قرارداد اجاره و تخلیه در سال ۱۴۰۵؛ راهنمای جامع قوانین موجر و مستأجر

افزایش مستمر نرخ اجاره‌بها و تحولات اخیر بازار مسکن، قانون‌گذار را بر آن داشته است تا با تصویب مقررات جدید، تعادل مناسبی میان حقوق موجران و مستأجران برقرار کند. مصوبه اخیر سران سه قوه در خصوص تمدید خودکار قراردادهای اجاره ۱۴۰۵ و همچنین احکام قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مصوب ۱۴۰۳، از مهم‌ترین مقرراتی هستند که آثار قابل‌توجهی بر روابط استیجاری، اختیارات موجر، حقوق مستأجر و مسئولیت مشاوران املاک بر جای گذاشته‌اند.

در این مقاله، ضمن بررسی شرایط و استثنائات تمدید خودکار قراردادهای اجاره، ضمانت اجراهای قانونی در صورت دریافت اجاره‌بهای مازاد، مسئولیت مشاوران املاک، نحوه طرح دعاوی مرتبط و مهم‌ترین نکات کاربردی این مقررات، تلاش شده است ابعاد حقوقی این تحولات به زبانی روشن، مستند و کاربردی تبیین شود.

ویدئوی این مقاله

تعریف عقد اجاره چیست؟

اجاره در لغت به‌معنای به مزد دادن، اجرت و مزد آمده و در ماده ۴۶۶ قانون مدنی چنین تعریف شده است:

البته باید توجه کرد در این تعریف به لزوم موقت بودن و معوض بودن عقد اجاره اشاره‌ای نشده و صرفاً به اجاره اشیا پرداخته؛ در حالی که موضوع عقد اجاره علاوه بر اشیاء، شامل حیوانات و اشخاص نیز می‌گردد (ماده ۴۶۷ قانون مدنی).

اوصاف عقد اجاره؛ تملیکی، معوض و موقت بودن

تملیکی بودن عقد اجاره

در نظام حقوقی ایران، اجاره از جمله عقود تملیکی محسوب می‌شود که اثر اصلی آن انتقال منفعت مال مورد اجاره به مستأجر است. به موجب این عقد، موجر مالک اجرت‌المسمّی تعیین‌شده در قرارداد می‌گردد و در مقابل، مستأجر مالک منافع عین مستأجره در مدت مقرر در اجاره می‌شود. به این ترتیب، مستأجر در بهره‌برداری از منافع، از اختیارات و حقوقی مشابه مالک عین برخوردار خواهد بود.

معوض بودن عقد اجاره

عقد اجاره در زمره‌ی عقود معاوضی قرار دارد و ماهیتی دوسویه دارد که برای هر یک از طرفین، تعهدات و تکالیفی متقابل ایجاد می‌کند؛ به گونه‌ای که هر یک از متعاملین اجرای تعهد طرف دیگر را انتظار دارد. در عقود تملیکیِ معوض، هر یک از دو مال مورد معامله در برابر دیگری تملیک می‌شود و در واقع، تملیک هر یک علت تملیک دیگری محسوب می‌گردد. از همین رو، معوض بودن از ارکان اساسی و مقتضای ذات عقد اجاره است؛ بدین معنا که اگر اجاره بدون تعیین عوض (اجرت) واقع شود، از اساس باطل خواهد بود.

بند ۳ ماده ۴۹۰ قانون مدنی در خصوص وظایف مستأجر به همین رکن اشاره دارد؛ متن کامل این ماده چنین است:

موقت بودن عقد اجاره

در عقد اجاره اشیاء، تعیین مدت از شرایط اساسی صحت عقد است و در صورت عدم تعیین آن، اجاره باطل خواهد بود؛ چنان‌که در ماده ۴۶۸ قانون مدنی تصریح شده است. همچنین به موجب ماده ۵۱۴ همان قانون، «خادم یا کارگر نمی‌تواند اجیر شود مگر برای مدت معین یا برای انجام کار مشخص»، و مطابق ماده ۵۰۷ نیز «در اجاره حیوان، تعیین منفعت یا مدت اجاره ضروری است».

همان‌گونه که از این مقررات برمی‌آید، تملیک منافع در عقد اجاره باید برای زمان مشخصی انجام گیرد؛ زیرا اجاره از جمله عقود مستمر است. عقود از حیث اثر زمانی خود به دو دسته فوری و مستمر تقسیم می‌شوند: در عقود فوری، آثار عقد به محض وقوع آن تحقق می‌یابد، مانند عقد بیع که با انعقاد آن، مشتری فوراً مالک مبیع و فروشنده مالک ثمن می‌شود. اما در عقود مستمر، آثار و تعهدات در طول مدت زمان معین تداوم دارد؛ چنان‌که در عقد اجاره، موجر و مستأجر تا پایان مدت اجاره در برابر یکدیگر دارای تعهدات متقابل هستند.

از این رو، مدت در عقد اجاره نقشی بنیادین دارد و نبود آن، جز در موارد استثنایی، موجب بطلان عقد خواهد بود. اهمیت تعیین مدت در سه نکته اساسی نهفته است:

شرایط صحت قرارداد اجاره

شرایط عمومی قراردادها

شرایط عمومی صحت هر معامله، از جمله عقد اجاره، در ماده ۱۹۰ قانون مدنی چنین احصا شده است:

قصد و رضای طرفین

منظور از قصد و رضا در عقد اجاره، همان نیت درونی، تمایل و رضایت قلبی طرفین برای ایجاد رابطه حقوقی است. هر شخص با توجه به آگاهی از منافع و زیان‌های احتمالی معامله، در درون خود تمایل و گرایشی نسبت به انجام یا ترک یک عمل پیدا می‌کند و این تمایل، در نهایت، به تصمیم برای انشای عقد منتهی می‌شود. حاصل جمع قصد و رضا را «اراده» می‌نامند. وجود این اراده در هر دو طرف، از ارکان اساسی صحت عقد اجاره است؛ به‌گونه‌ای که اگر هر یک از طرفین فاقد قصد باشند، عقد از اساس باطل خواهد بود، و اگر قصد موجود ولی رضایت واقعی منتفی باشد، عقد در حکم غیرنافذ محسوب می‌شود و تا زمان تنفیذ معتبر نخواهد بود.

اهلیت طرفین

به موجب ماده ۲۱۱ قانون مدنی، طرفین هر قرارداد از جمله عقد اجاره باید بالغ، عاقل و رشید باشند؛ به بیان دیگر، هیچ‌یک از آنان نباید در زمره محجوران قرار گیرد.

اهلیت، صلاحیت و شایستگی قانونی شخص برای دارا شدن یا اجرای حقوق است و به دو نوع تقسیم می‌شود: نخست، اهلیت تمتع که به معنای شایستگی قانونی برای دارا شدن حق و تکلیف است؛ و دوم، اهلیت استیفاء یا تصرف که عبارت است از توانایی قانونی شخص برای اعمال و اجرای حقوقی که از آنِ اوست.

در عقد اجاره، وجود اهلیت در هر دو طرف ضرورت دارد. در خصوص موجر، این شرط از آن جهت اهمیت دارد که او با واگذاری منافع مال خود، نوعی تصرف حقوقی در اموالش انجام می‌دهد که بدون اهلیت معتبر نخواهد بود. همچنین مستأجر نیز باید واجد اهلیت باشد، زیرا در مقابل منافع مورد اجاره، مالی را به موجر تملیک می‌کند یا تعهد به تملیک آن دارد؛ و چون این عمل نیز نوعی تصرف در دارایی محسوب می‌شود، تحقق صحیح آن منوط به وجود اهلیت است.

موضوع عقد اجاره

هدف اصلی از عقد اجاره آن است که موجر، منفعت مال مورد اجاره را در برابر عوض معین به مستأجر واگذار و تملیک کند. از آنجا که منافع همواره وابسته به عین مال هستند و تملیک منفعت معمولاً از طریق در اختیار گذاشتن عین مستأجره تحقق می‌یابد، بدین ترتیب، عین مال موضوع اصلی عقد اجاره محسوب می‌شود.

عقد اجاره دارای دو عنصر اساسی است: یکی منفعت مال مورد اجاره و دیگری عوض یا اجرتی که در برابر آن پرداخت می‌شود. هر دو مورد معامله باید واجد شرایط قانونی باشند؛ بدین معنا که دارای ارزش اقتصادی (مالیت)، نفع عقلایی و مشروع بوده و تسلیم آن نیز ممکن باشد. افزون بر این، هر دو مورد باید معلوم و معین باشند. معلوم و معین بودن منفعت از طریق مشخص بودن چند امر اساسی تحقق می‌یابد:

الف. عین مستأجره: تعیین دقیق عین مستأجره از شروط لازم برای صحت عقد است، زیرا مطابق ماده ۴۷۲ قانون مدنی، اجاره عین مجهول یا مردد باطل است. در واقع، ابهام در عین مستأجره موجب می‌شود که منفعت مورد اجاره نیز مجهول و در نتیجه، عقد باطل گردد.

ب. نوع و کیفیت منفعت: برای تعیین مورد معامله، لازم است نوع منفعتی که مستأجر از مال می‌برد به‌طور صریح مشخص شود. به عنوان مثال، اگر مال مورد اجاره یک خودرو باشد، باید روشن گردد که هدف از اجاره استفاده شخصی، مسافرکشی یا حمل بار است؛ زیرا در صورت مجهول بودن نوع یا کیفیت منفعت، عقد اجاره از اعتبار ساقط خواهد شد.

ج. کمیت منفعت (مدت استفاده): از آنجا که میزان منفعت معمولاً در طول زمان تحقق می‌یابد، تعیین مدت استفاده از عین مستأجره برای رفع ابهام ضروری است. به همین جهت، قانون مقرر کرده است که در عقد اجاره، مدت باید به‌طور مشخص تعیین شود؛ در غیر این صورت، عقد اجاره صحیح نخواهد بود.

جهت قرارداد اجاره

یکی از شرایط اساسی صحت عقد اجاره، مشروع بودن منفعت مورد اجاره است و در صورت تصریح جهت نامشروع هنگام انعقاد قرارداد، اجاره از اساس باطل خواهد بود. برای مثال، اگر شخصی ملکی را اجاره کند و صریحاً اعلام نماید که قصد دارد از آن برای ایجاد قمارخانه استفاده کند، این عقد به دلیل نامشروع بودن جهت، فاقد اعتبار و باطل است.

با این حال باید توجه داشت که نامشروع بودن منفعت مورد اجاره با نامشروع بودن جهت عقد اجاره تفاوت دارد. در صورتی که جهت عقد نامشروع باشد، موضوع قرارداد تمام منافع عین مستأجره است، اما مستأجر در زمان انعقاد عقد تصریح می‌کند که قصد بهره‌برداری از آن در مسیر نامشروع را دارد. در مقابل، اگر منفعت مورد اجاره ذاتاً نامشروع باشد، فقط همان منفعت غیرقانونی به مستأجر واگذار می‌شود؛ مانند اجاره خانه‌ای به قصد تأسیس قمارخانه.

جهت معامله را می‌توان به چند حالت تقسیم نمود:

شرایط اختصاصی عقد اجاره

۱. لزوم بقای عین مستأجره

موضوع عقد اجاره باید مربوط به مالی باشد که امکان استفاده از آن بدون از بین رفتن اصل مال وجود داشته باشد. این شرط، یکی از ارکان اساسی تمامی عقودی است که در آن‌ها منفعت از عین مال جدا شده و به‌طور مستقل موضوع عقد قرار می‌گیرد؛ مانند حق انتفاع، وقف و عاریه. از آنجا که هدف از عقد اجاره، دستیابی به منفعت و تفکیک آن از عین مال است، پس بدیهی است که موضوع آن نمی‌تواند مالی باشد که با استفاده متعارف، از بین برود. به بیان دیگر، تنها مالی قابلیت اجاره دارد که در اثر انتفاع مستأجر نابود نشود؛ زیرا فقط در این حالت می‌توان بین مالکیت عین و مالکیت منفعت تفاوت قائل شد.

در همین راستا ماده ۴۷۱ قانون مدنی مقرر کرده است:

با این حال، در خصوص این ماده نیز ایراداتی مطرح شده است. برخی اموال وجود دارند که اگرچه استفاده از آن‌ها موجب زوال عین می‌شود، اما در شرایط خاص یا با استفاده غیرمتعارف، می‌توان صحت عقد اجاره را پذیرفت. در واقع، قانونگذار در ماده ۴۷۱ تمرکز خود را بر امکان انتفاع از عین مال نهاده است، نه بر نوع مال مورد اجاره. این امر نشان می‌دهد که قانون، اموال را به دو دسته قابل بقا و غیرقابل بقا تقسیم نکرده و صرفاً در مواردی که استفاده از مال به‌طور طبیعی موجب نابودی آن می‌شود، اجاره را باطل دانسته است.

۲. مقدورالتسلیم بودن عین مستأجره

بر اساس مفاد ماده ۴۷۰ قانون مدنی، موجر باید توانایی تسلیم عین مستأجره را داشته باشد و در صورت فقدان این توانایی، عقد اجاره باطل خواهد بود:

علت این شرط آن است که مستأجر در برابر بهره‌مندی از منافع عین مستأجره، مبلغی را به عنوان اجاره‌بها می‌پردازد؛ بنابراین، اگر امکان تسلیم مال به مستأجر وجود نداشته باشد، تعهد مستأجر بدون علت بوده و اجاره فاقد اعتبار است.

افزون بر قدرت تسلیم، توانایی بهره‌برداری مؤثر از مال مورد اجاره نیز شرط صحت عقد است. ماده ۴۷۷ قانون مدنی در این زمینه مقرر می‌دارد:

با این حال، این ماده مشخص نکرده که عدم امکان استفاده از مال مورد اجاره در هر حالتی موجب بطلان است یا فقط در صورتی که ناشی از عوامل خارجی باشد. در این خصوص می‌توان دو نوع مانع را در نظر گرفت:

باید توجه داشت مقصود قانونگذار در ماده ۴۷۷، رفع موانع خارجی (عذر عام) توسط موجر است. در نتیجه، اگر مستأجر به دلایل شخصی مانند بیماری، حجر یا ورشکستگی نتواند از مال استفاده کند، عقد اجاره باطل نمی‌شود.

آغاز بهره‌برداری مستأجر از عین مستأجره منوط به تسلیم مال مورد اجاره از سوی موجر است. بر اساس عرف و مفاد عقد، موجر متعهد است مورد اجاره را به نحوی در اختیار مستأجر قرار دهد که وی بتواند از منافع آن استفاده کند. ماده ۴۷۶ قانون مدنی در این باره مقرر می‌دارد:

بنابراین، در فرضی که موجر از تسلیم مورد اجاره خودداری کند، قانون دو راه‌حل را پیش‌بینی کرده است: ۱- اجبار موجر به تسلیم از طریق دادگاه؛ ۲- اعطای خیار فسخ به مستأجر در صورت عدم امکان اجبار.

۳. تعیین مدت اجاره

همان‌گونه که از تعریف عقد اجاره برمی‌آید، اجاره عقدی موقت است و در صورت نبود مدت، عقد اجاره اموال باطل خواهد بود. با این حال، ذکر مدت نیازی به تصریح لفظی ندارد؛ بلکه اگر مثلاً در عقد بیان شود «مال‌الاجاره به ازای هر سال فلان مبلغ است»، اجاره برای مدت یک سال محسوب می‌شود.

مدت در عقد اجاره یکی از ارکان اساسی آن است، زیرا با تعیین آن، منفعت مورد اجاره مشخص و معین می‌گردد. چنانچه مدت نامعلوم باشد، مطابق ماده ۴۶۸ قانون مدنی، عقد اجاره باطل است.

برای تعیین مدت، لازم است ابتدا و انتهای آن به روشنی مشخص شود. ممکن است طرفین توافق کنند که مدت اجاره از تاریخی غیر از زمان انعقاد عقد آغاز شود؛ برای مثال، اگر شخصی ملکی را برای دو سال اجاره دهد که مدت از شش ماه پس از عقد شروع گردد، آغاز دو سال اجاره از پایان شش ماه یادشده محاسبه می‌شود. در غیر این صورت، مطابق ماده ۴۶۹ قانون مدنی، مدت اجاره از زمان انعقاد عقد محاسبه خواهد شد؛ متن این ماده چنین است:

۴. تعیین اجاره‌بها

اجرت، اجاره‌بها یا مال‌الاجاره، مالی است که مستأجر در برابر بهره‌مندی از عین مستأجره متعهد به پرداخت آن به موجر می‌شود. اجاره‌بها یکی از ارکان اساسی عقد اجاره است و باید مقدار آن در زمان انعقاد عقد معین و مشخص باشد. در صورتی که میزان اجاره‌بها تعیین نشده باشد، سه حالت قابل تصور است:

در دو حالت نخست (الف و ب)، با ارجاع به دادگاه و نظر کارشناسان یا اهل خبره، اجرت‌المثل تعیین می‌شود؛ اما در حالت سوم (ج)، که طرفین عمداً از تعیین اجاره‌بها خودداری کرده‌اند، عقد اجاره باطل است.

شرایط اختصاصی اجاره اماکن مسکونی و تجاری مشمول قانون سال ۱۳۷۶

مطابق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و اصلاحات آن به موجب قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مصوب ۱۰/۰۲/۱۴۰۳، برای آنکه قرارداد اجاره از مزایا و حمایت‌های ویژه این قانون، از جمله امکان صدور دستور تخلیه فوری، برخوردار شود، رعایت شرایط زیر ضروری است:

در صورتی که شرایط فوق رعایت شده باشد، پس از پایان مدت اجاره و در صورت خودداری مستأجر از تخلیه ملک، موجر می‌تواند بدون طرح دعوای عادی تخلیه و صرفاً با تقدیم درخواست و ارائه مدارک قانونی، صدور دستور تخلیه را از مرجع صالح درخواست کند. مطابق قانون، رسیدگی به این درخواست در اجاره‌هایی که مشمول مقررات سرقفلی نباشند، در صلاحیت دادگاه صلح است و مقام قضایی مکلف است در صورت احراز شرایط قانونی، دستور تخلیه را بدون ورود به ماهیت اختلاف صادر کند. همچنین بر اساس ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر، اجرای دستور تخلیه نیز باید ظرف یک هفته توسط ضابطان قوه قضائیه انجام شود. به همین دلیل، رعایت تشریفات قانونی تنظیم و ثبت قرارداد، مهم‌ترین تضمین برای برخورداری موجر از سریع‌ترین شیوه قانونی تخلیه ملک به شمار می‌رود.

جدول تطبیقی شرایط و الزامات قرارداد اجاره

در ادامه باید گفت با توجه به تفاوت شرایط لازم قرارداد اجاره مشمول قانون ۱۳۷۶ و پیش از آن، در جدول زیر شرایط لازم برای انعقاد قراردادهای اجاره بر اساس قانون حاکم بر هر یک از آن‌ها، به صورت تطبیقی ارائه شده است.

جدول ۱- شرایط و الزامات قرارداد اجاره اماکن مسکونی و تجاری مشمول قانون سال ۷۶ (قراردادهای منعقده از تاریخ ۰۲/۰۷/۱۳۷۶ تا آخر ۱۴۰۵)

جدول ۲- شرایط و الزامات قرارداد اجاره اماکن مسکونی و تجاری مشمول قانون پیش از سال ۷۶ (قراردادهای منعقده تا تاریخ ۰۲/۰۷/۱۳۷۶)

قوانین موجود در زمینه اجاره اماکن مسکونی و تجاری

برخلاف تصور عمومی، روابط استیجاری در حقوق ایران تابع یک قانون واحد نیست. قانون‌گذار با توجه به نوع کاربری ملک (مسکونی یا تجاری) و نیز زمان انعقاد قرارداد اجاره، نظام‌های حقوقی متفاوتی را پیش‌بینی کرده است. به همین دلیل، نخستین گام در هر دعوای مرتبط با اجاره، تشخیص قانون حاکم بر رابطه استیجاری است؛ زیرا حقوق و تکالیف موجر و مستأجر، نحوه تخلیه، میزان حمایت از مستأجر و حتی تشریفات رسیدگی، همگی تابع قانونی است که بر قرارداد حکومت می‌کند. به طور کلی، قلمرو قوانین اجاره را می‌توان به شرح زیر دسته‌بندی کرد:

اماکن مسکونی منعقدشده پیش از ۲/۷/۱۳۷۶؛ قلمرو قانون ۱۳۶۲

کلیه قراردادهای اجاره اماکن مسکونی که پیش از تاریخ ۲ مهر ۱۳۷۶ منعقد شده‌اند، اصولاً تابع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۶۲ هستند. این قانون مطابق رأی وحدت رویه ۵۲۰-۰۹/۱۲/۱۳۶۷ صرفاً ناظر بر اماکن مسکونی بوده و مقررات ویژه‌ای درباره تخلیه و حمایت از حقوق طرفین پیش‌بینی کرده است.

مهم‌ترین ویژگی قانون ۱۳۶۲ توسعه دامنه شمول آن است. مطابق ماده ۱ هر رابطه‌ای که به موجب آن منفعت یک محل مسکونی با رضایت مالک در اختیار متصرف قرار گیرد، صرف‌نظر از عنوان قرارداد (اجاره، صلح منافع یا هر عنوان دیگر) و حتی بدون تنظیم سند رسمی یا عادی، مشمول این قانون خواهد بود. بنابراین قانون‌گذار برای جلوگیری از فرار از مقررات حمایتی، ملاک را ماهیت واقعی رابطه حقوقی قرار داده است، نه عنوان قرارداد یا شکل تنظیم آن.

برخلاف قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ که عمدتاً ناظر بر اماکن تجاری و حقوقی همچون حق کسب یا پیشه یا تجارت می‌باشد (در ادامه به توضیح آن خواهیم پرداخت)، قانون ۱۳۶۲ صرفاً بر اماکنی حکومت می‌کند که برای سکونت واگذار شده‌اند. از همین رو قانون‌گذار در ماده ۲ برخی تصرفات از جمله معاملات با حق استرداد، خانه‌های سازمانی و مطب پزشکان را از شمول این قانون خارج کرده و برای آن‌ها مقررات اختصاصی پیش‌بینی نموده است.

نکته مهم در خصوص این قانون این است که هرچند قرارداد اجاره از عقود مبتنی بر اراده طرفین است، اما قانون ۱۳۶۲ در بسیاری از موارد قواعد آمره را بر توافق اشخاص مقدم دانسته است. تعیین موارد فسخ، نحوه مطالبه اجاره‌بها، تشریفات تخلیه، تقسیم مسئولیت تعمیرات و حتی اعطای مهلت قضایی برای تخلیه، همگی بیانگر آن است که قانون‌گذار آزادی قراردادی را به منظور حمایت از امنیت سکونت محدود کرده است. بنابراین اراده طرفین تنها در حدودی معتبر است که با مقررات آمره این قانون تعارض نداشته باشد.

این قانون تلاش کرده میان حقوق طرفین تعادل برقرار کند. از یک سو، موجر در صورت انتقال غیرمجاز منافع، تغییر کاربری، عدم پرداخت اجاره‌بها یا تخلف از شروط قرارداد، حق درخواست فسخ و تخلیه دارد؛ از سوی دیگر، مستأجر نیز در صورت عدم امکان انتفاع، تخلف موجر از انجام تعمیرات اساسی یا امتناع مالک از تحویل گرفتن ملک پس از تخلیه، از حمایت قانونی برخوردار است. همچنین مستأجر مکلف است از مورد اجاره مطابق منظور قرارداد استفاده کند، از انتقال غیرمجاز آن خودداری نماید و مانع انجام تعمیرات ضروری نشود. در مقابل، موجر نیز مکلف به انجام تعمیرات اساسی و حفظ قابلیت انتفاع ملک است.

با تصویب قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، نظام حقوقی اجاره به سمت تقویت اصل حاکمیت اراده و کاهش مداخلات قانونی حرکت کرد؛ با این حال، قانون ۱۳۶۲ همچنان نسبت به قراردادهای منعقدشده در دوران حاکمیت خود اعتبار دارد.

اماکن تجاری، کسب، پیشه و تجارت منعقدشده پیش از ۲/۷/۱۳۷۶؛ قلمرو قانون ۱۳۵۶

تمامی قراردادهای مربوط به اماکن تجاری، محل کسب، پیشه و تجارت که تا تاریخ ۲ مهر ۱۳۷۶ منعقد شده‌اند، مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ خواهند بود. این قانون با پیش‌بینی نهادهایی مانند حق کسب یا پیشه یا تجارت، حمایت گسترده‌ای از مستأجران اماکن تجاری به عمل آورده و همچنان نسبت به قراردادهای مشمول خود لازم‌الاجرا است.

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ را باید یکی از مهم‌ترین قوانین استثنایی بر مقررات اجاره در قانون مدنی دانست. در حالی که مطابق قانون مدنی اجاره عقدی موقت است و با انقضای مدت پایان می‌یابد، قانون ۱۳۵۶ با هدف حمایت از امنیت اقتصادی مستأجران اماکن تجاری، پایان مدت اجاره را به‌تنهایی سبب زوال رابطه استیجاری ندانسته است. از بررسی مواد ۷، ۸، ۹، ۱۴ و ۱۵ به‌خوبی استنباط می‌شود که قانون‌گذار استمرار رابطه استیجاری را اصل و تخلیه را استثناء تلقی کرده و موجر را تنها در موارد مصرح قانونی مجاز به درخواست تخلیه دانسته است. این تحول، اجاره تجاری را از یک رابطه صرفاً قراردادی به نهادی با آثار اجتماعی و اقتصادی تبدیل کرده است.

مهم‌ترین نوآوری قانون ۱۳۵۶ ایجاد و حمایت از «حق کسب، پیشه یا تجارت» است که در مواد ۱۵، ۱۸ و ۱۹ متبلور شده است. این حق برخلاف مالکیت عین یا منافع، نتیجه فعالیت مستأجر، جذب مشتری، ایجاد شهرت تجاری، حسن اداره محل و رونق اقتصادی واحد صنفی است. قانون‌گذار با شناسایی این حق پذیرفته است که ارزش اقتصادی ایجادشده در محل صرفاً متعلق به مالک نیست، بلکه مستأجر نیز در ایجاد آن نقش داشته و باید در زمان تخلیه مورد حمایت قرار گیرد. به همین دلیل، در بسیاری از موارد تخلیه، پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت شرط اجرای حکم محسوب می‌شود.

مواد ۱۴ و ۱۵ جهات فسخ و تخلیه را به‌صورت حصری بیان کرده‌اند؛ از جمله انتقال به غیر، تغییر شغل، تعدی و تفریط، عدم پرداخت اجاره‌بها، احتیاج شخصی موجر، نوسازی و احداث ساختمان جدید. از آنجا که این موارد استثنا بر اصل بقای رابطه استیجاری هستند، در رویه قضایی همواره به‌صورت مضیق تفسیر می‌شوند و دادگاه نمی‌تواند موارد دیگری را به آن بیفزاید. بنابراین، حتی انقضای مدت اجاره نیز بدون تحقق یکی از اسباب قانونی، مجوز تخلیه محسوب نمی‌شود.

یکی از دقیق‌ترین نوآوری‌های قانون، مواد ۱۵ و ۱۶ است. قانون‌گذار صرف ادعای موجر مبنی بر نیاز شخصی یا قصد احداث بنا را کافی ندانسته، بلکه پس از تخلیه نیز رفتار وی را کنترل می‌کند. اگر موجر ظرف شش ماه عملیات ساختمانی را آغاز نکند یا حداقل یک سال از ملک مطابق ادعای خود استفاده ننماید، مستأجر سابق حق مطالبه خسارت خواهد داشت؛ مگر اینکه موجر وجود قوه قاهره یا عوامل خارج از اراده خود را اثبات کند. این ضمانت اجرا نمونه‌ای روشن از اجرای اصل منع سوءاستفاده از حق و حاکمیت حسن نیت در روابط قراردادی است.

قانون ۱۳۵۶ صرفاً قانون حمایت از مستأجر نیست. قانون‌گذار در کنار اعطای حق کسب و پیشه، ضمانت اجراهای شدیدی نیز علیه مستأجر متخلف پیش‌بینی کرده است. انتقال منافع بدون مجوز (مواد ۱۰ و ۱۹)، تغییر شغل بدون رضایت موجر (بند ۷ ماده ۱۴)، تعدی و تفریط (بند ۸ ماده ۱۴) و تأخیر در پرداخت اجاره‌بها (بند ۹ ماده ۱۴) از مهم‌ترین مواردی هستند که می‌توانند به صدور حکم تخلیه منجر شوند. حتی در خصوص عدم پرداخت اجاره‌بها، قانون تنها یک بار به مستأجر فرصت جبران داده و در تبصره ۱ بند ۹ ماده ۱۴، تکرار تخلف را موجب امکان تخلیه دانسته است.

مواد ۱۰ و ۱۹ از مهم‌ترین مواد این قانون محسوب می‌شوند؛ زیرا انتقال منافع را مستقیماً با حق کسب و پیشه مرتبط کرده‌اند. اصل بر آن است که مستأجر بدون اجازه کتبی موجر حق انتقال منافع را ندارد؛ اما اگر چنین حقی در قرارداد پیش‌بینی شده باشد، انتقال باید با سند رسمی و برای همان شغل یا شغلی مشابه انجام گیرد. در مقابل، انتقال غیرمجاز ممکن است علاوه بر تخلیه، موجب سقوط بخشی از حق کسب و پیشه نیز شود.

لازم به ذکر است در این قانون برخلاف نظام عمومی قراردادها که نقش دادگاه غالباً به حل اختلاف محدود می‌شود، دادگاه نقش فعالی در اداره رابطه استیجاری دارد. مواد ۴، ۷، ۸ و ۹ اختیار تعیین یا تعدیل اجاره‌بها، تنظیم اجاره‌نامه، تعیین شرایط قرارداد و حتی امضای اجاره‌نامه به قائم‌مقامی موجر را به دادگاه داده است.

قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶؛ قانون حاکم بر قراردادهای اجاره جدید

کلیه قراردادهای اجاره اماکن مسکونی و تجاری منعقدشده از ۲/۷/۱۳۷۶ به بعد مشمول این قانون هستند. قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ نقطه عطفی در نظام حقوقی اجاره ایران محسوب می‌شود. برخلاف قوانین سال‌های ۱۳۵۶ و ۱۳۶۲ که حمایت گسترده‌ای از مستأجر به عمل می‌آوردند و در بسیاری از موارد حتی پس از پایان مدت اجاره نیز امکان تخلیه فوری ملک وجود نداشت، قانون ۱۳۷۶ اصل را بر پایبندی به قرارداد و احترام به مدت اجاره قرار داده است. به بیان ساده، در این قانون هرگاه مدت اجاره به پایان برسد و طرفین قرارداد را تمدید نکنند، موجر حق درخواست تخلیه ملک را خواهد داشت؛ مگر اینکه قانون یا قرارداد ترتیب دیگری مقرر کرده باشد. همین تغییر، مهم‌ترین تفاوت قانون ۱۳۷۶ با قوانین پیشین است و موجب شده است قرارداد اجاره بیش از گذشته تابع توافقات طرفین باشد.

شمول قانون ۱۳۷۶ بر تقریباً تمام قراردادهای اجاره جدید

مطابق ماده ۱، تمام قراردادهای اجاره‌ای که از زمان لازم‌الاجرا شدن این قانون منعقد شده‌اند، اعم از اینکه مربوط به واحد مسکونی، تجاری، محل کسب، آموزشگاه، خوابگاه یا ساختمان‌های دولتی باشند، تابع این قانون هستند. بنابراین دیگر مانند گذشته، صرف تجاری یا مسکونی بودن ملک باعث اعمال قوانین متفاوت نمی‌شود و اصل بر این است که قراردادهای جدید از مقررات واحدی تبعیت کنند. البته قراردادهایی که قبل از تصویب این قانون منعقد شده‌اند، همچنان تابع قوانین زمان انعقاد خود هستند و قانون ۱۳۷۶ نسبت به آن‌ها اعمال نمی‌شود.

تنظیم دقیق و منطبق با الزامات قانونی قرارداد اجاره

یکی از مهم‌ترین پیام‌های قانون ۱۳۷۶ این است که قرارداد اجاره دیگر یک نوشته ساده نیست، بلکه مهم‌ترین سند تعیین‌کننده حقوق و تعهدات موجر و مستأجر محسوب می‌شود. به همین دلیل قانون‌گذار در ماده ۲ تأکید کرده است که مدت اجاره، میزان اجاره‌بها و مبلغ ودیعه (قرض‌الحسنه) باید به طور دقیق در قرارداد قید شود. همچنین مطابق اصلاحات سال ۱۴۰۳، قراردادهای اجاره باید در سامانه ثبت معاملات املاک یا سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شده و برای آن‌ها شناسه (کد) رهگیری اخذ شود. ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ به شرح ذیل اصلاح گردیده:

توضیح اینکه اهمیت قرارداد با اصلاح ماده ۲ قانون در سال ۱۴۰۳ بیش از گذشته افزایش یافته است. در متن اولیه قانون ۱۳۷۶، تنظیم قرارداد رسمی یا عادی با رعایت شرایط قانونی برای بهره‌مندی از مزایایی مانند دستور تخلیه کافی بود؛ اما قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مصوب ۱۰/۰۲/۱۴۰۳ رویکرد جدیدی را اتخاذ کرده و ثبت قرارداد در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور یا سامانه ثبت الکترونیک اسناد را به یکی از الزامات اصلی روابط استیجاری تبدیل کرده است. بر اساس ماده ۲ اصلاحی، مدت اجاره، میزان اجاره‌بها و مبلغ ودیعه (قرض‌الحسنه) باید به طور دقیق در قرارداد درج شود، قرارداد در سامانه ثبت گردد، به تأیید موجر، مستأجر و دو نفر شاهد برسد و در نهایت برای آن شناسه (کد) رهگیری صادر شود.

اهمیت این ثبت صرفاً جنبه اداری ندارد، بلکه آثار حقوقی قابل توجهی نیز به دنبال دارد. قانون ۱۴۰۳ برای نخستین بار ضمانت اجراهایی را پیش‌بینی کرده است که در صورت ثبت نکردن قرارداد، مستقیماً متوجه موجر و حتی مشاور املاک خواهد بود که در ادامه به آن خواهیم پرداخت:

الف- ضمانت اجرای عدم ثبت قرارداد اجاره برای موجر

به موجب بند ۲ تبصره ۹ ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم که به موجب ماده ۵ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مصوب ۱۴۰۳ الحاق شده است، ثبت قرارداد اجاره در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور یا سامانه ثبت الکترونیک اسناد، از یک توصیه اداری به یک تکلیف قانونی تبدیل شده است. بر این اساس، اگر موجر قرارداد اجاره یا تمدید آن را خارج از سامانه‌های قانونی منعقد کند و ظرف یک ماه آن را ثبت نکند یا اطلاعات خلاف واقع در سامانه درج نماید، از تخفیف‌ها و معافیت‌های مالیاتی مربوط به درآمد اجاره محروم خواهد شد. افزون بر این، هرگاه موجر برای مطالبه اجور معوقه، اجرت‌المثل یا تخلیه به دادگاه مراجعه کند، مرجع قضایی مکلف است ثبت قرارداد را بررسی کند و در صورت احراز تخلف، علاوه بر رسیدگی به اصل دعوا، موجر را به پرداخت مبلغی معادل پنجاه درصد ارزش اجاره ملک در مدت قرارداد به نفع دولت محکوم کرده و مراتب را نیز برای اعمال آثار مالیاتی به سازمان امور مالیاتی اعلام نماید.

ب- ضمانت اجرای عدم ثبت قرارداد اجاره برای مشاوران املاک

قانون‌گذار تنها به موجر اکتفا نکرده و مسئولیت سنگینی نیز بر دوش مشاوران املاک گذاشته است. به موجب بند ۳ همان تبصره، چنانچه قرارداد توسط مشاور املاک منعقد شود و در سامانه ثبت نگردد یا اطلاعات خلاف واقع ثبت شود، این اقدام افزون بر مسئولیت قانونی ناشی از عدم ثبت، مصداق کتمان درآمد محسوب می‌شود و جریمه‌های موضوع ماده ۱۹۲ قانون مالیات‌های مستقیم و همچنین جریمه‌های عرضه خارج از شبکه موضوع ماده ۶۱ قانون نظام صنفی کشور را در پی خواهد داشت و سازمان تعزیرات حکومتی مکلف به برخورد با متخلفان است. نکته مهم آنکه در مرتبه دوم تخلف، مجوز مشاور املاک متخلف باطل می‌گردد.

ج- ضمانت اجرای عدم رعایت سقف اجاره‌بها برای بنگاه‌های مشاور املاک

ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، در استان‌هایی که نرخ تورم سالانه بیش از سی درصد باشد، تعیین سقف افزایش اجاره‌بها را پیش‌بینی کرده است. در همین راستا، تبصره ۲ این ماده بنگاه‌های مشاور املاک را موظف کرده است در انعقاد قراردادهای اجاره املاک مسکونی، رعایت سقف اجاره‌بها را از طریق بررسی اسناد ملک از جمله اجاره‌نامه دو سال گذشته کنترل کنند و در صورت عدم رعایت سقف و عدم ارائه اسناد توسط موجران، قراردادها را به سازمان امور مالیاتی ارسال نمایند؛ در غیر این صورت با مجازات‌های پلکانی سنگینی روبه‌رو خواهند شد:

در نتیجه، برخلاف گذشته که ثبت قرارداد اجاره در سامانه بیشتر جنبه تشویقی داشت، امروز ثبت‌نکردن قرارداد می‌تواند هم برای موجر و هم برای مشاور املاک پیامدهای مالی و صنفی جدی به همراه داشته باشد. در ادامه چند نمونه رأی در این خصوص آورده می‌شود:

دستور تخلیه فوری؛ مهم‌ترین مزیت قانون ۱۳۷۶ برای موجر

مهم‌ترین دستاورد قانون ۱۳۷۶ برای موجران، سازوکار دستور تخلیه فوری است. برخلاف حکم تخلیه که مستلزم رسیدگی کامل دادرسی، صدور رأی و طی مراحل قطعیت و اجراست، دستور تخلیه یک سازوکار فوری و استثنایی است که بدون نیاز به رسیدگی ماهوی طولانی صادر می‌شود. مطابق ماده ۳ این قانون، پس از انقضای مدت اجاره، تخلیه ملک در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت و در اجاره با سند عادی با دستور مقام قضایی، ظرف یک هفته انجام می‌شود. البته برخورداری از این امتیاز منوط به رعایت کامل شرایط شکلی قانون (مدت معین، دو شاهد، دو نسخه و امضای طرفین و ثبت سامانه‌ای مطابق اصلاحات جدید) است و در غیر این صورت، موجر ناچار به طرح دعوای تخلیه و اخذ حکم خواهد بود.

قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مصوب ۱۴۰۳ گام دیگری نیز در جهت تسریع و الکترونیکی کردن این فرایند برداشته است. در تبصره ۲ ماده ۱۰ این قانون، برای قراردادهای رسمی اجاره بدون اخذ سرقفلی که دارای شرط فسخ هستند و پرداخت‌های آن‌ها صرفاً از سازوکارهای پرداخت قابل احراز انجام می‌شود، سازوکار اعلام برخط فسخ توسط موجر در فرض عدم پرداخت اجاره‌بها پیش‌بینی شده است؛ به نحوی که مرجع قضایی بدون نیاز به تقدیم دادخواست و به صورت غیرحضوری، حداکثر ظرف دو هفته نسبت به تأیید یا رد فسخ اقدام می‌کند و در صورت تأیید فسخ، تخلیه مطابق ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر و بدون نیاز به انقضای مهلت قرارداد انجام می‌شود.

تکلیف ودیعه و قرض‌الحسنه هنگام تخلیه؛ ماده ۴ قانون ۱۳۷۶

قانون‌گذار برای ایجاد تعادل میان حقوق موجر و مستأجر، تخلیه و تحویل ملک را به استرداد ودیعه (قرض‌الحسنه) یا سند تعهدآور دریافتی از مستأجر گره زده است. به موجب ماده ۴، اجرای تخلیه موکول به استرداد وجه یا سند به مستأجر یا سپردن آن به دایره اجراست و اگر موجر مدعی ورود خسارت یا طلبی بابت اجاره‌بها یا قبوض مصرفی باشد، باید همزمان گواهی تقدیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان را به دایره اجرا تحویل دهد تا به همان میزان از استرداد وجه به مستأجر خودداری شود.

قانون ساماندهی مصوب ۱۴۰۳ این سازوکار را نیز هوشمند کرده است؛ با راه‌اندازی حساب امانی (واسط) برای پرداخت‌های قراردادی، امکان کسر خودکار اجور پرداخت‌نشده و وجه التزام قراردادی از مبلغ قرض‌الحسنه فراهم شده است. همچنین بر اساس تبصره ۳ ماده ۱۰ همان قانون، چنانچه طلب موجر از مستأجر بابت اجاره‌بهای پرداخت‌نشده از مبلغ قرض‌الحسنه بیشتر شود، سازمان ثبت اسناد و املاک نسبت به مازاد، گواهی عدم پرداخت صادر و به موجر تسلیم می‌کند و این گواهی در حکم سند لازم‌الاجراست.

ادعای حق مستأجر پس از تخلیه؛ ماده ۵ قانون ۱۳۷۶

ممکن است مستأجر نسبت به مفاد قرارداد ارائه‌شده از سوی موجر مدعی حقی باشد. در این فرض، قانون‌گذار راه‌حل روشنی ارائه کرده است: دستور تخلیه متوقف نمی‌شود، اما مستأجر می‌تواند همزمان با اجرای آن، شکایت خود را در دادگاه صالح مطرح کند و در صورت اثبات حق مورد ادعا، افزون بر جبران خسارات وارده، حکم مقتضی نیز به نفع وی صادر خواهد شد. این ترتیب، هم سرعت تخلیه را حفظ می‌کند و هم حق دادخواهی مستأجر را از بین نمی‌برد.

تفکیک سرقفلی از حق کسب، پیشه یا تجارت

قانون ۱۳۷۶ برخلاف قانون ۱۳۵۶، نهاد حق کسب، پیشه یا تجارت را به رسمیت نشناخته و به جای آن نهاد سرقفلی را در فصل دوم خود سامان داده است. سرقفلی مبلغی است که مستأجر در ابتدای رابطه استیجاری به موجر می‌پردازد و مبنای آن توافق طرفین است؛ حال آنکه حق کسب یا پیشه یا تجارت به تدریج و در نتیجه فعالیت مستأجر ایجاد می‌شود و منشأ آن حکم قانون است. این تفکیک در عمل آثار مهمی دارد و خلط این دو نهاد یکی از شایع‌ترین اشتباهات در دعاوی اماکن تجاری است.

استثنائات و موارد خارج از شمول قانون ۱۳۷۶

با وجود دامنه گسترده قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، همه روابط استیجاری مشمول آن نیستند و شناخت این استثناها برای تشخیص قانون حاکم بر هر قرارداد اجاره اهمیت فراوانی دارد:

نتیجه‌گیری؛ اهمیت مشاوره حقوقی در قرارداد اجاره و تخلیه

روابط استیجاری از رایج‌ترین روابط حقوقی جامعه است و همان‌طور که دیدیم، قوانین متعددی از قانون مدنی گرفته تا قوانین روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، ۱۳۶۲ و ۱۳۷۶ و اصلاحات و الحاقات قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مصوب ۱۴۰۳ و مقررات جاری در سال ۱۴۰۵، بر آن حاکم است. تشخیص قانون حاکم بر هر قرارداد اجاره، رعایت شرایط صحت و الزامات ثبت سامانه‌ای، و آگاهی از سازوکارهایی مانند دستور تخلیه فوری، سقف افزایش اجاره‌بها و تکلیف ودیعه، مستلزم اشراف بر جزئیات این مقررات است. از این رو، پیش از امضای قرارداد اجاره یا اقدام به تخلیه، مشاوره با وکیل متخصص دعاوی موجر و مستأجر می‌تواند از بسیاری از اختلافات و زیان‌های آتی پیشگیری کند.

دکتر سعید نجات‌زادگان

برای بررسی تخصصی قرارداد اجاره خود، دعاوی تخلیه و مطالبه اجور و دیگر مسائل روابط موجر و مستأجر، می‌توانید درخواست مشاوره حقوقی خود را ثبت کنید.

درخواست مشاوره حقوقی

پرسش‌های متداول درباره قرارداد اجاره و تخلیه