساختمان و.. آماده بهره‌برداری باشد و از لحاظ تجهیزات که شامل لوله کشی آب، کابل‌کشی برق، تأسیسات که شامل سیستم سرمایشی و گرمایشی می‌باشد و.. به‌طور کامل آماد‌ه‌ی انتفاع و بهره‌برداری باشد.
۲. ۳. ۲. ۴. تعهد هزینه‌های اجرای پروژه: بر طبق مفاد قرارداد، پرداخت تمامی هزینه‌های ساخت بر عهدهی سازنده می-باشد. تأمین و پرداخت هزینه اجرای پروژه توسط سازنده و مجری طرح، وجه تمایز قرارداد مشارکت در ساخت و مقاطعه‌کاری است چراکه مقاطعه‌کار اجرای پروژه را به حساب کارفرما پیش می‌برد. هزینه‌های اجرای پروژه شامل پرداخت بابت اخذ مجوزات مربوطه، پرداخت هزینه‌های مربوط به تأمین مواد اولیه و مصالح ساختمانی، پرداخت بابت کلیه‌ی عملیات عمرانی و ساخت و ساز، پرداخت کلیه هزینه‌های مربوط به تفکیک ساختمان و اخذ سند، هزینه‌های شروع پروژه نظیر هزینه‌ی مهندسی، معماری، ترسیم نقشه‌ها، مسائل ایمنی، هزینه حوادث غیر مترقبه و.. می‌باشد. بدین ترتیب سازنده متعهد به پرداخت کلیه هزینه‌های پیش‌بینی‌شده و پیشبینی نشده‌ی اداری و اجرایی مرتبط با قرارداد است. همچنین در قرارداد باید ذکر گردد که مسئولیت هزیه‌های نصب انشعابات بر عهدهی چه کسی خواهد بود.
۲. ۳. ۲. ۵. بیمه مسئولیت: مکانیزم حفاظت از پروژه، بیمه می‌باشد. سازنده ضمن قرارداد متعهد می‌گردد که مورد مشارکت را تحت پوشش بیمه مسئولیت مدنی کارفرما در مقابل کارکنان و بیمه مسئولیت مدنی در قبال اشخاص ثالث ناشی از حوادث پیشبینی شده یا نشده‌ی انجام عملیات ساختمانی قرار دهد و اسناد مربوطه را در قالب متمم به قرارداد مشارکت منضم بنماید. بدیهی است تعهد و مسئولیت حقوقی و کیفری و جانی و مالی ناشی از عدم رعایت اصول ایمنی و فنی برای کارگران شاغل در کارگاه، همسایگان ملک مجاور، اشخاص ثالث، عابران پیاده و حتی وسایل نقلیه بر عهدهی سازنده می‌باشد و شخصاً مسئول جبران خسارت وارده است. لازم به ذکر است که مالک زمین در موارد اخیر الذکر فاقد هرگونه مسئولیتی می‌باشد. گزینش بیمه‌نامه مناسب نقش مهمی در حفاظت از پروژه دارد که باید بدان توجه داشت؛ برای نمونه قید مجرد نام سازنده در قرارداد بیمه تنها سهم تقصیرات وی را پوشش می‌دهد و سایر عوامل پروژه تحت پوشش نمی‌باشد بنابراین نام عوامل مؤثر باید در قسمت سایر بیمه‌گزاران درج شود.
۲. ۴ لیست متریال
در قرارداد‌های مشارکت در ساخت، توصیه می‌شود از همان ابتدا لیست کامل و دقیق متریال مورد استفاده در پروژه تهیه و به قرارداد ضمیمه شود. این لیست باید شامل نوع مصالح، برند، کیفیت، استاندارد‌های ملی و مشخصات فنی هر یک از اجزاء ساختمان باشد تا شفافیت لازم در اجرای پروژه فراهم گردد. تهیه این لیست علاوه بر جلوگیری از بروز اختلافات بین مالک و سازنده، بر پایه اصول حقوقی قرارداد‌ها نیز لازم‌الاجرا است و امکان استناد به آن در صورت بروز اختلاف را فراهم می‌آورد.
سازنده متعهد است کلیه مصالح مصرفی را منطبق با مشخصات مندرج در لیست تأمین نماید و هرگونه تغییر یا جایگزینی مصالح صرفاً با موافقت کتبی مالک مجاز خواهد بود. در این راستا، مالک یا نماینده قانونی وی حق دارد در تمامی مراحل اجرا نسبت به کنترل تطبیق مصالح با لیست اقدام کند و در صورت مشاهده مغایرت، می‌تواند مطابق نظر کارشناس رسمی دادگستری اقدام به اصلاح، تعویض یا مطالبه خسارت نماید.
علاوه بر این، توصیه می‌شود در قرارداد پیشبینی گردد که در صورت عدم امکان تأمین مصالح مشخص، جایگزینی آن تنها پس از اطلاع‌رسانی کتبی به مالک و اخذ موافقت وی مجاز باشد. رعایت این رویه، هم حقوق مالک را حفظ می‌کند و هم سازنده را از هرگونه ادعای احتمالی مصون می‌دارد. بدین ترتیب، تهیه لیست متریال دقیق و تصویب آن توسط طرفین، نه تنها یک تدبیر عملی برای جلوگیری از اختلافات آینده است، بلکه از منظر حقوقی نیز تضمینی برای اجرای صحیح تعهدات قراردادی و استیفای حقوق طرفین محسوب می‌شود.
۲. ۵ ساختار شکست پروژه
توصیه می‌شود در قرارداد مشارکت در ساخت پیش از آغاز عملیات اجرایی، ساختار شکست پروژه (WBS) به‌طور دقیق تهیه و به قرارداد ضمیمه گردد. ساختار شکست پروژه ابزاری است که پروژه را به بخش‌های کوچک‌تر و قابل مدیریت تقسیم می‌کند و به شفافیت در تخصیص وظایف، زمانبندی، منابع و مسئولیت‌ها کمک می‌کند. این ساختار باید شامل تفکیک تمامی فعالیت‌ها و مراحل پروژه، از آماده‌سازی زمین و فونداسیون گرفته تا نازک‌کاری و تحویل واحد‌ها باشد و هر فعالیت با زمانبندی و مسئولیت مشخص به طرفین اختصاص یابد. چنین شفاف‌سازی موجب می‌شود هر یک از شرکا دقیقاً بداند مسئولیت‌ها و تعهدات وی در کدام مرحله آغاز و پایان می‌یابد و از هرگونه ابهام یا اختلاف در اجرای پروژه جلوگیری شود.
از نظر حقوقی تعیین ساختار شکست پروژه نوعی تعیین دقیق موضوع قرارداد و تعهدات طرفین محسوب می‌شود. همچنین این پیشبینی نه تنها موجب پیشگیری از اختلافات عملی و زمانی در طول اجرای پروژه می‌گردد، بلکه مبنای لازم برای اعمال ضمانت‌اجرا‌های قراردادی در صورت تخلف هر یک از شرکا را فراهم می‌کند.
توصیه می‌شود که ساختار شکست پروژه به همراه جدول زمانبندی و شاخص‌های کنترل پیشرفت به تصویب طرفین برسد و تغییرات احتمالی در آن تنها با توافق کتبی و مستند قابل اعمال باشد.
۲. ۶ کیفیت تحویل نهایی پروژه
هدف از تقاضای ساخت هر آپارتمانی، انتفاع و استفاده‌ای است که کاربری آپارتمان برای آن اختصاص یافته و با توجه به اقتضای قرارداد، سازنده مکلف است پس از اتمام بنا آپارتمان ساخته شده را جهت بهره‌برداری به متقاضی ساخت تسلیم و تحویل نماید.
در قرارداد مشارکت در ساخت، مشخص نمودن کیفیت تحویل نهایی پروژه و زمان تحویل حفظ حقوق طرفین و جلوگیری از اختلافات احتمالی را تضمین می‌کند. تحویل نهایی پروژه باید به‌طور دقیق مطابق با نقشه‌های مصوب، مشخصات فنی و مصالح مورد توافق، استاندارد‌های ساختمانی، ضوابط نظام مهندسی و مقررات شهرداری صورت گیرد. این دقت در تحویل باعث می‌شود ساختمان از نظر ایمنی، دوام، زیبایی و کاربری مطابق انتظار شرکا باشد و هرگونه نقص یا عدم تطابق قابل پیگیری حقوقی باشد. علاوه بر آن، تعیین زمان دقیق تحویل پروژه ضروری است تا تعهدات زمانی هر یک از طرفین مشخص شود و در صورت تأخیر سازنده، شریک ساختمانی حق مطالبه خسارت را داشته باشد. مشخص بودن زمان تحویل همچنین امکان برنامه‌ریزی مالی، استفاده از واحد‌ها و جلوگیری از تضییع حقوق هر یک از شرکا را فراهم می‌سازد و پایه‌ای قانونی برای طرح دعاوی احتمالی در صورت تخلف از قرارداد ایجاد می‌کند. لازم به ذکر است در قرارداد مشارکت در ساخت تعیین کیفیت تحویل نهایی پروژه و زمان تحویل باید حاوی ضمانت اجرا نیز باشد. برای نمونه می‌توان مقرر کرد: در صورت هرگونه نقص در کیفیت یا تأخیر در تحویل، سازنده موظف است تمامی هزینه‌های ناشی از رفع نقایص و اصلاحات لازم را به‌صورت کامل پرداخت نماید و نسبت به رفع آن‌ها حداکثر ظرف مدت [مثلاً ۳۰ روز] پس از اعلام رسمی شریک ساختمانی اقدام کند. همچنین، در صورت تأخیر در تحویل پروژه در زمان مقرر، سازنده موظف است به عنوان وجه‌التزام، روزانه مبلغ [مقدار مشخص] ریال تا زمان تحویل کامل پروژه به شریک ساختمانی پرداخت نماید. در صورت عدم رفع نقایص یا تأخیر بیش از [مثلاً ۶۰ روز]، شریک ساختمانی حق دارد نسبت به فسخ قرارداد و دریافت خسارت کامل اقدام نماید.
ماده ۱۴ قانون پیش فروش ساختمان فرم خاصی را مطرح کرده است مبنی بر اینکه با وجود انجام کامل تعهدات از سوی خریدار، برخی اقدامات جزئی تا تکمیل شدن پروژه باقی بماند و پیش‌فروشنده تا زمان انقضای قرارداد موفق به تکمیل پروژه نشود. این ماده مقرر می‌دارد: \” انجام کامل تعهدات از سوی پیش‌خریدار، چنانچه پیش‌فروشنده تا زمان انقضای مدت قرراداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تأیید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر اینکه صرفاً اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقی مانده است (کمتر از ده درصد پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیش‌خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتی و هزینه‌هایی که طبق مقررات برعهده پیش‌فروشنده بوده و توسط پیش‌خریدار پرداخت می‌گردد، مانع از استیفای مبلغ هزینه شده از ماده ۱۱ و غیره با کسب نظر هیأت داوری مندرج در ماده ۲۰ این قانون نخواهد بود. “
۲. ۷ گارانتی
در قرارداد مشارکت در ساخت گارانتی (تعهد به تضمین کیفیت و رفع عیب) جایگاه ویژه‌ای دارد و یکی از مهم‌ترین ابزار‌های حمایت از حقوق مالک محسوب می‌شود. از منظر حقوقی گارانتی ماهیت قراردادی دارد و سازنده را ملزم می‌سازد که پس از تحویل پروژه، هرگونه عیب و نقص ناشی از قصور در اجرا یا استفاده از مصالح نامرغوب را در مدت زمان معین و بدون دریافت هزینه جبران نماید.
گارانتی در این قرارداد معمولاً ناظر بر بخش‌های اساسی ساختمان از قبیل اسکلت، تأسیسات مکانیکی و برقی، عایق‌کاری و ایزولاسیون، نما و آسانسور است و مدت آن نیز با توافق طرفین (مثلاً یک یا دو سال پس از تحویل) تعیین می‌شود. اهمیت این شرط در آن است که کیفیت ساخت تضمین شده و مالک یا خریدار نسبت به کارایی بنا اطمینان می‌یابد و در صورت بروز ایراد، سازنده مسئول مستقیم رفع آن خواهد بود. البته در قرارداد مشارکت در ساخت موارد مشمول گارانتی می‌تواند بسته به توافق طرفین متفاوت باشد اما در هرحال این موضوع باید بطور دقیق و شفاف مشخص گردد تا به این ترتیب تضمین‌کننده حقوق مالک در برابر قصور یا سهل‌انگاری احتمالی سازنده بوده و از بروز دعاوی طولانی و پرهزینه در آینده جلوگیری کند.
لازم به ذکر است گارانتی در قرارداد مشارکت در ساخت با بیمه نمودن پروژه متفاوت است. بیمه قراردادی است که با شرکت بیمه منعقد می‌شود و موضوع آن جبران خسارت‌های ناشی از حوادث احتمالی (مانند آتش‌سوزی، زلزله، حوادث کارگران در حین عملیات ساختمانی، مسئولیت مدنی سازنده یا حتی بیمه تضمین کیفیت ساختمان طبق مقررات سازمان نظام مهندسی) است. بیمه برخلاف گارانتی که یک تعهد مستقیم قراردادی بین مالک و سازنده است، به نهاد ثالث (شرکت بیمه) مربوط است و تعهدی فراتر از روابط قراردادی سازنده و مالک ایجاد می‌کند.
۲. ۸ تضمین‌ها و وجه التزام
چنانچه سازنده به اجرای تعهداتی که بر طبق قرارداد متعهد شده است خلف وعده کند یا به دلیل عدم کفایت بودجه نتواند از عهده اجرای تعهدات خویش برآید یا احتمال این رود که در اجرای تعهد تأخیر روا داشته باشد، خساراتی متوجه مالک می‌شود که سازنده باید جبران نماید. این خسارات زمانی قابل مطالبه خواهد بود که:
• مدت معینی جهت اجرای تعهد در قرارداد پیشبینی شده باشد؛
• مدت اجرای تعهدات منقضی شده باشد؛
• لزوم جبران خسارت در قرارداد تصریح شده باشد یا به حکم قانون یا عرف متعهد مکلف به جبران خسارت باشد؛
• عدم اجرای تعهد به علت تحقق فورس ماژور نباشد.
بدیهی است که در این شرایط ضمن پیش‌بینی‌های لازم و تعیین وجه التزام در تنظیم قرارداد باید تضمینات کافی از سازنده اخذ شود تا سازنده ملزم و پایبند به اجرای تعهدات خویش شود و در صورت خلف وعده، مالک زمین بتواند از محل به‌اجرا گذاشتن تضمینات مندرج در قرارداد، سازنده را ملزم به ایفای آن نماید. لازم به ذکر است در صورت غافل ماندن از این امر مالک زمین می‌باید با تقبل هزینه‌های دادرسی و حق‌الوکاله و مشقت قضایی و طی مدت طولانی اقدام به احقاق حق خویش نماید.
۲. ۴. ۱ تضمین حسن اجرای کار: در قرارداد مشارکت در خصوص تأخیر یا عدم انجام تعهد طرفین می‌توانند بدون محدودیت و با اختیار کامل درباره‌ی میزان و نحوه‌ی جبران خسارت وارد شده توافق نمایند. در این قرارداد سازنده مکلف به اجرای صحیح عملیات ساخت و ساز و مشخصات فنی مصوب و بکار بردن مصالح مرغوب و استاندارد‌های مطلوب در ساخت است. البته از آنجایی که امکان دارد سازنده از این تعهد متعارف و قراردادی خود‌شانه خالی کند، برای تضمین اجرای صحیح عملیات اجرایی از وی تضمیناتی اخذ می‌گردد تا در صورت بروز تخلف مالک زمین بتواند از محل این تضمینات خسارت وارد شده را جبران نماید. مرسوم است در قرارداد مشارکت در ساخت، در حالتی که طرف دوم قرارداد یعنی سازنده شخص حقیقی باشد، به‌جهت تضمین حسن انجام کار چند فقره چک از او دریافت می‌گردد و در هر فاز از اجرای پروژه با توجه به پیشرفت فیزیکی پروژه با حصول رضایت مالک به سازنده مسترد می‌گردد. در صورتی که سازنده شخص حقوقی باشد نیز برای تضمین حسن انجام کار ضمانت‌نامه بانکی اخذ می‌گردد.
۲. ۴. ۲. پیشبینی مهلت ارفاقی: در قرارداد مشارکت در ساخت، پیشبینی مهلت ارفاقی برای تکمیل پروژه از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. از آنجا که فرآیند احداث بنا ممکن است به دلایل خارج از اراده سازنده ـ مانند تأخیر در صدور مجوز‌ها، حوادث غیرمترقبه یا مشکلات فنی ـ با وقفه مواجه شود، درج مهلت ارفاقی به عنوان بازه زمانی معقول و محدود، امکان جبران این تأخیرات را فراهم می‌سازد. تعیین چنین مهلتی از منظر حقوقی، نوعی تدبیر پیشگیرانه محسوب می‌شود که هم مانع از تحقق فوری ضمانت‌اجرا‌های قراردادی علیه سازنده در صورت بروز تأخیر می‌گردد و هم حقوق مالک را از جهت جلوگیری از سوءاستفاده احتمالی سازنده محفوظ نگه می‌دارد. بدین ترتیب، مهلت ارفاقی باید در قرارداد به صورت مشخص، با ذکر مدت معین و شرایط بهره‌مندی از آن درج شود تا هرگونه اختلاف در تفسیر یا اجرای تعهدات در آینده منتفی گردد. برای مطالعه بیشتر در خصوص مهلت ارفاقی رجوع شود به مقاله درج ضمانت اجرای قراردادی به روش آلمانی (مهلت ارفاقی)
۲. ۴. ۳. وجه التزام: در خصوص وجه التزام در قرارداد مشارکت در ساخت باید گفت وجه التزام مبلغی است که طرفین قرارداد پیش از وقوع خسارت ناشی از عدم اجرای قرارداد یا تأخیر در اجرای قرارداد به‌موجب توافق تعیین می‌نمایند. در این حالت سازنده مکلف به پرداخت مبلغ معینی بابت خسارت به مالک زمین می‌باشد. در خصوص بند مربوط به وجه التزام در قرارداد باید توجه داشت که صرفاً از واژه‌ی وجه التزام استعمال شود و از عناوین مشابه نظیر دیرکرد، جریمه، غرامت، خسارت خودداری نمود چرا که در غیر اینصورت برای اثبات وقوع خسارت و میزان خسارت وارد شده نیاز به نظریه‌ی کارشناس و رأی قاضی می‌باشد. یکی از نمونه‌های وجه التزام، خسارت روز شمار است. در قرارداد مشارکت در ساخت می‌توان خسارت روزشمار نیز قرار داد. این پیشبینی جهت جبران خسارت تأخیرات غیر مجاز می‌باشد. در این حالت قرارداد ذکر می‌گردد که بابت هر روز تأخیر در اجرای موضوع قرارداد یا تأخیر در تحویل، مبلغی به عنوان خسارت تأخیر، تأدیه گردد. لازم به ذکر است پرداخت این خسارت رافع تکلیف سازنده نسبت به انجام اصل تعهد نمی‌باشد و تا زمانی که تعهد اجرا نشود ادامه خواهد داشت ولو اینکه جمع مبلغ پرداختی از کل مبلغ بابت اجرای قرارداد فراتر رود.
۲. ۹ پیشبینی حق فسخ قرارداد
فسخ در لغت به معنای نقض، زایل گردانیدن و شکست است. حق فسخ در قرارداد مشارکت در ساخت به معنی اختیار برهم زدن توافق و قرارداد است. چنانچه در تنظیم قرارداد چنین حقی برای طرفین گنجانده شده باشد می‌توانند از این بند استفاده کنند و در این صورت دادگاه فسخ را اعلام می‌کند. اما اگر در قرارداد حق فسخی برای طرفین پیشبینی نشده باشد، بدین معنی نیست که امکان فسخ قرارداد را ندارند، بلکه تشخیص حق فسخ با دادگاه خواهد بود.
لازم به توضیح است در صورت عدم پیشبینی خیار تخلف از شرط در قرارد د مشارکت، سازنده در برابر عدم انجام تعهد نمی‌تواند درخواست فسخ نماید؛ بلکه ابتدا باید الزام متعهد (سازنده) به انجام تعهد را درخواست و در صورت عدم الزام، عمل بوسیله مالک انجام و متخلف (سازنده) به پرداخت هزینه محکوم می‌گردد.
در یک قرارداد مشارکت در ساخت برای موارد زیر می‌توان برای مالک حق فسخ تعیین نمود:
• تأخیر غیرمجاز سازنده در تجهیز کارگاه در مدت پیشبینی شده در قرارداد
• تأخیر غیرمجاز سازنده در اجرای پروژه طبق زمانبندی قرارداد
• انتقال قرارداد به سازنده یا شخص دیگر تحت هر عنوان
• عدم رعایت مفاد قرارداد در اجرای ضوابط ساخت
• پیش فروش آپارتمان‌ها بدون اطلاع مالک
• فسخ به علت تخلف از شروط قرارداد
• فسخ به علت فوت سازنده
• فسخ به علت ورشکستگی سازنده
• فسخ به علت تأخیر سازنده در تحویل ملک
• فسخ به علت فورس ماژور
موارد زیر از مصادیق در خواست فسخ از طرف سازنده می‌باشد:
• فسخ به علت عدم تحویل و تخلیه ملک توسط مالک
• فسخ به علت عدم اعطای وکالت به سازنده جهت اخذ پروانه ساخت
• فسخ به علت فورس ماژور
۲. ۱۰ فورس ماژور
فورس ماژور به معنای عام عبارت است از هر حادثه خارجی (خارج از حیطه قدرت متعهد)، غیرقابل پیشبینی و غیرقابل اجتناب که مانع اجرای تعهد باشد. فورس ماژور بدین معنا شامل عمل شخص ثالث و عمل متعهدله که واجد صفات مذکور باشند نیز خواهد شد. اما فورس ماژور به معنی خاص، حادثه‌ای است غیرمنتسب به شخص معین و صرفاً ناشی از نیرو‌های طبیعی، غیرقابل پیشبینی و غیرقابل اجتناب. در تعریفی دیگر، حوادث قهریه یا همان فورس ماژور عبارت است از آنچه که قابل پیشبینی نبوده و قابل اجتناب نیز نباشد و متعهد را در حالت عدم قدرت بر اجرای تعهد خویش قرار دهد یا موجب معافیت کسی گردد که به علت عدم توانایی خسارتی به متعهدله، خود یا متضرردیگری وارد کرده است، مانند آتش‌سوزی که بدون عمد و تخطی صاحب کارخانه اتفاق افتد و در نتیجه او نتواند سفارشاتی را که قبول کرده است را به انجام برساند. نمونه‌های فورس ماژور عبارت است از حوادث طبیعی (زلزله، سیل، طوفان، آتش‌سوزی گسترده، رانش زمین، توفان شدید یا سایر بلایای طبیعی مشابه)، جنگ و درگیری‌های نظامی (جنگ، شورش، تهاجم، اشغال نظامی یا هرگونه عملیات مسلحانه گسترده)، اعمال دولت یا مقامات رسمی (ممنوعیت‌های دولتی، تصویب قوانین جدید یا بخشنامه‌هایی که اجرای قرارداد را غیرممکن می‌کند، توقیف اموال توسط مقامات رسمی)، اعتصاب، بیماری‌های همه‌گیر، قطع منابع طبیعی و….
برای اینکه حادثه‌ای غیرمترقبه تلقی شود بروز شرایطی لازم و ضروری می‌باشد: اول اینکه حادثه باید خارج از کنترل کسی حادث شده باشد که مدعی حادثه غیرمترقبه است؛ به عبارتی حادثه نباید در اثر فعل یا ترک فعل یا تقصیر متعهد رخ داده باشد که ادعای حادثه نموده است. دوم اینکه حادثه غیرمترقبه باید به نحوی باشد که موجب توقف جزئی یا کلی روند اجرای پروژه یا ایجاد تأخیر اجرای آن شود، به گونه‌ای که تداوم حیات پروژه در آن شرایط غیرعقلایی یا بسیار گران تمام شود. سوم اینکه شخصی که مدعی حادثه غیرمترقبه شده است باید تمام تلاش متعارف خود را برای فائق آمدن بر حادثه و کاهش اثرات آن را انجام داده باشد. نکته چهارم و بسیار مهم این است که باید حادثه رخ داده به صورت متعارف قابلیت پیشبینی نداشته باشد.
در صورت بروز فورس ماژور طرفین قرارداد مشارکت در ساخت باید تمام تلاش‌های خود را برای جلوگیری از هرگونه تأخیر ناشی از حادثه قهریه به عمل آورد یا اثرات آن را کاهش دهد و با تلاش حداکثری برای ایفای تعهدات به منظور کسب اطمینان از بازگرداندن شرایط به حالت عادی پس از پایان حادثه قهریه توافق نمایند. در این حالت، طرف تحت تأثیر حادثه قهریه باید برای کاهش آثار وقوع حادثه قهریه تلاش نماید. بعد از وقوع حادثه قهریه، طرفی که مدعی فورس ماژور است و بخواهد به آن حادثه به عنوان عامل تأخیر یا افزایش هزینه در اجرای تعهداتش استناد کند، باید وقوع حادثه را به صورت کتبی و مشتمل بر زمان شروع حادثه قهریه، ماهیت آن و پیشبینی مدت زمان تأثیر آن به همراه دلایل مربوطه به طرف قرارداد اعلام کند. در این صورت مدت زمان فورس ماژور به مدت مجاز قرارداد مشارکت در ساخت اضافه می‌شود. البته در صورتی که متعهد قرارداد به علت بروز حادثه قهریه از انجام تعهدات قراردادی باز بماند متعهدله می‌تواند قرارداد را فسخ نمایند. لازم به ذکر است در صورتی که وقوع فورس ماژور باعث عدم اجرای دائمی قرارداد شود منجر به انحلال قرارداد و معافیت سازنده از مسئولیت قراردادی و برائت وی است.
برای مطالعه بیشتر در خصوص فورس ماژور رجوع شود به مقاله فورس ماژور
۲. ۱۱ مرجع حل اختلاف
اجرای پروژه مشارکت در ساخت نیازمند قراردادی است که نیازمندی‌ها، حدود اختیارات، شرح وظایف، تعهدات و مسئولیت‌های قراردادی طرفین در ابعاد مختلف فنی، حقوقی و مالی را به طور جامع و به دور از هر گونه ابهامی بیان نماید تا بدین ترتیب از اختلافات آتی، اجتناب گردد. با این حال چنانچه قرارداد مشارکت در ساخت منعقد شود، امکان حدوث اختلاف از جهات مختلف امری اجتناب‌ناپذیر است؛ بنابراین طرفین قرارداد می‌باید مرجع حل اختلاف را در قرارداد پیشبینی نمایند.
شیوه‌ی مرسوم برای حل اختلاف در قرارداد، مراجعه به محاکم قضایی صلاحیتدار می‌باشد. البته لازم به ذکر است مراجعه به محاکم به دلیل تشریفات رسیدگی و آئین دادرسی مدنی لازم الاجر، همچنین حجم پرونده‌های در صف رسیدگی در دادگاه‌ها، موجب اطاله‌ی رسیدگی خواهد بود.
در مقابل نهاد دیگری همچون داوری فاقد تشریفات خاصی بوده و به جهت تسهیل و تسریع در رسیدگی فرصت یک رسیدگی منعطف‌تر به همراه صرف زمان و هزینه کمتر برای طرفین قرارداد به ارمغان می‌آورد.
در قرارداد مشارکت در ساخت اصولاً ارجاع امر به داوری از حقوق طرفین قرارداد بوده و طرفین می‌توانند بصورت قرارداد داوری (بصورت مستقل) یا شرط ضمن عقد (ضمن عقد اصلی) در خصوص مراجعه به داوریبرای حل اختلافات توافق نمایند. این توافق طرفین را برای حل و فصل اختلافات در مسائل قراردادی ملزم به ارجاع امر به داوری کرده و موضوع از صلاحیت دادگاه خارج می‌گردد. شرط داوری نیز در قرارداد مشارکت در ساخت تابع عقد اصلی است بنابراین طرفین قرارداد یعنی سازنده و مالک زمین پیش از بر هم زدن قرارداد حق فسخ یکجانبه شرط داوری و عدول از شرط بدون موافقت طرف دیگر را نخواهند داشت.
۳. وضعیت پروژه در فرض فوت و حجر سازنده یا مالک
در قرارداد مشارکت در ساخت، فوت یا حجر (عدم اهلیت) یکی از طرفین (اعم از مالک یا سازنده) می‌تواند بر وضعیت و ادامه قرارداد اثرگذار باشد. از نظر حقوقی، اصل بر این است که قرارداد‌های لازم‌الاجرا با فوت یا حجر یکی از طرفین از بین نمی‌رود، مگر اینکه تعهدات ناشی از قرارداد قائم به شخص طرف متوفی یا محجور باشد.
در خصوص فوت یا حجر مالک، چون تعهدات وی عمدتاً انتقال مالکیت زمین و همکاری در اخذ مجوز‌ها و نهایتاً تقسیم واحدهاست، این تعهدات قائم به شخص او تلقی نمی‌شود. در نتیجه، ورثه متوفی یا قیم محجور قائم‌مقام قانونی وی محسوب شده و موظف به ایفای تعهدات قراردادی خواهند بود. بنابراین قرارداد نسبت به آنان نافذ و لازم‌الاجراست، مگر اینکه در قرارداد شرط خلافی ذکر شده باشد.
اما در خصوص فوت یا حجر سازنده وضعیت متفاوت است. اگر قرارداد مشارکت بر مبنای مهارت شخصی، توان فنی یا مدیریت خاص سازنده منعقد شده باشد، فوت یا حجر او موجب انفساخ قرارداد خواهد شد زیرا موضوع قرارداد قائم به شخصیت وی بوده است. اما اگر سازنده به‌عنوان یک شرکت حقوقی یا شخصیت حقوقی متعهد باشد و اجرای تعهدات به افراد متعدد و سازماندهی آن‌ها وابسته باشد، فوت مدیر یا یکی از اعضا موجب بطلان یا انفساخ قرارداد نمی‌شود و شرکت یا قائم‌مقام قانونی او موظف به اجرای تعهدات خواهد بود.
در نتیجه، اثر فوت یا حجر بر قرارداد مشارکت در ساخت به ماهیت تعهدات و شخصیت طرف بستگی دارد: فوت یا حجر مالک، مانع ادامه قرارداد نیست و ورثه یا قیم جانشین او می‌شوند. فوت یا حجر سازنده در صورتی موجب انفساخ قرارداد است که قرارداد قائم به شخصیت و مهارت شخص او باشد؛ در غیر این صورت، قائم‌مقام یا سازمان متعهد باید تعهدات را ادامه دهد.
در آخر باید گفت قرارداد مشارکت در ساخت قراردادی استراتژیک و سرنوشت‌ساز در حوزه املاک است؛ قراردادی که اگر با دقت و آگاهی تنظیم شود، می‌تواند منافع هر دو طرف را تضمین کند و منجر به ایجاد یک پروژه موفق و سودآور شود. با این حال، کوچک‌ترین ابهام یا بی‌توجهی در مفاد آن می‌تواند آغازگر اختلافات پیچیده و دعاوی طولانی در مراجع قضایی باشد. آنچه در این مقاله بیان شد، نکات کلیدی و کاربردی برای شناخت بهتر این قرارداد بود، اما حقیقت آن است که هیچ مقاله‌ای جایگزین تجربه عملی یک وکیل متخصص در حوزه مشارکت در ساخت نمی‌شود. ازاین‌رو توصیه می‌شود پیش از امضای هرگونه توافق، از مشاوره یک وکیل ملکی با تجربه، آگاه به قوانین و مسلط به ظرایف این نوع قرارداد‌ها بهره بگیرید تا اطمینان داشته باشید سرمایه و حقوق شما در امن‌ترین مسیر ممکن قرار دارد.
نویسنده: زهرا داودی (کارآموزی وکالت)